после задатка на квартиру через сколько можно совершать сделку
Деньги вперед: зачем нужен задаток в сделках с недвижимостью
Далеко не всякая предоплата в сделках с недвижимостью является именно задатком. О том, в каких случаях используют именно этот инструмент, какие обязательства он накладывает на стороны сделки и как его правильно оформить, эксперты рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость».
Аванс vs. задаток
На рынке недвижимости распространены два варианта предоплаты в сделках: аванс и задаток. Аванс предполагает возврат в случае отказа от сделки, задаток же — штрафные санкции для стороны, из-за которой сделка не состоялась, объясняет управляющий агентством безопасной недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков.
При этом в Гражданском кодексе РФ нет четкого определения аванса, предупреждает юрист фирмы «Юст» Люцина Доу-Гуан-Хун. Исходя из совокупности норм, под авансом понимается предварительная оплата или сумма, уплачиваемая в счет цены, предусмотренной договором.
Задаток же описан в законодательстве очень подробно, добавляет адвокат адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Константин Смолокуров. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, цитирует он Гражданский кодекс. Таким образом, если сделка не состоялась по вине продавца, последний обязуется вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если сделка не состоялась по вине покупателя, задаток остается у продавца.
Зачем нужен задаток
Задаток нужен продавцу тогда, когда условия, предложенные покупателем, нестандартны, рассуждает Вишняков. «Так весной мы вносили с клиентом именно задаток, причем немаленькую сумму. Причина проста — на сделку мой покупатель готов был выйти через два с половиной месяца. В случае задатка и продавец и покупатель защищали свои интересы. Отказались бы мы — потерянное продавцом время, когда он не показывал квартиру никому, компенсировалось бы потерянным покупателем задатком», — вспоминает он.
Таким образом, задаток подтверждает серьезность намерений покупателя по заключению договора купли-продажи, и служит компенсацией, если покупатель не заключит договор купли-продажи квартиры, поскольку, как правило, после предоставления задатка продавец снимает квартиру с продажи на различных интернет-площадках, рассуждает юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамази Мстоян.
При этом покупатель не обязан исполнять все требования продавца, добавляет Смолокуров. «Доказательством намерения и платежеспособности покупателя могут служить, например, выписка из банка о наличии на счете покупателя необходимой суммы, или наоборот, справка о том, что покупатель снял со счета необходимую для расчетов сторон сумму денежных средств. В этом случае, как показывает практика, будет сложно рассчитывать на то, что продавец снимет объект с продажи до заключения договора купли-продажи», — поясняет он.
При этом, отмечает Вишняков, продавцы на московском рынке недвижимости вообще крайне неохотно идут на задаток, поскольку хотят иметь больше вариантов для маневра в сделке.
Как оформляется задаток
Задаток может быть оформлен в виде отдельного соглашения, либо может быть указан в предварительном договоре купли-продажи, объясняет Мстоян.
Задаток может быть передан наличными деньгами с оформлением расписки к договору (соглашению о задатке) или переведен безналом, продолжает он.
В расписке должны быть указаны следующие сведения: данные сторон, дата передачи денежных средств, сумма и цель передачи денег, объясняет Мстоян.
Передача денежных средств без оформления письменного соглашения влечет признание уплаченных денежных средств авансом, предупреждает Смолокуров. То есть если вы при заключении предварительного или основного договора купли-продажи передаете денежные средства «с карты на карту», то это будет считаться авансом, а не задатком.
Риски задатка
Поскольку сам по себе задаток хорошо описан в законодательстве, главным риском этой операции является его неправильное оформление в документах сделки, отметили все опрошенные эксперты.
Самым важным условием договора о внесения задатка является его сумма. Важно так определить эту сумму, чтобы она обеспечивала исполнение договора продавцом, то есть сумма задатка должна обязать продавца продать квартиру на оговоренных условиях, а покупателя купить, рекомендует адвокат Виктория Данильченко. «Необходимо подписать соглашение о задатке, которое подтверждает понимание каждой из сторон последствий невыполнения договоренностей», — подчеркивает она.
Нередки и случаи обмана покупателей: после получения денег от потенциального покупателя, продавец прекращает с ним общение и может так оказаться, что к продаваемому объекту недвижимости лжепродавец не имеет никакого отношения, добавляет Спиричева. «Для снижения риска указанных негативных последствий, перечисляя задаток, аванс или любой иной платеж, следует проверить, действительно ли продавец является собственником продаваемого им объекта недвижимости», — советует она.
