Участок ижс с чего начать
Можно ли избежать штрафа, если я не успел построить дом на участке?
В 2012 году я купил участок для индивидуального жилищного строительства, по личным причинам — дети и ипотека — строительство до сих пор не начал. Участок несколько раз безуспешно пытались продать.
При покупке об установленных сроках освоения земельного участка меня никто не предупредил. О нарушении законодательства тоже в течение семи лет никто не говорил, а сейчас уже второй раз штрафуют за то, что я не устранил нарушения.
О первой проверке предупредили максимум за неделю — естественно, я не мог выполнить необходимые требования за этот срок. Второй раз не смог устранить нарушения, потому что из-за коронавируса не работали МФЦ. Но от ответственности меня, конечно, никто не освобождает.
Как быть в таком случае? Есть примеры удачной судебной практики в пользу владельца?
Можно ли переписать участок на родственника, то есть сменить владельца. У него тоже будет отсрочка?
Могут ли за последующие нарушения изъять участок без торгов?
Виктор, к сожалению, штраф придется заплатить, ведь вы действительно нарушили закон: за восемь лет так и не начали строить дом на участке. Но в течение трех месяцев после назначения штрафа вы можете обратиться в суд с административным иском и попросить уменьшить его размер с учетом вашего материального и семейного положения. Удачная судебная практика есть.
Чтобы не получить штраф в третий раз, участок можно подарить родственнику. На уже полученные штрафы это не повлияет. Но вместо этого лучше заняться благоустройством земельного участка: хотя бы поставить забор или начать копать котлован под фундамент. Даже небольшие работы помогут отсрочить следующий штраф до десяти лет.
Изъять участок могут, но это длительный процесс, о котором вы обязательно узнаете заранее.
Почему вас оштрафовали
Срок, в течение которого необходимо начать строительство на участке, в законе прямо не указан. Но установлен срок, в течение которого пустующую землю могут изъять, — это три года. В него не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если вы начали строить дом, но за три года не успели, участок не изымут.
Кроме того, земельный участок не заберут без торгов. И вообще процесс изъятия земли длительный. Если вы против изъятия, муниципальная администрация пойдет в суд и сможет выставить землю на торги только через полгода после того, как решение вступит в законную силу.
Как уменьшить штраф
В течение трех месяцев после того, как вас оштрафуют, вы можете обратиться в суд с административным иском и попросить отменить штраф или уменьшить его размер, если с ним не согласны.
Например, у женщины из Белгородской области было в собственности несколько земельных участков для ИЖС, на которых вместо домов выросла сорная трава. Женщину оштрафовали на 40 000 Р — по 20 000 Р за два участка. Она рассказала, что не работает и в одиночку воспитывает двоих детей. Суд в порядке исключения уменьшил штраф до 10 000 Р за каждый участок.
Есть категории штрафов, которые можно оспорить из-за процессуальных нарушений, например некоторые штрафы для автомобилистов. Штрафы за не построенный вовремя дом по процессуальным причинам оспорить нельзя: дома-то нет, то есть штраф назначен законно. Но люди пытаются и так выигрывают время на уплату штрафа.
Так, в Белгородской области женщина дошла до областного суда, требуя отменить штраф в размере 10 000 Р из-за того, что административный протокол составили без ее участия. Судьи посмотрели фотографии пустого участка и штраф за неиспользование земли сохранили. Но это дало собственнице несколько месяцев отсрочки на его уплату.
Получается, в вашем случае вы можете только попытаться снизить размер штрафа. Суду нужно будет доказать, что построить дом вовремя вы не смогли из-за тяжелого финансового положения. Или попытаться оспорить штраф, но только с целью отсрочить срок его уплаты. Заплатить придется в любом случае.
Как избежать ответственности в будущем
Нет никаких запретов передавать участки для ИЖС другим людям, если земля не в ипотечном залоге. После этого срок, в течение которого необходимо начать строительство на участке, начнет течь заново.
Тут важно учитывать, что если вас уже оштрафовали, то менять собственника бессмысленно: это не избавит от ответственности. Такой способ работает только на будущее.
Например, в Белгородской области мужчину оштрафовали на 20 000 Р за заросший участок на землях населенных пунктов. Мужчина пытался оправдаться: мол, подъездная дорога находится в частной собственности, он не мог провести коммуникации. И вообще он уже продал участок, просто покупательница болела и воспитывала маленького ребенка, поэтому вовремя не зарегистрировала переход права собственности. Суд оставил штраф в силе, поскольку собственник сменился уже после того, как мужчину привлекли к административной ответственности.
