при каких условиях можно рефинансировать ипотеку
Когда рефинансирование ипотеки выгодно, а когда нет?
Не всё однозначно, надо копать глубже
Рефинансирование ипотеки в любом случае будет выгодным. С этим никто не будет спорить, но всегда есть оговорки.
Эксперты советуют рефинансировать ипотеку только когда разница между процентными ставками более 2%. В остальных случаях экономия будет не столь заметна, но будут потрачены силы, время и деньги на переоформление договора.
Получается, что при действующих процентных ставках в 8,6 — 10% годовых рефинансировать надо кредиты, взятые в 12 — 16 годах, когда процентные ставки находились в пределах 12,2 — 16%.
Подвешенным остаётся вопрос с теми, у кого ипотека под 11% годовых. Теоретически им тоже можно переоформить договор на 8,6% и получить выгоду от 500 000 рублей. Однако процентная ставка 8,6% доступна не всем. Мы уже писали об условиях получения ипотеки под 8,6% годовых. В большинстве банков она даётся не всем заёмщикам, а только тем, кто подходит под определённые критерии:
К тому же надо учитывать, что банк рассчитывает процентную ставку индивидуально, исходя из доходов, расходов, семейного положения созаёмщиков, возраста и многих других параметров. Наличие низкой процентной ставки в тарифных планах банка вовсе не значит, что он её даёт всем.
Рефинансирование может быть невыгодным в том случае, если прошло больше половины срока при аннуитетных (равных) платежа. В этом случае основные проценты уже выплачены, и идёт погашение тела кредита. При рефинансировании придётся снова выплачивать проценты. В этом случае лучше посчитать выгоду, прежде, чем рефинансировать. При этом во внимание надо брать не новую переплату, а переплату в целом, с учётом уже выплаченных денег.
Это расходы, которые будут обязательно. В среднем рефинансирование обходится в 35 — 50 тыс. рублей.
Все эти расходы не сравнимы с итоговой выгодой, которая исчисляется миллионами, но и их тоже надо учитывать. Предлагаем посчитать итоговую выгоду от рефинансирования.
Подсчёты
Возможны разные варианты рефинансирования — можно сократить срок, продлить срок, оставить его прежним, включить в рефинансирование другие кредиты и взять дополнительную сумму.
Договоримся, что будем считать на остаток срока, то есть, если ипотека взята в 2013 году на 20 лет, то рефинансирование, проведённое в 2019 году, будем считать на 14 лет. Сумма — остаток по кредиту.
Ипотека взята в 13 −14 годах. Средняя ставка 12,2% годовых в рублях.
Сколько денег можно сэкономить на рефинансировании ипотеки и как это сделать проще всего
Хорошая новость: на ипотеке сейчас можно серьезно сэкономить. Рассказываем, как это сделать тем, кто оформил кредит на покупку недвижимости несколько лет назад.
Долг россиян по ипотеке к сентябрю 2021 года составил 11,2 трлн рублей. И если в 2019 году средняя ставка по ипотеке в рублях составляла 10,8% годовых, то в конце III квартала 2021 года она снизилась до 8,35%. И это если не брать в расчет льготные государственные программы, по которым можно взять кредит на покупку недвижимости под 6% и ниже.
Рассказываем, как рефинансировать ипотечный кредит и сколько денег можно сэкономить.
Что же такое рефинансирование ипотеки?
Для начала определимся с терминологией: рефинансирование (или перекредитование) любого займа, в том числе ипотечного, — это банковская услуга, с помощью которой оформляется новый кредит с целью погашения уже существующего.
Для чего нужно рефинансировать кредит?
Цель любого рефинансирования — уменьшить финансовую нагрузку на заемщика, улучшить условия, на которых взят заем, и в конечном итоге сэкономить серьезную сумму денег.
Какие виды рефинансирования бывают?
При рефинансировании текущего кредита с помощью оформления нового по более низкой ставке можно:
Какой именно вариант выгоднее, зависит от индивидуальных условий каждого кредита и текущих финансовых возможностей заемщика.
Чем вам поможет рефинансирование ипотеки?
О рефинансировании стоит задуматься тем, кто оформлял кредит несколько лет назад, когда ставки были значительно выше. В особенности, если речь идет о крупных суммах, таких как заем на покупку жилья.
Важно помнить, что рефинансирование — это, по сути, оформление нового ипотечного кредита и помимо ежемесячного платежа будут также дополнительные расходы на оценку недвижимости и регистрацию нового залога недвижимости, а при необходимости — оплату услуг нотариуса и страховых полисов. Все это нужно учесть при оценке выгоды от рефинансирования.
