Управление объектом коммерческой недвижимости что это

Что такое управление коммерческой недвижимостью?

Управление коммерческой недвижимостью: подробное описание

Это комплекс мер, направленных на извлечение максимальной эффективности от использования зданий.

Добиться максимально возможного результата в плане доходности недвижимости можно не только за счет увеличения прибыли, которую она приносит, но и благодаря уменьшению расходов на нее (к примеру, используя современные технологии для экономии на коммунальных услугах).

В коммерческих целях может использоваться как жилая (квартиры, дома, гостиничные номера и т.п.), так и нежилая (гаражи, помещения под магазины, склады, фитнесс-центры и т.д.) недвижимость. Жилая недвижимость может приносить доход только за счет сдачи ее в аренду.

Чтобы извлечь максимальную выгоду, сначала необходимо обеспечить арендаторам оптимальные условия для проживания. В процесс оптимизации жилищных условий может входить капитальный или косметический ремонт, обеспечение жилплощади мебелью, бытовой техникой, сантехникой. От стоимости мебели, техники и материалов, использованных при ремонте, будет зависеть размер арендной платы. На размер арендной платы влияют также коммунальные платежи. Если их оплачивает владелец недвижимости (например, в случае с гостиницами), то расходы на них необходимо учесть при установлении минимальной арендной платы для конкретной жилплощади.

Последний фактор, влияющий на стоимость аренды, – расположение помещения относительно центра города и объектов городской инфраструктуры. Максимальная арендная плата, которую можно требовать с арендаторов, тоже ограничена. Она не может быть намного выше, чем плата за аналогичную недвижимость у большинства конкурентов.

Иногда для извлечения прибыли используется повторная сдача недвижимости, которую субъект и сам арендует. В таком случае просто повышение арендной платы по сравнению с заявленной владельцем не поможет, так как из-за высокой цены недвижимость окажется неконкурентоспособной. В этом случае можно применить улучшение жилищных условий, по сравнению с исходными. К примеру, арендовать пустую жилплощадь и самостоятельно снабдить ее необходимой мебелью и техникой. В таком случае при установлении минимальной возможной арендной платы нужно учесть расходы на аренду у владельца и средства, потраченные на усовершенствование жилищных условий.

Нежилая недвижимость может приносить доход как за счет ее аренды, так и за счет ведения бизнеса на ее территории. Во втором случае тоже необходимо осуществить комплекс мер, направленных на улучшение условий. Например, в случае открытия фитнесс-клуба, необходимо обеспечить помещение хорошей вентиляцией и горячей водой, которая будет доступна весь день, закупить качественные тренажеры. В случае с магазином понадобятся холодильные установки, витрины и кассовые аппараты хорошего качества. Подбор квалифицированного персонала также входит в управление недвижимостью, ведь от качества работы сотрудников напрямую зависит доход, который можно извлечь из помещения.

Чем занимаются компании по управлению недвижимостью?

В первую очередь, они помогают установить минимальную и максимальную плату, которую можно требовать за аренду помещения. При этом учитываются условия, которыми обладает помещение, принимаются во внимание коммунальные платежи и налоги, проводится анализ рынка и исследование предложений конкурентов. Если это необходимо, проводится подготовка помещения к сдаче в аренду или ведению бизнеса на его территории.

Также компания помогает клиенту в составлении договоров, необходимых для сдачи недвижимости в аренду. В обязанности управляющих компаний входит и сбор арендной платы, а также оплата счетов за коммунальные услуги. Кроме того, организации по управлению недвижимостью должны координировать работы по техническому обслуживанию зданий.

Еще один важный аспект деятельности этих компаний – реклама объекта. Ее качество влияет как на размер прибыли, так и на скорость ее получения. Также эти компании подбирают персонал и управляют им, заключают все необходимые договора с другими организациями (ремонтными, клининговыми, рекламными и т.п.) В конце каждого месяца и года управляющая организация обязана предоставить своему клиенту подробный финансовый отчет.

Источник

Особенности управления коммерческой недвижимостью

Как работает управление коммерческими объектами

Чтобы не запутаться, сначала разберемся в главном. В управлении коммерческой недвижимостью есть две чаще всего встречающихся практики. Так, владелец объектов может:

Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.

Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.

Способы управления

На практике выделяют три варианта управления:

Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.

Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью

Конечно, в каждом контракте будут свои особенности, но универсальный список обязанностей управляющего есть. Вот что чаще всего встречается в требованиях владельцев имущества на передачу.

Анализ рынка

Обычно проводится или на старте — перед постройкой здания или сдачей его в эксплуатацию, или же в кризисной ситуации.

Управляющему нужно разобраться, насколько востребован в конкретном районе имеющийся тип аренды, найти главных конкурентов, выяснить ценовую среду — в какую цену сдаются аналогичные помещения, на каких условиях, каков спрос, сколько простаивающих площадей.

Если речь идет о кризисе, то анализ рынка поможет принять кардинальные решения — например, снижение класса офисного здания, что увеличит оборот компании и снизит расходы на содержание.

Аренда

Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.

Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.

Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.

В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей. Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.

В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.

Организация обслуживания

Любая коммерческая недвижимость требует постоянного внимания — коммунальное обслуживание, текущий ремонт и капитальный, наем и поддержание отношений с подрядчиками. Вот на что придется тратить время и деньги:

Маркетинг и бизнес

Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:

Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью

Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:

Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:

Востребованность профессии

О потенциальном спросе на профессионалов в области управления коммерческими объектами недвижимости можно судить по инвестициям в эту сферу. Так, в «Российской газете» со ссылкой на агентство Knight Frank сообщают, что до 2022 года только в Москве планируется ввод в эксплуатацию более 1,2 млн квадратных метров офисов. Из них больше 90% — это престижный класс А, для которого всегда требуется управляющий.

Если же смотреть на страну в целом, то за прошедший год объем инвестиций в недвижимость составил около 240 млрд рублей, из них на коммерческие площади традиционно заложено около 25%. Судя по динамике ключевой ставки ЦБ, кредиты будут только дешеветь, соответственно, рост строительства увеличится.

О большой востребованности профессии говорит и наличие вакансий. Так, только по ключу «Управляющий коммерческой недвижимостью» на HH.ru на момент написания статьи размещено более 1 000 вакансий. Большая часть из них — с зарплатой от 80-150 тысяч рублей. И это не считая предложений, которые называются более конкретно, например, «управляющий торгового центра».

При этом необязательно воспринимать эту деятельность только как профессию, например, в крупном агентстве. Управление коммерческими объектами может стать и предпринимательством — достаточно разработать бизнес-модель, получить опыт такой работы и искать клиентов.

Узнать все тонкости можно на нашем специальном курсе «Управление коммерческой недвижимостью». На нем вы познакомитесь с особенностями типов объектов коммерческой недвижимости: многофункциональных комплексов, офисных и торговых центров. Узнаете о зонировании и наполняемости ТРЦ, поиске арендаторов, управлении арендными отношениями, планировании и бюджетировании.

Но главное — практическая программа содержит реальную бизнес-модель управляющей компании. Вместе с практиками разберетесь в особенностях арендной политики, узнаете практические приемы ее реализации и сможете активно работать.

Автор: Дмитрий Кузьмин

Источник

Управление коммерческой недвижимостью

В современных реалиях недвижимое имущество является одним из наиболее популярных инструментов инвестиций. Ее приобретают с целью дальнейшего извлечения прибыли. Однако для того, чтобы этот актив приносил ожидаемую прибыль, важно отрегулировать до мелочей управленческие вопросы.

Международная консалтинговая компания «RealJet» предоставляет широкий спектр услуг, в том числе, управление коммерческой недвижимостью. Мы предоставляем компетентный сервис на высокопрофессиональном уровне. Команда опытных специалистов полностью возьмет на себя задачи по организации оптимального функционирования, развитию объектов недвижимого имущества и обеспечению грамотной производственной активности.

Исследования в области управления коммерческой недвижимостью

Столичные сотрудники агентств недвижимости провели исследования, представив его результаты. Так, примерно, 44 процента собственников московской коммерческой недвижимости регулярно пользуются аутсорсинговыми услугами, подряжая внешние специализированные организации для повышения эффективности управления собственными недвижимыми объектами.