Чтобы избежать штрафа в будущем, землю можно подарить близким родственникам: жене, если участок куплен до брака, родителям, детям, бабушке, дедушке, внукам, братьям или сестрам. Налог им платить не придется.
При этом дарить участок несовершеннолетним детям имеет смысл, только если вы уверены, что в будущем не решите продать землю: сделки с детской недвижимостью контролируют органы опеки — это очень много бюрократии.
Вообще я не советую дарить или формально продавать землю родственникам: слишком много раз я оказывала юридическую помощь людям, которые из-за имущества поссорились с семьей.
Лучше потратьте немного денег и времени и изобразите на участке начало его освоения. Например, установите по границе участка деревянный штакетник, залейте фундамент под небольшое строение, завезите стройматериалы. Главное, чтобы это было похоже на одну из стадий возведения дома. Административные органы штрафуют людей за пустые участки, но если что-то уже сделано и не завершено, то это уже не нарушение. Суды в таких ситуациях штрафы отменяют.
Например, в Волоколамске мужчину оштрафовали на 20 000 Р за то, что он не построил дом на участке для ИЖС за 4,5 года. Мужчина не согласился: сразу после регистрации права собственности на землю он выкопал котлован и установил бетонный фундамент. Потом деньги кончились, и он присыпал фундамент землей, чтобы тот не разрушался из-за перепадов температуры.
Проверяющие пришли зимой, когда фундамент был скрыт под снегом, ничего не увидели и незаконно оштрафовали землевладельца. У мужчины были фотографии фундамента с координатами — это убедило суд. Он посчитал административное правонарушение недоказанным и штраф отменил.
Сколько лет у вас на участке будет стоять один фундамент, уже неважно, ведь вы старались как могли.
Направьте в городскую администрацию уведомление о планируемом строительстве. Если его согласуют, в ответ пришлют уведомление о соответствии. Оно будет своего рода «охранной грамотой» от штрафов за неосвоенный участок в течение десяти лет — это срок действия такого уведомления.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Участок ижс с чего начать
В последнее время заявителей все чаще интересуют вопросы: куда обратиться и с чего начать процедуру приобретения и оформления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в рамках проводимой реформы земельного законодательства.
В целях ответов рассмотрим порядок такого приобретения в соответствии с вступившим в силу с 01.03.2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №171-ФЗ).
Правом предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, наделены органы государственной власти (федеральной, субъекта РФ) и органы местного самоуправления, осуществляющие полномочия в области земельных отношений (ст.9–11 Земельного кодекса Российской Федерации).
Так, Законом №171-ФЗ внесены изменения, касающиеся порядка управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Вместе с тем, четко закреплена компетенция органов местного самоуправления в зависимости от муниципального образования, в пределах которого расположен соответствующий земельный участок. Отметим, что ранее подобной дифференциации законодательно не существовало.
Актуальность вопроса, связанного с распоряжением такими землями, обусловлена тем фактом, что до настоящего времени большие по объему площади земель не имеют реестровых собственников, при этом вовлечение указанных земель в хозяйственный оборот является объективно необходимым и должно положительно влиять на доходность различных бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, в том числе способствовать развитию рынка недвижимости.
Необходимо учитывать, что органы местного самоуправления городских и сельских поселений распоряжаются земельными участками в своих границах с момента утверждения ими правил землепользования и застройки. До утверждения правил землепользования и застройки право распоряжения не разграниченными земельными участками в таких поселениях сохраняется за органами местного самоуправления муниципальных районов.
Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрены следующие основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
1. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или бессрочное пользование;
2. Договор купли-продажи в случае проставления земельного участка за плату;
4.Договор безвозмездного пользования.
Распоряжение публичным земельным участком всегда осуществляется в силу властного акта уполномоченного органа, который в одних случаях является самостоятельным основанием предоставления земельного участка (п.1 ст.39.1 ЗК РФ), а в других случаях является основанием для заключения соответствующего договора с заинтересованным лицом (пп.2 – 4 п.1 ст.39.1 ЗК РФ).
Согласно статье 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Вместе с тем, ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований предоставления публичных земельных участков без торгов как в собственность (пп. 1 – 10 п.2 ст.39.3), так и в аренду (пп.1 – 33 п.2 ст.39.6).
