какое имущество не подлежит страхованию по программам коллективного ипотечного страхования
Какое имущество не подлежит страхованию по программам коллективного ипотечного страхования
Статья 31. Страхование заложенного имущества. Страхование ответственности заемщика и страхование финансового риска кредитора
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 169-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.
(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.
По договору страхования ответственности заемщика выгодоприобретателем является кредитор-залогодержатель по обеспеченному ипотекой обязательству. При передаче кредитором-залогодержателем по обеспеченному ипотекой обязательству своих прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству либо при передаче прав на закладную права выгодоприобретателя по договору страхования ответственности заемщика переходят к новому кредитору либо новому владельцу закладной в полном объеме.
5. Кредитор-залогодержатель по обеспеченному ипотекой обязательству вправе застраховать финансовый риск возникновения у него убытков, вызванных невозможностью удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме вследствие недостаточной стоимости заложенного имущества (страхование финансового риска кредитора).
По договору страхования финансового риска кредитора выгодоприобретателем является страхователь. При передаче кредитором-залогодержателем по обеспеченному ипотекой обязательству своих прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству либо при передаче прав на закладную права и обязанности страхователя по договору страхования финансового риска кредитора переходят к новому залогодержателю либо новому владельцу закладной в полном объеме.
Убытки залогодержателя, связанные с недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо с недостаточной стоимостью оставленного за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме, уменьшаются на сумму страховой выплаты, причитающейся залогодержателю как выгодоприобретателю по договору страхования ответственности заемщика, при наличии заключенного договора страхования ответственности заемщика.
Страхователь по договору страхования финансового риска кредитора обязан уведомить страховщика по договору страхования финансового риска кредитора о наличии заключенного договора страхования ответственности заемщика до заключения договора страхования финансового риска кредитора или в течение десяти рабочих дней с момента, как такому страхователю стало об этом известно, в случае, если на момент заключения договора страхования финансового риска кредитора страхователю не было об этом известно.
Страховщик по договору страхования финансового риска кредитора при наличии у него информации о договоре страхования ответственности заемщика производит страховую выплату после предоставления подтверждающих документов о принятии решения об осуществлении страховой выплаты страховщиком по договору страхования ответственности заемщика.
6. Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика или по договору страхования финансового риска кредитора не может быть менее чем десять процентов от основной суммы долга. Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать пятьдесят процентов от основной суммы долга. Страховая сумма устанавливается на весь срок действия договора страхования ответственности заемщика или договора страхования финансового риска кредитора. Страховая премия по договору страхования ответственности заемщика уплачивается единовременно в срок, установленный указанным договором.
При заключении договора страхования ответственности заемщика на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства страхователь в случае погашения более чем тридцати процентов от основной суммы долга имеет право на снижение размера страховой суммы соразмерно снижению основной суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству и на соответствующий пересмотр размера страховой премии по договору страхования ответственности заемщика при условии, что на момент пересмотра условий договора страхования ответственности заемщика страхователь исполнял обязательства по возврату основной суммы долга и по уплате процентов за пользование кредитом (заемными средствами) в соответствии с установленным графиком погашения основной суммы долга, не допуская при этом нарушения сроков внесения платежей более чем на тридцать дней.
7. Для целей расчета страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика или по договору страхования финансового риска кредитора не подлежат учету причитающиеся выгодоприобретателю неустойки (штрафы, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
8. Договор страхования ответственности заемщика или договор страхования финансового риска кредитора может быть заключен на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства либо на срок, в течение которого сумма обеспеченного ипотекой обязательства составляет более чем семьдесят процентов от стоимости заложенного имущества.
9. В случае погашения суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству договор страхования ответственности заемщика или договор страхования финансового риска кредитора прекращается. При этом страховщик имеет право на часть страховой премии пропорционально времени, в течение которого действовало страхование.
10. При отказе страхователя от договора страхования ответственности заемщика или договора страхования финансового риска кредитора уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату.
Что нужно знать о страховке ипотечного жилья
Наличие страхового полиса на недвижимость — одно из главных требований банков, которые выдают ипотеку. Такой полис дает гарантию банку соблюдения условий кредитования и возврата средств в случае утраты или порчи имущества (залога банка).
Рассказываем о нюансах и условиях страхования квартиры при получении жилищного кредита.