В каком случае игра стоит свеч? Рассмотрим на конкретном примере:
В 2016 году Даниил и Маша купили квартиру в ипотеку по ставке 14% годовых. Сумма кредита — 3 000 000 рублей, срок — 20 лет. Ежемесячный платеж — 37 306, а переплата — 5 953 349 рублей. К 2021 году ребята в общей сложности выплатили 800 000 рублей и задумались о рефинансировании. На оставшуюся сумму (2 200 000) они взяли новую ипотеку под 9% на 15 лет: ежемесячный платеж уменьшился более чем на треть и составил 22 314 рублей, а финальная переплата снизилась до 1 816 495 рублей.
Экономия — более 4 млн рублей на общей переплате по процентам, и определенно в данной ситуации сопутствующие расходы окупаются с лихвой.
Конечно же, есть и свои ограничения: чтобы рефинансировать кредит, нужно быть благонадежным заемщиком. Просроченные платежи, штрафы, кредитные каникулы — все это с большой вероятностью может стать причиной отказа банка в рефинансировании.
Как подобрать подходящее предложение по рефинансированию?
Можно самостоятельно изучить все предложения банков, отправить заявки, собрать сводную таблицу и вычислить самый выгодный вариант, а можно сделать проще и воспользоваться новым сервисом «Ипотечный консультант» от Банки.ру.
Эксперты сервиса не только изучат условия текущего кредита и подберут выгодные варианты по рефинансированию, но и помогут подать документы в банки, которые с высокой вероятностью одобрят кредит.
Как воспользоваться «Ипотечным консультантом»?
Сколько стоит этот сервис?
Услуги «Ипотечного консультанта» Банки.ру абсолютно бесплатны на всех этапах: от подбора оптимального предложения до подачи документов в банк.
На чем еще можно сэкономить?
Ежемесячные платежи по кредиту не единственные траты при оформлении ипотеки: есть еще и страхование.
Согласно статье 31 федерального закона «Об ипотеке», обязательным является только оформление страхового полиса на приобретаемую недвижимость, которая остается на время действия кредитного договора в залоге у банка. Без этого ипотеку просто-напросто не выдадут.
Документы для рефинансирования ипотеки в 2021 году
В 2021 году рефинансирование ипотеки входит в перечень самых популярных банковских продуктов. Это отличная возможность изменить условия жилищного кредитования, уменьшив переплату, пересмотрев величину ежемесячного платежа или изменив график погашения. Процедура оформления договора довольна проста. Далее рассмотрим документы для рефинансирования ипотеки, основные аспекты и нюансы перекредитования.
Кто может рефинансировать ипотеку
Ипотечный кредит может рефинансировать любой человек, не допускавший просрочек при погашении обязательств. Еще одно важное условие – достаточный уровень дохода. Часто при рассмотрении заявки банки обращают внимание на наличие официальной занятости. Перекредитование актуально для тех, кто:
Условия рефинансирования ипотечных кредитов
Параметры договора зависят от выбранной программы и финансовой организации. Среди стандартных условий:
Заемщик обязан оформлять договор страхования на объект недвижимости даже после перекредитования. Кроме того, ипотека является целевым безналичным кредитом. Средства перечисляются на погашение старого долга автоматически. Заемщик не может получить их на руки или взять дополнительные деньги сверх суммы остатка по прежним обязательствам.
Требования банков к заемщику
Прежде, чем собирать документы, необходимо проверить соответствие требования банка. Как правило, они включают следующие критерии:
Какие документы нужны
Пакет документов определяет программа перекредитования. Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки:
Можно ли перекредитоваться по двум документам?
В каких банках выгодные условия?
Прежде, чем оформлять договор, нужно ознакомиться с оптимальными предложениями на рынке кредитования. Такие есть в линейках как небольших, так и известных банков России вроде Сбербанк. Основные варианты приведены в таблице далее.
Что такое рефинансирование ипотеки и чем оно отличается от реструктуризации
Не все заемщики, которые даже используют перекредитование, могут с уверенность ответить на вопрос, что такое рефинансирование ипотеки. Если говорить коротко, процедура заключается в том, что заемщик берет новый кредит для выплаты действующего. Обычно рефинансирование ипотеки – это вынужденная мера в период экономической нестабильности, когда реальные доходы населения падают. Рефинансирование ипотеки зачастую используют с целью избежать просрочки по кредиту и связанных с ней неприятностей – вплоть до потери приобретаемого жилья, которое по суду может отойти в собственность банка.
