Участок с подрядом и без в чем разница
Что означает – купить участок с подрядом
Когда девелопер (застройщик и продавец земельных участков) осваивает проект застройки, он заключает договор подряда на строительно-монтажные работы с юридическим лицом или физическим, имеющим лицензию на оговоренные виды работ. И участки продаются с условием – на нем будет работать подрядная организация. Как это выглядит на практике, если вы не покупаете готовый дом «под ключ» на земельном участке с подведенными коммуникациями мы и рассмотрим ниже.
Участок продается с подрядом
Покупая участок с подрядом, будущий владелец частного дома уже не сможет самостоятельно принимать решения, касающиеся этапов строительства, заложенных в договоре застройщика с подрядчиком. Все эти работы будет выполнять организация, именуемая в договоре подрядчиком.
Коттеджные поселки, где участки продаются только с подрядом, выдержаны в единой архитектурной концепции. Покупатель выбирает предложенные проекты домов, с различной планировкой, но в одном стиле. У него нет возможности использовать свой проект дома, реализовать в нем свои идеи или доверить его строительство сторонней компании, как и строить свой дом самостоятельно. Всем строительством занимается тот, кому доверили подряд на работу.
В свою очередь, подрядчик имеет право возложенные на него обязанности передавать третьим лицам – субподрядчикам. Как это выглядит на практике строительства коттеджного поселка? Девелопер заключает договор с подрядчиком, оплачивает ему объем работ, подрядчик нанимает дорожников, монтажников инженерных сетей и т.д. Для реализации строительных работ по возведению жилых зданий могут наниматься отдельные бригады, организации.
Иногда этот механизм несколько изменяется. Коттежджный поселок строится по одной архитектурной концепции, покупателю предлагается на выбор несколько проектов дома, а строительные работы на своем участке он может заказать сторонней строительной организации. Но возведение дома обязуется проводить только по проекту, предложенному продавцом – застройщиком поселка.
Минусы и плюсы при покупке участка с подрядом
Тех, кто привык получать все и сразу, такие варианты вполне устраивают. А вот кто рассчитывает приобрести недорогую землю, не спеша закупаться и строить по мере появления финансов, тот, как правило, ищет вариант покупки участка без подряда.
Но есть и преимущества покупки земли с подрядом, которые многих, далеко не богатых, заставляют брать ипотечное кредитование или выкладывать все запасы из накопленных средств.
Участок без подряда, в чем преимущества и недостатки
Купить участок земли без подряда можно в тот момент, когда еще нет достаточной суммы на дом, а цена на рынке сложилась привлекательно для вас. И в этой покупке будут те преимущества, которые обозначены недостатками в варианте «участок с подрядом»:
Однако не все так безоблачно, поскольку бремя ответственности за все строительство, разрешительные документы уже ложится на плечи покупателя, и спрашивать за ошибки будет не с кого. Еще придется столкнуться со многими организационными вопросами, и если у вас нет опыта, желания, времени, то также нанимать, но уже своего подрядчика и оплачивать его услуги. А перспективы быстрого новоселья, при покупке «чистого» участка весьма отдаленные, если в поселке нет готовых проложенных коммуникаций, если ваш счет в банке пополняется медленней, чем растут цены на стройматериалы.
Практикуется и продажа земельных участков в зоне массовой загородной застройки, где подрядные работы выполняются до границы участка. Участок покупается без подряда, но все коммуникации, дороги, электроснабжение централизованы. Естественно, что проведение определенного объема работ для будущего комфортного проживания уже заложены в стоимость участка.
Как видим, вариантов много, выбрать земельный участок, можно в качестве стройплощадки под капитальный дом или небольшой дачный домик исходя из своих возможностей и планов. Построить его самостоятельно и доверить предложенному подрядчику, решать вам. Мы можем лишь посоветовать утеплить свой дом эковатой, поскольку только натуральный утеплитель сможет защитить ваш дом от любой непогоды.
Земельные участки с подрядом и без
Перед приобретением земельного участка каждый потенциальный собственник задается вопросом, какой участок выбрать: с подрядом или без подряда? Оба имеют свои плюсы и минусы и оба интересны для приобретения.