Обязательная страховка
Приобретение жилья на заемные средства — шаг ответственный и требует внимательности. «Для кредитной организации выдача такой суммы — тоже значительный риск. Поэтому для безопасности банков законом предусмотрено обязательное страхование ипотечной квартиры (ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Благодаря этому кредитор получает гарантию выплаты денежных средств в случае наступления неблагоприятных обстоятельств для должника», — пояснила адвокат Ольга Сулим (председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры»). Обязательное страхование защитит заемщика, если ипотечная квартира пострадает от пожара, затопления, стихийного бедствия, взрыва бытового газа или порчи в результате действий третьих лиц.
Это правило не действует при покупке квартиры по договору долевого участия. Когда квартира только начинает строиться, обязанности по ее страхованию не возникает, потому что пока страховать нечего, ведь квартиры еще нет, отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина.
«Когда дом будет построен, введен в эксплуатацию и выданы ключи, тогда у заемщика появится обязанность страховать ипотечную квартиру. Страхование происходит после сдачи объекта застройщиком. До этого объект ДДУ должен быть застрахован самим девелопером либо застройщик должен делать отчисления в фонд. Сам заемщик должен страховать жизнь и здоровье», — объяснила юрист.
Отказаться от страхования квартиры на вторичном рынке нельзя, уточнила Коровина. Она подчеркнула, что если заемщик не оформит страховой полис на готовое жилое помещение, то банк вправе потребовать досрочного расторжения договора.
Добровольные виды страхования
Остальные виды страхования, например страхование ответственности заемщика перед кредитором, добровольные (п. п. 2, 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ). «Часто используются страхование ответственности заемщика, титульное страхование и страхование жизни и здоровья заемщика. Но важно помнить, что банки не имеют права навязывать эти страховки клиентам, поскольку это противоречит п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1«О защите прав потребителей», — подчеркнул партнер юридической компании Lion Lex Илья Сергунин.
Кредитные учреждения часто стимулируют заемщиков все-таки покупать такие страховые продукты, предлагая более выгодные условия кредитования, уточнил юрист. Он отметил, что такие виды страховок не пустышки и могут быть полезны заемщикам:
Страхование ответственности заемщика позволяет застраховать себя на случай невозможности выплаты кредита. «Страховой случай наступает при неисполнении заемщиком требования о досрочном погашении кредита, если он просрочил платеж, при условии недостаточной стоимости заложенного имущества. В таком случае банк получает от страховой компании выплату. (п. 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ)». Учтите, что страховая сумма по договору не может быть более 50% и менее 10% основной суммы долга», — подчеркнул Сергунин.
Титульное страхование минимизирует риск потери права собственности. «Широко используется на вторичном рынке недвижимости, где судебные споры по поводу прав на недвижимость очень часты. Даже полноценная проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту сделки не может стопроцентно гарантировать отсутствие рисков. Титульное страхование позволяет заемщику не потерять деньги полностью или частично, если сделка будет оспорена в суде», — уточнил юрист.
Страхование жизни и здоровья — это страховка на случай смерти, полной, а также частичной нетрудоспособности заемщика. Банки часто навязывают именно эту страховку, но они не имеют права отказывать в заключении кредитного договора, если клиент не оформляет ее (ст. 7 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ), отметил партнер компании Lion Lex. Он подчеркнул, что не стоит думать, что данная страховка не нужна.
«В случае смерти заемщика наследники вместе с активами получают еще и его долги. Не редкость, когда банки требуют возврата долгов с несовершеннолетних наследников заемщика, у которых нет денег. Именно в подобной ситуации страхование жизни помогает решить проблему. Такая страховка защищает интересы как заемщика, так и банка. Заемщика она защищает от непредвиденных жизненных обстоятельств, банк — от бизнес-рисков», — уточнил юрист.
От чего защищает обязательная страховка
Страхованию подлежит именно сама конструкция, под защитой находятся фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь, подчеркнула Ольга Сулим. «Например, соседи затопили ванную комнату. Квартира от этого происшествия не исчезла, внешне никак не пострадала и пригодна для жилья. Такие случаи не относятся к страховым при обязательном страховании», — уточнила адвокат. Она пояснила, что страховой договор ипотечной недвижимости защищает от следующих случаев:
«В страховании квартиры заинтересован не только банк, но и сам заемщик. Во-первых, кредитные организации могут значительно снизить процентную ставку, а некоторые даже снижают сумму первого взноса по ипотеке. Во-вторых, клиент получает гарантии, которые смогут защитить и семью, и самого заемщика от непредвиденных ситуаций», — подчеркнула Сулим.
Процедура страхования жилья
Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.