В отдельных случаях земельные участки могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам бесплатно. Так, в силу ст.39.5 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются бесплатно:
– лицам, с которыми заключены договоры о развитии земли в границах застроенных территорий;
– религиозным организациям, если они имеют в собственности недвижимость, расположенную на таких землях;
– лицам, ведущим садоводство и огородничество на землях некоммерческой организации;
– гражданам, которые получили земельные участки в безвозмездное пользование, при условии, что прошло пять лет со дня предоставления им земли, и если земли использовались в соответствии с установленным разрешенным использованием;
– гражданам, которые получили земельные участки в безвозмездное пользование, при условии, что прошло пять лет со дня предоставления им земли, и если граждане работали в муниципальном образовании в определенной должности;
– гражданам, имеющим трех и более детей;
– религиозным организациям для сельскохозяйственного использования, если участки находятся у них в бессрочном пользовании.
Иностранным гражданам и лицам без гражданства земельные участки предоставляются исключительно за плату.
Если земельный участок предстоит образовывать или его границы нужно уточнять, в отношении данного земельного участка необходимо выполнить кадастровые работы (п.15 ст.39.15 ЗК РФ). После выполнения кадастровых работ и получения согласованного межевого дела следует обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о постановке данного земельного участка на государственный кадастровый учет.
Государственная регистрация права собственности, права аренды на земельный участок проводится на основании заявления правообладателя либо лица, действующего по доверенности (ст.16 Закона о регистрации от 21.07.1997 №122-ФЗ), а также:
– решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка, договора предоставления земельного участка за плату, договора аренды или договора безвозмездного пользования (ст.17, п.2 ст.25.2 Закона №122-ФЗ);
– квитанции об уплате государственной пошлины.
Государственная регистрация прав проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п.3 ст.13 Закона №122-ФЗ).
заместитель начальника Омского отдела
Управления Росреестра по Омской области,
Купили участок под ИЖС. С чего начинать обустройство?
После покупки земли не стоит спешить её засаживать или начинать строительство. Освоение лучше вести постепенно, по заранее намеченному плану. Далее будут рассмотрены те действия, которые нужно будет предпринять после покупки участка под ИЖС; среди них закрепление за собой права собственности, планировка и зонирование участка, его обустройство, установление ограды – и прочие.
Закрепление прав собственности
Оформленный договор ещё не означает, что за вами закреплены все права на участок – отдельно потребуется выполнить ещё несколько процедур. Это гарантирует, что в будущем никаких проблем с этой землёй не возникнет – а при проверках может выявиться разное. Именно поэтому лучше ничего на участке не делать перед тем, как будет завершено его оформление.
Начать стоит с обращения в кадастровую палату. При себе нужно иметь документы для подтверждения покупки. Границы участка устанавливаются при помощи межевания; проводить его стоит даже если контакт с соседями установлен, никаких споров нет и не было – за годы может многое поменяться, например, соседний участок могут продать, а следующие хозяева оказаться более дотошными.
Когда межевой план будет оформлен, обратитесь в Росреестр со всем пакетом необходимых документов. Если не возникло претензий и они были приняты, вам будет выдана расписка и указана дата получения выписки из ЕГРН – именно она послужит надёжным подтверждением, что вы закрепили за собой права на участок. Обычно оформление занимает 10 дней.
После этого останется лишь временно огородить участок по установленным границам: для этого с его внутренней стороны забиваются столбы, а между ними натягивается проволока или сетка.
Планирование и зонирование
Начать планирование можно одновременно с оформлением бумаг. Для начала стоит подробнее изучить доставшийся вам участок. Обойдите его и изучите растения с постройками. Подумайте, что стоит оставить, а от чего лучше избавиться, чего не хватает, требуется ли каким-то растениям обрезка ветвей – и так далее. Если вы ещё не завели знакомство с соседями, то пора это сделать. У соседей можно узнать, куда обращаться при разного рода происшествиях. Также стоит изучить как вывозится мусор, проверить качество воды, исследовать грунт.
Лучше всего прибегнуть к услугам специалиста для проведения геодезического исследования: он определит тип почвы и уровень залегания вод, составит план рельефа. По результатам его работы будет проще определиться с тем, стоит ли что-то переустраивать в участке.
Хотя тип почвы определить можно и самостоятельно, так что многие не обращаются для проведения исследования. Подсказкой послужат растения на участке: если на нём много хвоща, подорожника, воробьиного щавеля – почва кислая; мать-и-мачеха, вьюнок, клевер луговой и ползучий, ромашка пахучая любят слабокислые и нейтральные почвы; двудомная крапива растёт на жирной и плодородной земле.