Участок с подрядом
Выбирая такой земельный надел, собственник заключает договор с определенным застройщиком и полностью, положившись на его действия, дожидается возведения своего дома. С одной стороны, это очень удобно, не требуется никаких самостоятельных действий по закупке стройматериалов, строгого контроля процесса стройки и хлопот, связанных с подведением коммуникаций к коттеджу. Все трудности берет на себя застройщик.
Но, с другой стороны, многие застройщики терпят банкротство, и в итоге владелец лишается и денег, и дома. Даже если банкротство полностью исключается в связи с известным и проверенным именем застройщика, само строительство может растянуться надолго или «заморозиться» благодаря, скажем, очередному кризису.
В этом случае владелец, набравшись терпения, вынужден будет дожидаться возобновления строительства собственного коттеджа или пытаться расторгнуть договор подряда в судебном порядке, что грозит ему изрядной тратой времени и нервов.
Участок без подряда
Такой вид приобретения земельного участка гораздо привычнее для российского обывателя. Ведь всегда и во все времена владельцы самостоятельно занимались возведением домов, не полагаясь на «честное слово» застройщиков.
Здесь придется самому выбрать участок, заказать проект дома, нанять бригаду строителей и закупить стройматериалы. Далее самое интересное: тщательный контроль над строительством объекта.
Но как бы ни шел процесс строительства, зависеть он будет только от финансовых возможностей владельца, а не от застройщика и очередного кризиса.
Как показывает практика, участки без подряда более востребованы к приобретению. Тем не менее, с каждым годом все меньше земельных участков без подряда предлагается вниманию потенциальных покупателей. Застройщики объясняют это тем, что, следуя западным тенденциям в строительстве российских домов, они облагораживают внешний вид поселков, делая их элитными и уникальными.
Как видно из представленной информации, каждый вид приобретения земельного участка хорош по-своему. Выбор остается за покупателем.
Что такое участки без подряда и с подрядом?
Земельный участок без подряда является неофициальным понятием, которое подразумевает возведение на предоставленном наделе частного дома по собственному усмотрению и проекту. В этом случае владелец участка возводит частный дом без участия застройщика, и обязан соблюдать только законодательные стандарты и правила.
Что такое участки с подрядом
Гражданское законодательство определяет подряд как одну из разновидностей сделок, при которых по заданию заказчика выполняются определенные работы (в том числе комплекс работ по возведению частного дома). Приобретение надела с подрядом подразумевало следующие условия:
Данная форма сделки с землей имела ряд преимуществ и недостатков. Ключевым достоинством участка с подрядом являлось выполнение всех работ в рамках единого договора, после чего гражданин приобретал не только право собственности на землю, но и новый дом. Возведенное жилье соответствовало типовому проекту указанного застройщика, подчинялось общему архитектурному замыслу в пределах квартала или населенного пункта. Все работы выполняются на условиях «под ключ», а граждане могут самостоятельно оформлять лишь внутренне пространство частного дома.
В состав основных недостатков такого варианта приобретения земли входят:
Учитывая указанные риски, приобретение участков с подрядом в настоящее время существенно утратило свою популярность. Застраховаться от потери инвестированных средств можно лишь тщательной проверкой договора и финансового состояния застройщика, для этого целесообразно обратиться к профессиональному юристу. Для максимальной гарантии безопасности сделки добросовестные застройщики оформляют договоры страхования гражданской ответственности, что позволяет гражданам вернуть вложенные деньги за счет страховых компаний.
Что такое участки без подряда
Застройщики или иные правообладатели могут продавать участки гражданам и без одновременного оформления договора подряда. В этом случае никаких обязательств по возведению частного дома силами конкретного застройщика не возникает, граждане сами определяют сроки работ и способ строительства.
К основным преимуществам такого способа получения земли можно отнести:
Возможность повлиять на срок завершения работы и контролировать все расходы на приобретение стройматериалов обуславливают популярность такого варианта оформления прав на землю.