При этом перекредитование ипотеки под меньший процент не стоит путать с таким понятием, как реструктуризация ипотеки. Подробнее о том, что такое реструктуризация ипотеки, мы расскажем в соответствующем разделе статьи.
Что такое рефинансирование ипотеки
Отвечая на вопрос, что такое рефинансирование ипотеки, можно сказать, что это новый кредит по более выгодной для заемщика ставке, с помощью которого он может погасить ипотеку. Клиенты банков, выбирают реструктуризацию ипотечного кредита для того, чтобы облегчить условия выплаты ипотеки – снизить ставку по кредиту, а значит, и сумму регулярных платежей. В этом случае клиент банка может избавиться от необходимости выплачивать кредит на недвижимость и, закрыв задолженность, перейти к погашению более легкого в финансовом плане нового займа. Кроме того, рефинансирование ипотеки используется, чтобы при досрочной выплате займа получить недвижимость в собственность для ее последующей реализации.
Основных способов, как рефинансировать ипотеку, существует два: смена банка-залогодержателя и вывод квартиры из-под залога.
Рассмотрим вкратце каждый из них.
В случае перехода от одного банка к другому вы берете новый кредит на ипотеку и оформляете залог квартиры на более выгодных условиях. Целью такого кредита является снижение процентной ставки или объединение нескольких кредитов разного вида в один. При этом устанавливается общая ставка и определяется единый график по выплатам.
При выкупе квартиры берется беззалоговый кредит, средствами которого погашается ипотека, а квартира переходит в собственность заемщика. В этом случае сам кредит, как правило, становится дороже. Квартиру при этом заемщик может реализовать и за счет полученных средств, а далее расплатиться по новому кредиту.
Программы рефинансирования банков в 2018 году
В России на протяжении последних нескольких лет наблюдается резкое колебание ставок (амплитуда составляет порой 30%, а иногда доходит и до 50). В такой ситуации можно использовать перекредитование ипотеки с наибольшей выгодой.
Чтобы найти самое выгодную программу в вашем регионе от банков, которые предлагают перекредитование ипотеки под меньший процент, вы можете использовать удобный поиск сайта «Выберу.ру». Для этого зайдите во вкладку «Банки» и выберите раздел «Ипотеки». В левой колонке будет список дополнительных условий в пункте «Быстрый поиск», «Условия ипотеки» нажмите на строчку «Перекредитование ипотеки». Если вас интересуют какие-то дополнительные параметры рефинансирования ипотечных кредитов, укажите их, выбрав из общего перечня слева. В разделе «Калькулятор ипотеки» в левом верхнем углу страницы укажите необходимую сумму и подходящий срок программы рефинансирования и нажмите «Подобрать ипотеку». После этого вы сможете сравнить предложения различных банков по своему региону за 2018 год и определить для себя наиболее выгодный вариант рефинансирования ипотеки.
На нашем сайте вы можете также перейти к оформлению онлайн-заявки.
Документы для рефинансирования ипотеки
Процесс рефинансирования ипотеки может занять до 4 месяцев, в течение которых ипотека будет считаться необеспеченной, а ставка кредита будет выше на несколько процентов.
В том случае, если для банка достаточно указанных документов, он может согласиться рефинансировать ипотеку. Как правило, такое решение будет небыстрым – порядка двух, а иногда и до пяти рабочих дней (это время зачастую зависит от скорости проверки данных конкретным менеджером банка). Когда вам одобрено перекредитование под меньший процент, у вас есть от трех до четырех месяцев на урегулирование ситуации с первым банком. Не все организации рады досрочному закрытию кредита, т. к. преждевременная выплата, как и задолженность по платежам, является негативным явлением: погашение кредита не по графику требует корректировки запланированного оборота средств. Взяв разрешение организации, в которой вы оформили ипотеку, нужно определить последовательность дальнейших действий с банком, выбранным для рефинансирования, – может потребоваться новое заявление на получение кредита. В случае отказа вам также нужно проконсультироваться со специалистом того организации, которая выдает кредит на погашение ипотеки, чтобы выбрать оптимальный способ решения ситуации. Когда вопрос с досрочным закрытием ипотеки будет улажен, необходимо будет собрать следующие документы для рефинансирования ипотеки – уже на саму недвижимость:
Весь этот перечень нужно будет предоставить банку, в котором вы планируете рефинансировать ипотеку. Если все требования банка выполнены, средства будут перечислены на ипотечный счет по старому кредиту. После его погашения нужно взять справку из банка об отсутствии к вам финансовых требований. Ее можно получить в организации, в которой вы закрыли ипотеку, в течение 28 дней, если этот срок вас не устраивает и вам нужно получить ее быстрее, стоимость услуги будет составлять порядка тысячи рублей.