Список аккредитованных компаний всегда есть на сайте банка. Как правило, услуги в страховой компании, аккредитованной при банке, на 20–30% дешевле, отметила Коровина. По ее словам, страхование квартиры делается уже после подтверждения банком выдачи ипотечного кредита под конкретную квартиру. Делать страховку до одобрения квартиры банком не рекомендуется: если сделка не состоится, а страховку вы уже оплатили, придется потратить время, чтобы вернуть оставшиеся деньги из страховой компании», — уточнила юрист. По ее словам, лучше идти по алгоритму:
«Оценочный альбом делает оценщик на основании выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности, поэтажного плана, экспликации, фотографий квартиры. Страховой агент на основании оценочного альбома делает расчет стоимости полиса», — пояснил Сергунин
Сейчас полисы практически всех компаний можно сделать в электронном виде — оплатить по ссылке, получить на почту. Если делать страхование в аккредитованной компании, то для сделки нужно приложить страховой полис и подтверждение оплаты, подчеркнула Коровина. По ее словам, все чаще эти документы клиент отправляет менеджеру банка в электронном виде. Страхование недвижимости можно оформить за два-три часа, пояснила юрист.
Важно учитывать, что вы не просто соблюдаете формальность и поэтому покупаете страхование квартиры. «При наступлении страхового случая заемщик ожидает, что страховщик выплатит возмещение, поэтому я рекомендую выбирать крупные страховые компании», — отметила юрист.
Стоимость страховки квартиры
Стоимость страховки рассчитывается, исходя из множества параметров. Как правило, она составляет примерно 0,1% от суммы ипотеки. «Но каждая квартира и все условия для человека индивидуальны, поэтому и стоимость страхования квартиры может отличаться. Для определения стоимости также учитываются регион, в котором находится квартира, площадь жилья, размер страховой защиты и срок действия полиса», — пояснил Баранов.
Чтобы узнать конкретную стоимость, лучше воспользоваться онлайн-калькуляторами или спросить напрямую у страхового агента.
Документы для страхования квартиры
Перечень необходимых документов зависит от требований страховой компании. Генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов подчеркнул, в общем виде они выглядят так:
В зависимости от страховой организации пакет документов может немного отличаться, но выглядит он примерно так:
Если хотите застраховать отделку квартиры, то в страховую организацию представляется описание имущества внутри квартиры, резюмировал Баранов.
Ипотечное страхование
Термин ипотечное страхование по природе своей применим к страхованию кредитных рисков. Не следует путать данный вид страховки с такими видами, как страхование имущества или титульное страхование. Страхование недвижимости или титула могут входить в страхование квартиры по ипотеке в качестве дополнительных видов страховх услуг. Они могут быть включены в договор ипотечного страхования в качестве дополнительных рисков, например, титульная страховка, уничтожение имущества.
Зачем нужно оформлять страхование ипотеки?
Покупка страхового полиса влечет за собой дополнительные издержки, вследствие чего ипотечный кредит становится еще более дорогостоящим. Неслучайно подавляющее число клиентов задумываются над вопросом, обязательно ли страхование жизни при ипотеке. Если обратиться к законодательному акту, то можно узнать, что для оформления ипотеки требуется застраховать только залог. Однако это не мешает банкам выставлять свои собственные условия, невыполнение которых влечет за собой повышение процентной ставки по кредиту, что делает его менее выгодным, а может быть и отказ в принятии заявки на оформление.
Кроме того, за длительный срок ипотечного кредитования может случиться все что угодно, включая проблемы со здоровьем и с работой. Конечно, всегда хочется верить в лучшее, однако в данном случае риски слишком высоки. Оформление страхового полиса на весь срок кредитования поможет избежать проблем, ведь в критической ситуации погашение задолженности берет на себя страховая компания. Следовательно, вы сохраняете за собой право собственности на недвижимость.
Какие виды страхования при ипотеке предлагаются?
В силу того, что ипотека отличается длительным сроком кредитования и минимальной процентной ставкой, такие предосторожности вполне оправданы. Банки представляют собой в первую очередь коммерческую структуру, которая заинтересована главным образом в получении прибыли. Поэтому они требуют оформление сразу нескольких страховых полисов:
Если необходимость первого пункта обусловлена нормой закона, то второй вводится в интересах не только банка, но и клиента. Отказов от такой услуги как страхование жизни и здоровья при ипотеке практически нет. Это обусловлено не только стремлением снизить свои затраты по кредиту путем получения более выгодных условий, но и объективной оценкой ситуации. Заемщики отдают себе отчет в том, что жизнь крайне непредсказуема. А покупка жилья рассчитана, в том числе, на то, чтобы оно потто осталось детям. Поэтому можно с уверенностью сказать, что от такой услуги отказываться не имеет смысла. Только нужно предварительно навести справки, оформляется страхование жизни при ипотеке где дешевле. Как правило, банк имеет своих партнеров в числе страховых компаний или является частью группы компаний, одна из которых занимается данным видом услуг (Сбербанк, ВТБ, Ренессанс и так далее), Однако ничего не мешает найти подходящий вариант для сотрудничества самостоятельно.