Порядок закрепления прав на земельный надел, с подрядом или без него, практически не содержит различий – на участок изготавливается межевой план, оформляется договор купли-продажи, после чего происходит регистрационная процедура в службе Росреестра. Тем не менее, при продаже участка с подрядом, подписание заказчиком договора купли-продажи на землю будет зависеть от одновременного оформления подрядного соглашения с перечислением денежных средств.
Поскольку в законодательных актах напрямую отсутствует норма о приобретении участка с подрядом, застройщики фактически вправе включать в договоры любые условия по собственному усмотрению. Например, крайне нежелательно подписывать договор на приобретение земельного надела с подрядом при полной предоплате за выполнение работ. При покупке земли без подряда в договоре определяется только цена самого участка, стоимость иных работ или услуг не является предметом сделки.
Подрядное соглашение не подлежит регистрации в службе Росреестра. По этой причине покупка надела с подрядом может осуществляться двухэтапной регистрацией – сначала в отношении договора на землю, а затем на объект недвижимости, введенный в эксплуатацию. Также стороны вправе оформить договор с одновременной регистрацией прав на землю и возведенное здание сразу после подписания акта о вводе в эксплуатацию.
Участок без подряда: что это значит?
Мы неоднократно сталкивались с непониманием покупателем термина «подряд»; и хотя большинство участников рынка прекрасно знает этот термин, все равно каждый день нам задают вопросы, что означает участок без подряда, какими плюсами и минусами он обладает. Итак, давайте внимательно рассмотрим, что значит участок без подряда, каковы достоинства и недостатки этого решения?
Что означает участок без подряда?
Подряд – это обязательства покупателя земли воспользоваться в ограниченный период времени услугами только определенных (одной или нескольких) строительных компаний и выбирать из нескольких определенных проектов домов. Покупая участок без подряда, вы не связываете себя дополнительными обязательствами. Вы самостоятельно решаете, когда и что на своей земле строить. Вы просто покупаете земельный участок в охраняемом поселке с подведенными к нему коммуникациями. Отсутствие дополнительных обязательств покупателя делает такую землю гораздо доступнее. Например, участи без подряда эконом класса Московской области можно приобрести по цене от 70-80 т.р. за сотку земли, включая коммуникации.
Что значит участок без подряда для покупателя?
Основным достоинством участков под ИЖС без подряда следует считать полную свободу выбора покупателя. Он может начать застраивать свой участок тогда, когда посчитает нужным. Покупатель волен самостоятельно выбирать строительную компанию, не ограничивая себя ни во времени, ни в финансах, ни в возможностях фирмы-исполнителя. Кроме того, покупая участки в Подмосковье без подряда вы можете выбрать абсолютно любой заинтересовавший вас проект дома, и вам не придется согласовывать внешний вид своего жилища с застройщиком (исключение составляют случаи, когда выдерживается единый архитектурный стиль поселка).
Продажа участков без подряда позволяет существенно сэкономить: в этом случае вы можете полностью контролировать процесс строительства и видеть финансовые отчеты по расходам вплоть до кирпича. Согласно статистике, в среднем при строительстве дома удается сэкономить 25-30% от его стоимости именно за счет личного контроля финансовых средств. К тому же затраты на строительство дома будут растянуты во времени, обязательный подряд часто заставляет оплачивать сразу всю стоимость дома либо брать кредит у банка.
Участки под ИЖС без подряда: недостатки
К недостаткам продажи такого объекта, как участок без подряда, следует отнести большую вероятность затянутости проекта, когда ваш дом будет уже построен, а сосед еще не начал стройку. У застройщиков все распланировано, им просто не выгодно строить ваш дом вечно: гораздо дешевле будет дом быстро сдать и перейти к новому объекту. Самостоятельный процесс строительства и контроля загородного дома отнимает много времени и сил у неопытного покупателя, а ведь это такая сфера, где требуется быть максимально внимательным и осторожным.
Так как проекты зданий не согласуются с девелопером, то вокруг вас также будет идти неконтролируемое строительство. Возможно, кто-то построит огромный дворец, а кто-то обойдется небольшой избушкой. Такая неоднородность поселков без подрядов не всегда красит место, и некоторые отказываются от участков без подряда эконом класса именно по этой причине: отсутствие единой архитектурной и дизайнерской концепции. С другой стороны в поселке с подрядом стройка тоже может растянуться из-за того, что спрос на такие поселки ниже, чем на поселки с участками без подряда.