При планировании также стоит учесть направление ветров – определить, какие места хорошо защищены от них, куда чаще всего падают солнечные лучи. Если участок полностью чист от зданий, сразу стоит определиться с тем, потребуется ли вам на нём «времянка», или же вы сразу начнёте строительство дома.
Далее можно приступать к составлению плана. Участок нужно разделить на несколько обязательных зон: хозяйственную, садовую, огородную и зону отдыха. Выделите их и составьте детальный план со всеми постройками, что вам потребуются. Специалист по ландшафтному дизайну поможет лучшим образом расположить все объекты и составить план – в особенности полезными будут его услуги, если участок имеет сложный рельеф, который требуется учесть, или на нём уже есть много объектов и вы собираетесь полностью его переустроить.
В плане должны быть обозначены трассы коммуникаций, а также въезд. Поскольку въезд довольно широкий, а пользоваться отведённой под него землёй больше ни для чего не получится, стоит продумать всё так, чтобы он не сильно углублялся во двор.
Когда план будет составлен, стоит отдельно проработать планы для каждой зоны и начертить их. При составлении плана стоит соблюдать установленные требования: только так в дальнейшем можно будет оформить дом – документов для этого потребуется собрать немало, в том числе и о соблюдении всех норм на участке.
Например, жилое строение должно отстоять не менее чем на 3 метра от границы участка; лёгкие постройки для животных – не менее чем на 4 метра, другие постройки – минимум на метр. Расположение должно быть таким, чтобы постройки отбрасывали тень на соседний участок как можно реже.
Деревья и кустарники также не должны расти у самой границы: для последних минимальное расстояние от ствола равняется одному метру, для деревьев средней высоты – двум, а высоких – четырём. Допускается высадка живой изгороди, но для неё должны использоваться соответствующие растения – главное, чтобы они не формировали новые побеги на соседнем участке.
Если централизованной канализации не будет, санитарную зону предписывается размещать не менее чем в 15 метрах от жилых помещений, а стоки вести мимо огорода.
Что делать дальше после того, как купил земельный участок?
Приобретение земли является значимым событием в любой семье. Договор купли-продажи делает сделку законной и устанавливает права собственников.
Новым владельцам предстоит ряд действий, таких как: оформление документов, освоение территории и возведение дома.
Рассмотрим в статье все этапы, которые предстоят дальше после того, как человек купил земельный участок, получил свидетельство о регистрации собственности и планирует ИЖС.
Получение свидетельства и планирование зон
Первичные действия после приобретения земли – это документальное оформление, чтобы в будущем не иметь проблем ни с соседями, ни с администрацией.
Для этого нужно договор купли-продажи дополнить требуемыми документами и обратиться в Кадастровую палату для постановки участка на учет и получения паспорта.
После обращения заявителя, выедет инженер для межевания участка и составления плана. Будут выполнены все необходимые работы, подготовлены документы и присвоен участку кадастровый номер.
Важно! Процесс межевания крайне важен, он закрепит границы участка и обеспечит его юридической силой.
Получив все необходимые документы в кадастре, можно обращаться в Росреестр для регистрации собственных прав. Сегодня нет свидетельства на право собственности, но после выполнения всех действий можно затребовать выписку из Росреестра и всегда иметь на руках доказательство собственного правомочия.
Проект построек и зон
Во время планирования зон отдыха и рабочих, а также обозначения места для строений необходимо соблюдать установленные нормативы по соблюдению границ.
Согласно требованиям:
Санитарная зона при отсутствии централизованной канализации должна размещаться на расстоянии 15 – 20 м от жилых помещений, так чтобы стоки не попали в собственный и соседский огород.
В число обязательных зон, которые следует изначально разработать включены:
Кроме этого, план должен содержать данные относительно трасс коммуникаций, въезда во двор.
Справка! Въезд для машины достаточно широк, воспользоваться данной землей в прочих целях невозможно, поэтому рекомендуется не планировать его далеко вглубь двора.
После формирования основного плана, следует на отдельных листах детально расписать каждую зону, например, расположение и размер построек на хозяйственном дворе и прочее.
Возведение ограждения по периметру
После окончательного формирования коммуникационных каналов, проведения водоснабжения и формирования зон можно завести строительный материал для зданий. Когда все работы по доставке и выводу коммуникаций окончены можно возвести ограждение по периметру участка.
Изгородь лучше сразу же создавать капитальную в завершенном варианте, это может быть деревянный забор или сооружение из камня и кирпича, живая изгородь из высоких кустарников типа барбариса.
Въездные ворота устанавливаются в последнюю очередь и оформляются по желанию хозяина архитектурным ансамблем.