Однако, московские показатели почти вдвое ниже западноевропейских, где услугами подрядчиков пользуются до 90% компаний-владельцев коммерческой недвижимости. Ведь сотрудничество с такими организациями достаточно выгодно. Так, владелец может значительно повысить собственную прибыль, а также реализовать давно запланированные мероприятия.

При этом комплексное управление коммерческой недвижимостью подразумевает управление инфраструктурой строения, организацию грамотной инженерно-технической эксплуатации, комплексную уборку, арендный и офисный менеджмент, организация охраны. Все это дает возможность собственникам покидать на длительное время страну, не переживая о том, что что-либо случиться с их строениями.

В целях получения более объективных сведений аналитиками недвижимости было исследовано более 500 зданий, подпадающих под определение коммерческой недвижимости, имеющих площадь от 5 000 квадратов, включая торговые и офисные помещения центры с помещениями разных классов.

Из около двухсот обследованных торговых центров в 64% на «откуп» аутсорсеров отдана непрофильная деятельность. При этом стоит учесть, что тридцать процентов исследованных бизнес-центров также привлекают для обеспечения функционирования компании-подрядчика.

Управление недвижимостью подрядчиком благоприятно (для арендаторов) влияет на арендную стоимость площадей. Выяснено, что привлечение управляющей компании ведет, как ни парадоксально, к снижению эксплуатационных расходов собственника коммерческого объекта. Кроме того, привлечение подобных специалистов дает возможность владельцам заниматься дальнейшим развитием бизнеса, внедрять новые проекты или же осуществлять расширение. В это же время сотрудники аутсорсинговых компании будут следить за своевременной оплатой арендатора, а также многими другими моментами.

Под коммерческой недвижимостью подразумеваются сооружения, здания, земельные участки, использование которых направление на наращивание капитала, получение дохода от аренды и инвестирования, извлечение постоянной прибыли. Управление недвижимостью направлено на рациональное пользование имуществом с целью извлечения максимальной прибыли. Это одна из разновидностей предпринимательской деятельности, которая предполагает реализацию целого комплекса операций: определение и контроль за выполнением условий по арендным взаимоотношениям, сбор платы за аренду с арендаторов, а также использование сооружений и зданий. Все процедуры непосредственно нацелены на оптимизацию пользования недвижимым имуществом непосредственно в интересах собственника или группы собственников.

Основные объекты и направления

Ключевым элементом управления является обособленная часть недвижимого имущества, включающая в себя некоторую долю или весь участок земли, а также все взаимосвязанные с данной территорией объекты недвижимости. Помимо этого, в качестве такого объекта также могут быть представлены имущественные комплексы, представляющие собой объекты или их группы, которые объединяет между собой единая инженерная инфраструктура или площадь, при условии, что здания и сооружения взаимно дополняют друг друга.

Управление реализуется по следующим направлениям:

Основополагающие цели

Результат владения недвижимым имуществом дифференцируется по типу объекта, целями владельца с последующим выполнением определенных и хорошо продуманных действий, направленных на их реализацию, а также внедрение объекта недвижимости на рынок, его рост, зрелость и спад. Различают следующие цели: коммерческие и операционные.

К операционным целям относятся:

К коммерческим целям управления относят следующие цели:

Управление недвижимостью: основные задачи на рынке

Одной из важных целей совокупности средств, посредством которых управляют, выступает систематический мониторинг текущего состояния коммерческой недвижимости для того, чтобы управленческие решения принимались адекватно и оперативно.

Цели управления определяют его задачи:

Задачи определяют разделение управленческой системы на многоуровневые подсистемы. Среди них выделяют: управление комплексом связанных объектов, отдельными объектами и портфелем объектов недвижимого имущества. Совокупность управленческих методик по факту является воплощением в реальность программы управления коммерческим недвижимым имуществом. Она включает в себя целый комплекс решений, которые направлены на извлечение максимальной операционной прибыли и, как следствие этого, капитализацию объекта.