Продажа участков без подряда: подводные камни
Ну и нельзя забывать о том, что участки под ИЖС без подряда – это потенциальный риск «попасть» на мошенников в виде строительной компании или самого застройщика, который может не обеспечить наличие коммуникаций: света, газа, воды и канализации. В некоторых поселках при заключении договора используются всевозможные уловки и схемы, которые нацелены на неопытность покупателей: если в договоре или гарантийном обязательстве не прописаны конкретные сети коммуникаций, которые должны быть построены – значит, де-юре, застройщик вам ничего и не должен, и вы просто купили кусок земли, на котором, возможно, и построить ничего нельзя; необходимо проверить категорию земли: она обязана быть либо «для ИЖС» (Индивидуальное жилищное строительство), либо «для дачного строительства” или “дачного хозяйства» Так же можно строить на землях населенных пунктов, если участок предоставлен для “ЛПХ” – Личного подсобного хозяйства.
Часто вместо гарантий покупатель становится членом ДПК – дачного потребительского кооператива, который строит коммуникации. У нас в таком случае возникает вопрос – Что, покупатель строит сети сам себе? А если кооператив не наберет необходимой суммы и денег на сети не хватит? Тогда придется доплачивать? Кроме того, члены отвечают по обязательствам кооператива своим имуществом, что обрадует далеко не всех.
Что выгоднее: строить дом самому или купить землю с подрядом на строительство
Корни тенденции уходят в 2009 год, когда на участки без подряда быстро «нарезали» свои поселки практически все игроки загородного рынка — и не прогадали. В таком виде, без обязательств по дальнейшему возведению домов, да еще и с существенным дисконтом, землю покупали даже в кризис. Это буквально спасло тогда многие компании, работающие на загородном рынке. Но, увы, не обошлось и без плохого: очень значительная часть таких участков зависла «мертвым грузом», а решение «построиться потом, когда деньги будут», так и не было реализовано. Основные причины — неисполнение обязательств по коммуникациям застройщиками или вообще отсутствие таких обязательств, как и интереса к вопросу со стороны покупателя.
А тянуть коммуникации самому, даже если это технически и возможно, может оказаться настолько затратно, что это обрушит всю «экономику проекта» и обессмыслит саму идею строительства дома. Для масштаба: стоимость подведения коммуникаций в поселке для застройщика стоит порядка 2-3 тысяч долларов за сотку.
Если же с коммуникациями «все чисто», плюсы участков без подряда очевидны — это относительно небольшие затраты на сам участок, отсутствие ограничений в вопросах: когда, на какие деньги и в каком темпе строить. Часто нет и ограничений по вопросу «что именно строить», хотя однозначно назвать это плюсом язык все-таки не поворачивается (ведь свобода к самовыражению соседей по участку тоже ничем не ограничена). «Коттеджный поселок с лотами без подряда, как правило, представляет собой крупный земельный участок огороженный забором, в нем размежеваны более мелкие участки, дороги подведены или анонсированы», — рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».
В коттеджных поселках с подрядом к участку прилагаются уже отобранные застройщиком проекты домов и, чаще всего, услуги организации по возведению этого дома — все это отражается на ценнике. Кроме того, покупатель не может построить тот дом, который «вымечтал»: выбирать можно только из той линейки домов, которую предлагает девелопер.
Выбор предложения участков с подрядом или без сейчас обширный. По словам Ильи Менжунова, директора департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», на сегодняшний день в Московской области нет отдельных секторов, где в продаже представлены только участки с подрядом или без него: география распространяется на все загородные направления. В рамках одного проекта, как правило, представлены сразу несколько форматов: готовые дома, дома под чистовую отделку, земельные участки разных площадей, участки с подрядом. Такое разнообразие призвано обеспечить максимальный охват целевой аудитории и привлечь новых покупателей.