Что касается страхования титула, то его необходимость существует в течение первых трех лет. Именно столько времени длится срок давности по сделке с недвижимостью, в течение которого ее можно оспорить. Это делается для того, чтобы избежать вероятности участия в так называемых двойных продажах, которые могут иметь место как по неосторожности, так и намеренно с целью мошенничества.
Предмет ипотечного страхования
Предметом является страхование ипотечных рисков. Заем на приобретение жилья, осуществляемый в рамках ипотечных программ кредитования, предполагает выдачу\получение значительных сумм. Смена рыночной ситуации характера для обеих сторон договора. Иными словами, прекратить свое существование может как банк, так и клиент, не исключены и финансовые риски.
В целом, все риски по ипотеке можно подразделить на систематические и несистематические. Основная масса рисков носит систематический характер. Несистематические бывают, свойственны конкретной экономике.
Таким образом, рисков при ипотечном кредитовании достаточно много, они зависят от течения инфляции, развития экономики или кризисных явлений, состояний рынка недвижимости и многих других рисковых моментов, которые взаимозависимы и влияют друг на друга.
Заемщику же важно знать следующие банковские риски:
Условия и порядок оформления страхования при ипотеке
Тарифы услуг страхования различается не только от одной компании к другой, но и в зависимости от заказанного пакета услуг. При комплексном страховании, которое включает в себя сразу три требуемых вида, многие компании предлагают существенные скидки. Если говорить о средней величине, то стоимость такого страхового пакета, как правило, составляет от 0,5% до 1,5% от стоимости кредита. При оформлении каждой услуги по отдельности потребуется гораздо больше трат. Важно помнить, что страховая компания также привязывает стоимость своих услуг к величине рисков в отношении того или иного клиента. Если говорить о страховании залога, то здесь ключевую роль также играет состояние квартиры или дома.
Оформляется страховка при ипотеке в офисе выбранной компании. Для заключения договора необходимо иметь при себе полный пакет документов. Специалист рассчитает стоимость услуг и составит график выплат, которого необходимо будет придерживаться.
Если в процессе выплаты кредита вы найдете страхование ипотеки где дешевле, есть возможность сменить компанию, которая оказывает эту услугу. Только с условием получения согласия банка.
Отметим, что при наступлении страхового случая клиент должен как можно быстрее уведомить как страховую компанию, так и кредитное учреждение.
После этого все вопросы решаются на уровне эти организаций. Как уверяют банки, ситуации, при которой выделенных средств не хватит на покрытие задолженности, быть не может, поэтому клиент может не волноваться. Страховая компания может отказаться от выплат в одном единственном случае: если при оформлении договора клиентом был скрыт факт, который в той или иной степени повлиял на возникновение страхового случая. Во всех других случаях есть основания добиваться компенсации через арбитражный суд.
Вопросы стоимости и расчеты
Обязанность страховать ипотечный кредит и взятое в ипотеку имущество возлагается на самого заемщика. При этом, суммы страховки он выплачивает из собственных, а не кредитных средств. В период бума ипотечного кредитования стоимость страховок подобных договоров, равно, как и их условия существенно изменились. Цена страховки возросла, а страховые компании в погоне за прибылями усложнили страховые продукты, подразделив их по принципу 1 риск – 1 страховка. К 2018 году, когда ажиотаж спал, а страхователи начали более рационально подходить к выбору страховых продуктов, появились универсальные страховые программы, объединившие в себе несколько возможных рисков. Так, сегодня калькулятор позволяет рассчитать одновременно несколько страховых программ.
Заемщики вынуждены при приобретении жилья заключать одновременно несколько или как минимум два договора страхования:
Дополнительно, предлагается оформить титульное страхование. Кроме того, ряд банков требует страхование жизни заемщиков и созаемщиков в пользу банка. Таким образом, все виды страховых договоров направлены, прежде всего, на защиту банковских интересов, так как выгодоприобретателем по всем страховым продуктам выступает банк, выдавший ипотечный кредит.