Возведение дома на земле под ИЖС
Опытные строители утверждают, что возведение дома нужно начинать не с фундамента, а с ряда подготовительных работ.
Получение топографического и ситуационного плана
Ситуационный план – это топографическая схема, выполняемая в большом масштабе. Она дает возможность увидеть объекты, находящиеся рядом с участком, инфраструктуру – шоссе, места общественного значения.
Данный план несет в себе много информации, отталкиваясь от которой можно определить размеры и архитектуру будущего дома.
Чтобы заказать его, следует обратиться в муниципалитет и отдел архитектуры предоставит документ в справочном варианте.
Топографический план – это топографический материал, создаваемый с привязкой к конкретным координатам. Создается он в ходе геодезических работ, поэтому и обращаться за его изготовлением следует к геодезистам, имеющим допуск к СРО.
Подробная статья о создании топографического плана здесь.
Получение технических условий для подключения коммуникаций
Технические условия – сопроводительный комплект документации, устанавливающий необходимые характеристики для оборудования, подключаемого к коммуникациям.
Алгоритм получения условий может иметь определенное отличие, но в целом весь принцип выглядит следующим образом:
Важно! Получение технических условий обязательно при подключении нового объекта, изменении условий использования существующего, подключении дополнительных ресурсов.
Получение градостроительного плана и схемы планировочной организации ЗУ
Ранее градостроительный план был обязательным документом для получения разрешения на строительство или реконструкцию.
Но с августа 2018 года ФЗ-340 были внесены изменения в порядок получения разрешения на строительство, в результате чего градостроительный план перестал быть основным документом, отражающим особенности планирования участка.
Чтобы получить ГПЗУ, необходимо обратиться с заявлением в органы самоуправления или МФЦ.
В процессе подготовки плана уполномоченный орган использует:
СПЗУ – проектная документация, схема, отражающая организацию земельного участка. Для возведения частных и садовых участков она не требуется, так как данное строительство происходит в уведомительном порядке.
Состоит документ из текстового и графического раздела и формируется на основании топографической съемки.
Проведение инженерно-геологических изысканий на ЗУ
Инженерно-геологические изыскания необходимы для определения типа грунтов, их способности к оседанию и формированию оползней, высоте расположения грунтовых вод.
На основании полученных данных будут предоставлены рекомендации по проектированию тех или иных построек, применению вида фундамента и качества материалов.
Чтобы изыскания были проведены необходимо создать техническое задание, в котором определить:
Справка! Составленные специалистами отчеты используются при формировании проектной документации, поэтому их сразу же направляют в соответствующую организацию.
Получение архитектурно-проектировочного задания и разработка проекта дома
Архитектурно-проектное задание является одним из видов материалов, предназначенных для разработки проекта дома.
Это комплекс требований по назначению основных параметров будущего объекта. На его основании дом будет размещен в конкретном месте участка с соблюдением всех рекомендаций.
АПЗ нужно получить как на строительство нового объекта, так и на реконструкцию существующего.
Если задание нужно для строительства, заполняется заявление по установленной форме, адресуемое исполнительным органам в сфере архитектуры и строительства.
Разработка проекта дома важна по нескольким причинам:
Состоит документ из архитектурных чертежей и инженерной документации. Формирует его проектировщик с соблюдением всех норм и требований.
Получение разрешения на строительство
После выполнения проекта дома необходимо обратиться за строительным паспортом в местный архитектурный и градостроительный отдел, уведомить администрацию о начале строительных работ.
Строительство дома и ввод в эксплуатацию
Строительство дома происходит с соблюдением всех норм, хотя бы на минимальном уровне, например:
Чтобы ввести дом в эксплуатацию следует подготовить обусловленные законом документы:
Важно! Если жилой дом вводился в эксплуатацию до марта 2020 года, нужно было подготовить только два документа – техпаспорт и выписку из ЕГРН на участок.
Ответы на вопросы о вводе объекта в эксплуатацию в видео-сюжете:
Заключение
После покупки участка под строительство жилого объекта важно соблюдать все требования законодательства. Учитывать изменения в нем и использовать их для облегчения всего процесса.
Главное правильно и конструктивно зонировать участок, провести геодезические изыскания, чтобы иметь полную информацию о свойстве грунтов и прогноз.
На их основании можно будет выбрать тип материала для дома и фундамента, получить разрешительную документацию и возвести здание с соблюдением установленных норм. Только тщательное следование требованиям обеспечит беспроблемный ввод дома в эксплуатацию.