Далее необходимо пройти процедуру смены залогодержателя. У каждого банка она может иметь свои отличия: какие-то организации сами договариваются с банком, выдавшим ипотеку, другие, к примеру «Райффайзенбанк», предлагают клиенту забирать закладную самостоятельно. Банк может также потребовать застраховать объект залога от возможной невыплаты по кредиту – в пяле случаев можно переоформить старую страховку, но в большинстве ситуаций нужно будет заключить новый договор.
После завершения процедуры можно приступать к погашению нового займа.
Плюсы и минусы рефинансирования
Как и любая процедура перекредитования, программа ипотечного рефинансирования имеет свои плюсы и минусы для заемщика.
Привлекательным в определенной ситуации может стать тот или иной положительный фактор (и наоборот), поэтому прежде чем использовать программу ипотечного рефинансирования, нужно взвесить все за и против.
Реструктуризация ипотечного кредита
Реструктуризация ипотечного кредита – это изменение условий действующего кредита в том банке, в котором он был взят. Использовать реструктуризацию ипотеки можно только в том случае, если не допущено просрочек и нет непогашенных задолженностей. Реструктуризация ипотечного кредита может иметь различные формы, но многие заемщики стараются получить именно помощь со стороны государства. По специальной госпрограмме с 2016 года реструктуризация ипотеки может включать в себя часть выплат из бюджета. Реструктуризация ипотеки производится АИЖК. Сумма реструктуризации ипотеки не может быть выше 600 тысяч рублей (данные за 2018 год). При этом такая реструктуризация ипотеки влечет за собой дополнительные издержки – государству нужно заплатить налог.
Другими вариантами реструктуризации кредита может быть пролонгация, кредитные каникулы, снижение процентной ставки. Реструктуризация ипотеки в этом плане имеет больше ограничений, чем потребительский кредит. Использовать реструктуризацию ипотеки или рефинансирование, решает сам заемщик.
Нужно сразу отметить, что, если вопрос необходимо решить оперативно, лучше использовать реструктуризацию ипотеки, т. к. рефинансирование банком может сознательно затягиваться.
Выводы
Итак, мы можем сказать про рефинансирование ипотеки, что это сложная и длительная процедура, которая, тем не менее, может принести определенную финансовую выгоду заемщику. Перекредитование существенно отличается от реструктуризации ипотеки, у него есть свои негативные и положительные стороны, поэтому прежде чем приступить к данной процедуре, следует взвесить все за и против.
«Выберу.ру» обобщил самые выгодные предложения перекредитования под меньший процент по вашему региону. Без труда найти для себя оптимальное предложение поможет наш онлайн-поисковик.
Как рефинансировать ипотеку
И сэкономить 2 700 000 рублей
В июле 2015 года я купила квартиру в ипотеку и обязалась выплачивать 14,75% годовых в течение 25 лет.
За два года я выплатила всего 20 тысяч рублей из основного долга и отдала банку целых 640 тысяч рублей процентов.
Чтобы платить меньше, я сделала рефинансирование: взяла в другом банке кредит по сниженной ставке и погасила за его счет ипотеку. Теперь я плачу 9,75% и экономлю 2 700 000 рублей. Расскажу, как у меня это получилось.
При рефинансировании я взаимодействовала с двумя банками. Чтобы не сбить вас с толку, я называю банк, в котором брала ипотеку, «старым» банком, а тот, в котором рефинансировала кредит, — «новым».
Что нужно, чтобы рефинансировать ипотеку
Это долгий процесс, но если все делать по плану, то уже через пару месяцев можно будет платить меньше.
Найти подходящий банк
У меня была цель снизить ставку по ипотеке минимум на 2 процентных пункта. Срок я хотела оставить прежним, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.
Подходящий банк искала в интернете. Открывала сайты, переходила в разделы с рефинансированием ипотеки и сравнивала размеры, сроки и валюту кредита.