Если покупатель по устной просьбе продавца перечисляет на его банковскую карту определенную сумму, предварительно не заключая с ним никаких официальных сделок, то такой платеж не является ни авансом, ни задатком, при отсутствии встречного исполнения он может квалифицироваться как неосновательное обогащение на стороне получателя, продолжает Спиричева.
Самое распространенное злоупотребление, связанное с задатком, — это попытки «оттянуть» согласование всех существенных и потенциально болезненных условий на последний момент, вплоть до того, когда все соберутся на сделку, предупреждает Смолокуров. В таких случаях стороны фактически урезают друг другу время на рассмотрение и согласование условий сделки.
При этом участники сделки напоминают другой стороне как раз о дате «выхода на сделку», которая прописана в соглашении о задатке, и об ответственности, которая предусмотрена этим соглашением. «То есть вас ставят перед фактом, что если вы не подписываете договор в той редакции, которую вам предлагают, то вы теряете сумму задатка. Делается это для того, чтобы не затягивался процесс рассмотрения и согласования условий договора», — подчеркивает эксперт.
Разумеется, так делать не правильно, разумеется, есть методы противодействия такому поведению, но самым простым решением является согласование и утверждение договора купли-продажи и расчетов по нему до передачи задатка, заключает Смолокуров.
Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости
Как его заключить и можно ли расторгнуть
Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.
В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.
Что вы узнаете
Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
Есть два общих требования к предварительным договорам:
Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.
Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:
Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.
У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.
До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.
Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.
Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.
Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.
Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.
На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.
Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.
Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.
Если по преддоговору купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены недвижимости, то такой договор могут признать основным, а не предварительным.
Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.
Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.
Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.
Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.
Государственная регистрация. Преддоговор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать. Об этом сказал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.
Ошибки и нюансы при составлении
Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.
Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.
Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.
Не надо забывать и про другие важные условия договора:
Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.
Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.
Гарантии при заключении предварительного договора
Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.
Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.
Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.
Возможные риски для покупателя
Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.
Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.
Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:
Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.
Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.
Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.
Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.
Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.
Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.
В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.
Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья
Предварительный договор прекращает действовать, если:
По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.
Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.
Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф» : если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.
Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:
Как оформить задаток правильно, чтобы не потерять деньги
Как оформить задаток? Разумный размер задатка, Какие документы подписать. Договор-соглашение о задатке. Расписка от продавца в получении задатка. Возвращение задатка в двойном размере
Статья обновлена 29.05.2021 года
Такие вопросы возникают у любого здравомыслящего покупателя недвижимости. Ведь есть понимание, что задаток необходим, но и есть страх его потерять или вернуть в двойном размере.
В этой статье я расскажу как правильно оформить передачу задатка, без опасности утраты денег.
Разберемся в этом подробно:
Как оформить задаток
Поэтому, если Вы определились с выбором — передавайте задаток!
Задача задатка обеспечить выполнение договоренностей по Предварительному договору. Поэтому совсем не достаточно составить Соглашение о задатке.
Исходя из многолетнего опыта сопровождения сделок, смею утверждать, что весь успех купли-продажи зависит от правильно или неправильно составленного Предварительного договора.
Вы даже и не задумывались об этом.
Напротив Вы считали Предварительный договор купли-продажи не нужным, не существенным. Или даже не знали о его существовании?
-А я ни чуть не удивлена, ведь многие дилетанты начинают строить дом без проекта. При этом потом сильно расстраиваются от того, что он трещит по швам.
Предварительный договор — это проект сделки, продуманный до мелочей! И ни чуть не меньше.
Содержание статьи подробное:
Как правильно оформить задаток при покупке квартиры, дома, земельного участка
Начнем с того как правильно определить размер задатка, это очень важно.
Ведь задаток является обеспечительной мерой выполнения договоренностей по предварительному договору.
Например:
Рыночная стоимость недвижимости составляет 3 000 000, 0 рублей. Вы торгуетесь и договариваетесь купить за 2 900 000.0 рублей с использованием кредитных средств. Составляете Предварительный договор, прописываете условия и форму оплаты и передаете задаток 50 000.0 рублей.