Вопрос выгодности ипотечного страхования для клиента
Несмотря на тот факт, что выгодоприобретателем является кредитор, момент выгоды для клиента все же имеется. Так, страховая выплата может частично или даже полностью компенсировать ипотечный займ, что может избавить клиента от судебных исков и отчуждения в пользу банка приобретенного имущества. Другие виды страховок в рамках кредита, например, от нетрудоспособности могут также спасти положение должника.
Как я экономлю на ежегодном ипотечном страховании
В июне 2018 года я купил квартиру в ипотеку. Ипотеку оформил в Сбербанке.
Первые два года я оплачивал страховки через «Сбербанк-страхование». Это было удобно: оформил все электронно, заплатил и забыл. За первый год я заплатил около 9 тысяч рублей в отделении банка, когда заключал кредитный договор, за второй год — около 5 тысяч. Страховая премия стала меньше, потому что значительно уменьшилась задолженность по кредиту: я использовал материнский капитал.
Я был уверен, что во всех страховых компаниях цены примерно одинаковые — плюс-минус сто рублей. Поэтому сначала даже не искал другие варианты. Но оказалось, что цены очень даже различаются.
Что за страховки
Если вы купили квартиру в ипотеку, то помимо ежемесячных платежей по кредиту нужно еще раз в год оплачивать как минимум одну страховку — а иногда две и более:
Количество страховок зависит от того, купили вы квартиру во вторичке или в новостройке. В новостройке точно не будет страхования титула, а страхование объекта нужно будет оформлять только после постройки дома и регистрации права собственности.
По закону обязательно только страхование залога. Без него банк не заключит договор ипотеки. Если нарушить непрерывность страхования залога, например один раз забыть оплатить полис, банк может потребовать досрочно исполнить обязательства по кредиту — то есть вернуть всю сумму долга.
Остальные виды страхования необязательны — от них можно отказаться. Однако ставка по кредиту при этом может быть выше: где-то на 0,5%, а где-то и на 4%. Как правило, ради пониженного процента выгоднее оплачивать страховку, хотя в перспективе плата за страхование за все годы может быть равна переплате по кредиту без скидки.
Обычно при ипотеке предлагают комплексную страховку, в которую входят все нужные банку виды страхования. Оформить ее дешевле, чем страховать риски по отдельности.
В моем случае по желанию можно было оформить страхование жизни. Так ставка по кредиту становилась ниже на 1%, поэтому мне было выгодно оплачивать обе страховки. Страховать титул и ответственность мне не предлагали.
Как я оплачивал страховки
По закону банк не вправе требовать, чтобы заемщик оформлял полис в какой-то конкретной страховой компании и страховал риски в одной организации в течение всего срока кредитования. Это нарушает закон «О защите конкуренции»: у вас в любом случае должно быть право самостоятельно выбрать страховщика.
Но обычно ипотечный менеджер еще до заключения договора купли-продажи предлагает купить страховку в дружественной или аффилированной компании.
В моем кредитном договоре даже есть пункт о том, что я обязан заключить договоры на все эти услуги.
Я был готов оплатить дополнительные услуги и просто следовал указаниям менеджера. Главной моей целью была квартира, а эти расходы я принял как должное, в том числе и итоговые 9193,5 Р за страховки от «Сбербанк-страхования». Сумма страховок получилась чуть больше, чем изначально оговорила менеджер.
На следующий год я стал думать, как снова оплатить страхование. Искать другую страховую компанию не планировал — просто знал, что скоро закончится год, за который я заплатил, и мне нужно будет платить страховые премии за новый период.
В личном кабинете «Домклика» — сервиса ипотеки от Сбербанка — мне объяснили, что никуда ходить не надо: страхование можно оплатить в этом же личном кабинете. Нужно ввести остаток долга по кредиту — и система сама все рассчитает.
Примерно за месяц до окончания периода страхования мне позвонила сотрудница банка и напомнила, что нужно уплатить страховой взнос. После звонка от банка дополнительно пришло смс: я мог оплатить страховки, отправив код ответным сообщением.
Мне показалось, что это удобно. Сотрудники банка контролируют процесс, так я не забуду оплатить полисы. В итоге страхование за второй год ипотеки я оплатил через личный кабинет. Получилось примерно 5 тысяч рублей.
На третий год я снова планировал оплатить полисы в «Сбербанк-страховании». По расчетам, страховая премия стала еще меньше, потому что я иногда делаю частичные досрочные погашения — и долг по кредиту уменьшается быстрее.