Чтобы привлечь клиентов, банки пишут «от 9,25%», «от 10%», «от 10,5%». На практике оказалось, что кредит по такой ставке дадут только тем, кто просит мало, вернет быстро, получает зарплату на карту этого же банка, а еще застрахует жизнь и квартиру. Я не соответствовала этим требованиям, и никаких супервыгодных ставок мне не дали.
Узнать примерную ставку для моих условий я смогла с помощью ипотечного калькулятора. Такой есть на сайте почти каждого банка.
Условия одного из банков меня устроили: от меня требовали подтвердить доход справкой 2- НДФЛ и застраховать жизнь, а взамен я могла получить ипотеку под 9,75% вместо нынешних 14,75%.
Подать заявку
Заявка на рефинансирование ипотеки — это резюме заемщика. Банк как бы знакомится с клиентом, оценивает его доход и кредитную историю и решает, дать в долг или нет.
Правильно заполненная заявка — это 80% успеха. Важно было подтвердить, что я соответствую требованиям банка, способна выплатить кредит и в целом надежный клиент.
В отличие от обычной ипотеки при рефинансировании новый банк еще проверяет, как я выполняла обязательства перед старым банком. Если бы были просрочки по платежам или несвоевременные выплаты страховки, мне бы отказали.
Банк попросил прислать копии документов для проверки:
Через восемь дней мне позвонили из службы проверки заемщиков и задали уточняющие вопросы: где и кем я работаю, какой у меня стаж и зарплата, попросили номер телефона моего руководителя или отдела кадров.
Так банк проверил достоверность информации и убедился, что у меня хватит зарплаты и что в ближайшее время я не попаду под сокращение. На следующий день мне одобрили кредит.
Собрать документы на недвижимость
Документы на недвижимость нужны, чтобы банк проверил квартиру, которую берет в залог. Банк интересует, не занижена ли стоимость квартиры, не рухнут ли стены дома через неделю и действительно ли это квартира клиента.
Когда я просто брала ипотеку, эти документы предоставил банку продавец квартиры. При рефинансировании это моя обязанность.
Чтобы доказать ценность квартиры, я заказала ее оценку. Обратилась в компанию, которую посоветовал банк. Оценщик сфотографировал комнаты, подъезд и двор. За услугу я заплатила 2500 рублей. Отчет готовили два дня.
Пока готовили отчет, я собрала остальные документы:
Чаще всего расходы на рефинансирование достигают 35—50 тысяч рублей. Они идут на сбор документов, переоформление кредита и страховки, оплату государственных пошлин. Мне повезло со страховкой: как раз заканчивалось действие предыдущего договора и я просто заключила новый. Часть документов на квартиру находилась дома, а недостающие мне бесплатно выдали в старом банке, паспортном столе и расчетном центре.
Выкупить квартиру у старого банка
Проверив квартиру, новый банк приготовился выкупить ее у старого. На этом этапе происходит само рефинансирование: клиент подписывает документы по свежему кредиту, а новый банк погашает долг перед старым банком.
Я пришла в новый банк и подписала документы. Потом сообщила старому банку, что хочу выкупить у них квартиру, и уточнила свою задолженность, затем передала реквизиты для зачисления в новый банк.
Пока я собирала документы, старый банк продолжал ежедневно начислять проценты по ипотеке. 8 августа, в день полного досрочного погашения, по кредиту вместе с процентами набежало 2 159 168 рублей 59 копеек. У нового банка я просила только 2 155 625 рублей 10 копеек. Разницу 3543,49 Р пришлось доплатить самой.
Я не знала, что эти деньги надо класть на специальный счет, и положила их на карту, с которой банк списывал платежи по ипотеке. 8 августа банк увидел, что денег на специальном счете не хватает, и не провел досрочное погашение. За 24 часа банк начислил мне еще 708 рублей процентов. Утром 9 августа я пришла в офис банка, перевела недостающую сумму и погасила ипотеку.
Снять и наложить обременение
При ипотеке квартира считается моей собственностью с обременением. Я могу жить в ней, делать текущий и капитальный ремонт. Однако сделать перепланировку, сдать в аренду, подарить другому человеку или продать без письменного согласия банка нельзя. Это и есть обременение, или залог.
Мне нужно было забрать квартиру из залога у старого банка и передать в залог новому. В старый банк я написала заявление с просьбой выдать закладную с отметкой об исполнении обязательств. Пока закладная не перешла от старого банка к новому, кредит является необеспеченным и по нему может действовать повышенная процентная ставка. Таким образом банк стимулирует заемщика быстрее решить вопрос с документами. Обычно банк готовит закладную месяц, но я получила документ через две недели.