То есть в случае отказа от продажи Продавец возвращает Вам двойной задаток, то есть 100 000,0 рублей.
К нему приходит Покупатель с наличными деньгами и срочной покупкой и не торгуясь предлагает ему 3 000 000.0 рублей, он удачно продал свою квартиру, но ему необходимо освободить ее за неделю.
То есть Продавец, на завтра продает недвижимость, при подписании договора получает полную сумму и безболезненно возвращает Вам деньги в размере 50 000.0 рублей. Он уже проконсультировался )))) Вы же соглашение о задатке не составили, значит суд сочтет его авансом, а аванс возвращается в размере переданной по расписке сумме.
Даже возврат суммы в 100 000.0 Продавца не ударит по карману.
Хорошо если он Вас уведомит о продаже))))), а то будете ждать, когда он Вам соберет полный пакет документов для банка.
И Вы остались с носом!
Вернее без квартиры. А чемоданы и коробки уже собраны.
И независимую оценку для банка уже оплатили ((((
А вот правильно оформленный задаток в размере 100 000.0 рублей обеспечил бы Вам спокойную покупку, на прописанных в предварительном договоре условиях.
Документы, оформляющие задаток
С размером задатка определились.
-Конечно расписка нужна. Ведь она подтверждает факт получения денег Продавцом. Но не более того!
-Тогда еще нужно Соглашение о задатке.
-Обязательно.
Но оно подтверждает понимание каждой из сторон о последствиях невыполнения договоренностей: о возврате в двойном размере в случае отказа от продажи или потери задатка в случае отказа от покупки.
И все!
В Соглашении о задатке НЕ прописываются условия купли-продажи. Оно является приложением к предварительному договору купли-продажи.
-Значит нужен договор о намерениях совершить куплю-продажу?
Предварительный договор купли-продажи не является договором отчуждения — это договор о намерениях продать и купить.
Только три документа, работающие вместе являются правильным оформлением сделки:
-А какой из них самый главный?
-Все они, для целей сделки купли-продажи недвижимости, ценны вместе и не ценны по-одному!
Я вижу, Вы сомневаетесь?
Ну тогда вспомните о нашем разговоре позже )
Уж поверьте моему опыту. Я сопровождаю сделки с недвижимостью с 2006 года, в моей профессиональной копилке более 1 000 успешных сделок.
Перед передачей задатка нужно оценить риски в сделке и проверить документы, подтверждающие права на недвижимость.
Нужно ли оформлять задаток у нотариуса?
Гражданский кодекс требует заключение предварительного договора в такой форме, как оформляется основной.
В обязательном порядке нужно удостоверять договор продажи недвижимости,
1. принадлежащей несовершеннолетним и недееспособным, а так же
2. при продаже доли в праве собственности НЕ всеми «дольщиками» сразу.
Однако на практике и в этих случаях применяется простая письменная форма предварительного договора.
Однако, необходимо помнить!
Для таких сделок нужно в обязательном порядке:
Как оформить задаток. Видео консультация
Я приготовила для вас видео консультацию с подробными разъяснениями по письменному оформлению задатка и шаблоны договоров.
Составление сразу трех необходимых документов с помощью конструктора договоров:
Посмотрите обязательно.
Составление соглашения о задатке по шаблону:
Конструктор договоров можно протестировать бесплатно > > >
Кто может подписать соглашение о задатке
Подписать соглашение о задатке и принять денежные средства может только собственник недвижимости! Или его представитель по нотариальной доверенности.
Не нужно путать понятия «совместно нажитое имущество» и «форма зарегистрированного права».
-Как оформить задаток?
Составить три документа:
Риэлтор, посредник. агент по недвижимости, директор агентства недвижимости НЕ ИМЕЮТ ПРАВА принимать задаток без нотариальной доверенности от собственника.
Как передать деньги продавцу
Как правило задаток передают наличными, ведь это не крупная сумма.
Так же можно сделать перевод с банковской карты покупателя на банковскую карту продавца.
Или совершить безналичный расчет путем банковского перевода на счет продавца.
При любой форме расчета продавец должен передать покупателю расписку о получении средств.
При безналичном расчете в расписке нужно указать способ получения денежных средств.
«Денежные средства получены мной на банковскую карту ПСБ «
«Денежные средства получены на банковский счет ВТБ»