Деятельность по управлению разделяют на два основных направления:

Источник

Услуги коммерческого управления в Казани

Грамотное управление коммерческой недвижимостью – это одно из главных направлений работы Rental Property Management.
Наша компания займется вопросами эксплуатации вашего объекта в Казани.
Мы работаем по схеме доверительного сотрудничества, при котором все функции делегируются нашим сотрудникам, но принятие основных стратегических решений и единый контроль объекта остается в руках владельца.

Профессиональное управление коммерческой недвижимостью

Профессионалы Rental Property Management готовы дать целый комплекс предложений по управлению объектами коммерческой недвижимости разного предназначения. Большая результативность нашей работы создается за счет рассмотренного на практике механизма ведения дел в рамках торговых, производственных, складских и офисных помещений, а также разнопрофильной частной недвижимости. Услуги коммерческого управления от компании Rental Property Management включают:

• решение эксплуатационных вопросов, выстраивание отношений с органами муниципального контроля, а также коммунальными и страховыми организациями
• ведение арендных отношений (брокеридж) – документальное проведение сделок, презентационная подготовка
• консалтинг на разных периодах эксплуатации недвижимости – проектировании, благоустройстве прилегающей земли и внутреннего пространства;
• техническое наблюдение при сдаче в эксплуатацию строений и сооружений (аудит инженерных систем, энергетическая оптимизация)
• техническое управление коммерческой недвижимостью, аварийно-оперативное реагирование, обучение персонала основам работы точек с увеличенной угрозой

Управление частными объектами коммерческой недвижимости

Управление частными объектами – это ряд сложных операций, в который входят:
• инвестирование и строительство
• пользование и владение
• передача в заклад, аренда, обмен
• посреднические операции.

К таким объектам относятся:
• здания разного назначения
• имущественные объединения предприятий и иных форм собственности
• частные жилые объекты или же площади для застройки.

Стандартный список предложений по управлению частной коммерческой недвижимостью:
• разработка и улучшение концепций ведущих бизнес-параметров объекта
• организация и ведение брокериджа
• разработка и внедрение маркетинг-плана
• контроль работы обслуживающих фирм, определение кадровых вопросов

Компания Rental Property Management предлагает целую совокупность сервисов по управлению коммерческой недвижимостью в Казани.
Мы предоставляем гибкие условия сотрудничества. По всем вопросам обращайтесь к нашим специалистам по телефону: +7 (843) 225-66-66.

Источник

Управление объектом коммерческой недвижимости

О программе

Программа предназначена для руководителей и специалистов компаний, управляющих объектами коммерческой недвижимости. Она охватывает весь спектр задач, стоящих перед слушателями: от заключения договоров до работы с персоналом, фактически являясь частью MBA «Управление недвижимостью».

Мы познакомим вас с основными аспектами управления объектом коммерческой недвижимости, различными формами деятельности, основными этапами работы, рисками, структурой затрат и финансирования на различных этапах жизненного цикла объекта. Слушатели могут выбирать удобный формат обучения: вечерние занятия в течение полутора месяцев или недельный интенсив.

*Для слушателей из регионов и всех, кто хочет научиться всему и сразу, проводим обучение в заочном формате и в формате интенсива – вся программа за неделю! Есть возможность проживания на территории Академии. Количество мест ограничено, отправляйте заявку уже сейчас!

Основные темы программы

Классификация управляющих компаний.

Алгоритм профессионального управления недвижимостью.

Особенности эксплуатации объекта коммерческой недвижимости.

Разработка плана управления на объекте.

Организация безопасности на объекте коммерческой недвижимости.

Аренда и брокеридж.

Разработка системы KPI для сотрудников многофункционального комплекса.

Методы нематериальной мотивации персонала.

Бизнес-туры на объекты коммерческой недвижимости.

Вы научитесь:

График обучения

Очно-заочный (модульный) формат. 7 дней с понедельника по воскресенье (10.00-20.00).

Дистанционный (онлайн) формат. 2 будних дня (19:00-22:00), суббота (10.40-17.45) на протяжении 1,5 месяцев.

Продолжительность обучения

120 академических часов, включая 72 часа аудиторной нагрузки и 48 часов самостоятельной работы.

Источник