Как говорит Евгений Клец, начальник управления продаж компании «Вектор Инвестментс», на Новорижском направлении более половины предложений составляют участки без подряда. В частности, из двадцати поселков «Истринской долины» участки с подрядом предполагают лишь несколько премиальных проектов — «Дачи Honka» и «Берег Honka». Как отмечает Светлана Вольская, руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «На Киевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», участки без подряда в основном продаются на расстоянии от 40 и до 150 км от МКАД. Земля, расположенная близко к Москве, стоит значительно дороже, и застройщикам невыгодно продавать ее без подряда. Поэтому таких лотов в зоне до 40 км от Москвы очень немного. Как правило, говорит Илья Менжунов, объекты экономкласса расположены на юго-восточном, южном, северо-восточном и восточном направлениях на расстоянии 50-80 км от МКАД. А вот самыми «покупаемыми» направлениями, по данным аналитического центра «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», являются Новорижское, Киевское, Калужское шоссе.
Предложения в коттеджных поселках бизнес-класса сосредоточены на удалении 20-50 км от МКАД и представлены практически на всех направлениях, кроме Рублево-Успенского шоссе. Стоимость сотки земли на участке без подряда в таком поселке составляет 200-500 тысяч рублей. Участки без подряда в коттеджных поселках элитного класса расположены не дальше 30 км от МКАД, на западном, юго-западном и северном направлениях. Стоимость сотки земли в премиальном классе превышает 500 тысяч рублей.
Цена сотки земли в поселках экономкласса самая низкая — в среднем это 60 тысяч рублей за сотку. Но. есть нюансы. В цену, анонсированную в поселках экономкласса, зачастую не входит стоимость подведения коммуникаций, этот вопрос всегда стоит прояснять «на берегу». А самый привлекательный ценник — в новых проектах, расположенных на удалении 50 км от МКАД и далее, считает Владимир Яхонтов: встречаются предложения до цене менее 20 тысяч рублей за сотку.
Еще один важный момент: коттеджные поселки, предлагающие участки без подряда и с подрядом, имеют разные сроки застройки и ввода. По словам Евгения Клеца, сам формат сделки по участку с подрядом подразумевает более быстрое строительство, ведь покупатель платит сразу за все — «под ключ». Проекты домов должны быть готовы заблаговременно, все подрядчики определены, поставки материалов организованы. В частности, по данным «Вектор Инвестментс», получить готовый дом в поселке «Берег Honka» можно через 8-12 месяцев, в зависимости от месяца сделки — может сыграть еще и сезонный фактор. Если финансовое состояние застройщика стабильно, то поселок застраивается за 2-3 года, говорит Светлана Вольская. Хотя эксперт признает, что на рынке есть и примеры, долгостроя, когда строительство велось в течение 5-10 лет.
При покупке участка с подрядом покупатель получает готовый каталог с проектами домов и ценами. То есть, уже на первом этапе он знает порядок расходов и выбирает проект по своему бюджету. В кризис есть и дополнительные аргументы в пользу подряда: застройщики готовы давать скидки на работы и на материалы, придумывают различные дисконтные программы для привлечения покупателей. Кроме того, отмечает Евгений Клец, если есть необходимость в ипотеке, шанс получить кредит выше именно в случае покупки участка с подрядом.
Владимир Яхонтов советует покупателям внимательнее смотреть на предлагаемую схему расчета: они могут быть разными — и не всегда безопасными для покупателя. В частности, в случае авансовой оплаты, необходимо обращать внимание на пропорцию между стоимостью земельного участком и стоимостью дома, поскольку не исключен риск переплаты за землю, тогда как на строительство дома оставшейся суммы попросту не хватит. «К примеру, участок с подрядом предлагается за 10 млн рублей, где (по договору) стоимость земли составляет 7 миллионов рублей, а цена постройки дома — 3 миллиона рублей, — говорит эксперт. — А в случае, если компания уложится в 3 миллиона, но со стороны клиента возникнут претензии по качеству, любая строительная экспертиза будет на стороне застройщика и подтвердит, что работы осуществлялись по цене ниже себестоимости, соответственно претензии по качеству строительства необоснованны».
Борис Цыркин, управляющий партнер KASKAD Family, настоятельно рекомендует заранее получить у застройщика рабочий проект на дом, причем проект этот должен быть максимально детализированным, включая в себя все ключевые инженерные моменты, размеры и т.п. и сделать проект приложением к договору. «В договоре должны быть подробно прописаны используемые при строительстве материалы и конструкции, а также план приемки дома. Кроме того, оплата подряда должна быть привязана к завершению каждого из этапов работы и состоять из аванса и расчета за выполненные работы, — говорит эксперт. — Кроме того, на строящийся объект имеет смысл несколько раз в процессе возведения пригласить профессиональный технадзор. Стоимость одного визита — порядка пяти тысяч рублей, но это позволит заказчику быть уверенным в качестве и адекватности оценки работ застройщика».
Если покупатель остановил свой выбор на участке без подряда, у него есть возможность заказать индивидуальный проект дома и доверить строительство выбранному подрядчику. Как правило, так поступают клиенты с большим бюджетом. Более дешевый вариант — обратиться в одну из компаний, который специализируются на деревянном домостроении, и заказать дом по одному из типовых проектов. При таком варианте можно рассмотреть проект — на площадке шоу-рума или уже готовый дом в конкретном поселке — и оценить внешний вид и качество строительства. В компании заказчику сообщат сумму строительства дома, информируют о возможности получить скидки в определенные сроки и рассрочку платежа. В «НЛК Домостроение» нас сориентировали, что цена дома из клееного бруса с учетом монтажа и отделки составляет примерно 60 тысяч рублей за метр, а средняя стоимость дома площадью 200 квадратных метров «под ключ» составляет 10-12 миллиона рублей. Более дешевые дома общей площадью около 150 «квадратов» обойдутся в 6-7 миллионов рублей, говорят в компании.
Цена комплекта для дачного дом из клееного бруса (45 кв.м) в компании «ТеремЪ» начинается от 365 тысяч рублей, а двухэтажный коттедж (около 120 кв.м) из этого же материала обойдется примерно 1,3 миллиона. Цена кирпичного дома со всеми скидками начинается от 3,05 миллиона рублей, двухэтажный коттедж будет стоить от 4,59 миллиона. В компании «Зодчий» в бюджете от 300 тысяч рублей можно заказать из клееного бруса дачный домик общей площадью 31 квадратный метр, а коттедж общей площадью 212 квадратных метров обойдется в 3,22 миллиона.
Еще один вариант, на первый взгляд самый простой и экономный, — купить только сам проект и нужные материалы, а строить своими силами или с помощью нанятых «на стороне» строителей. В таком случае итоговую стоимость сложно спрогнозировать, но, по примерным подсчетам «НЛК Домостроение», деревянный дом без отделки обойдется заказчику в 25-30 тысяч рублей за метр, кирпичный — примерно в такую же сумму, а вот стоимость отделочных работ будет различаться существенно, для кирпича расходы будут существенно выше.
По оценке Светланы Вольской, если уж покупатель готов вникать в вопросы строительства, «самостоятельная работа» может обойтись на 30-40 процентов дешевле аналогичного готового варианта. Евгений Клец также считает, что вероятная экономия клиента при строительстве своими силами относительно подряда может быть значительной. Но тут многое зависит от смекалки, жизненного опыта заказчика, умения руководить процессом стройки и находить выгодные предложения по строительным материалам и работам. Ссылаясь на собственный опыт, Илья Менжунов, например, предупреждает, что, нанимая бригаду рабочих, нужно быть морально готовым к краже строительных материалов на завершающих этапах работ. Одним словом, если раньше вы или кто-то из ваших близких и друзей, готовых вам помочь, не имеет успешного опыта строительства дома, готовьтесь к разного рода сюрпризам и гарантированному увеличению первоначального бюджета.
По мнению же Владимира Яхонтова, на руку любителям «поселиться на все готовенькое» сейчас играет кризис. Строительная рентабельность на загородном рынке сейчас очень ограничена (высокую прибыль компании не закладывают, стараясь обеспечить себя заказами при низком спросе), говорит эксперт, поэтому разница между стоимостью дома и участка с подрядом и самостоятельным возведением дома на участке без подряда в конечном итоге составит не более 5-10 процентов.