Ук выиграла конкурс на управление мкд что дальше
Как управлять многоквартирными домами-новостройками
Изменения в российском Жилищном кодексе от 18.07.2011 года внесли существенные корректировки в управление новостройками. Ранее действовала ст.139 ЖК РФ (которая ныне утратила свою силу) и позволяла застройщику самостоятельно и единолично выбирать способ и организацию управления новостройкой, будь то УК, ТСЖ или ЖСК.
Новые поправки больше не позволяют создавать ТСЖ при новостройках. Новыми МКД теперь может управлять только УК, которая избрана посредством открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления.
Однако на практике все обстоит несколько иначе. Как показывает действительность, проведение открытых конкурсов по избранию управляющей компании для новостройки остается скорее исключением, нежели правилом. Застройщики по старой памяти продолжают лоббировать интересы хорошо знакомых им ТСЖ, а власти, как полагается, бездействуют.
Выбор УК посредством ОСС
Рассмотрим первый случай, когда конкурс по выбору УК не проводится, если было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирной новостройке, на котором жильцы определились с органом управления. Многие юристы в этом вопросе ссылаются на ч.4 ст.161 Жилищного кодекса РФ и п.39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации при управлении новым МКД.
Сюда же можно отнести трактовку ч.ч.13, 14 ст.161 ЖК РФ. Постановление Правительства РФ №75 от 06.02.2006 года гласит, что открытый конкурс по выбору управляющей организации не проводится, если до дня его проведения уже был выбран способ и орган управления дома, который, к тому же, успешно реализован. В противном случае проводится открытый конкурс.
Согласно п.2 Постановления Правительства РФ №75 от 06.02.2006 года, открытым конкурсом признается форма торгов, победителем которых признается участник, предложивший выполнить максимальный по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД, на право управления которым проводится конкурс, за анонсированный организатором размер платы в течение установленного срока.
Выбор УК посредством открытого конкурса
Итак, согласно ч.13 ст.161 ЖК РФ, в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию нового МКД, орган местного самоуправления анонсирует о проведении открытого конкурса по выбору организации управления на официальном сайте в сети.
Не позднее 40 дней с момента оповещения в Интернете орган местного самоуправления проводит открытый конкурс. В десятидневный период с момента проведения открытого конкурса орган местного самоуправления должен уведомить всех собственников помещений в новом МКД о результатах, победителе конкурса и условиях договора управления.
30.06.2015 года вступили в силу поправки в ч.13 ст.161 ЖК РФ, согласно которым если в течение 2 месяцев жильцы многоквартирной новостройки не заключили договор управления с УК, то он считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом. До этого времени застройщик должен заключить с избранной на открытом конкурсе УК договор управления, но не позднее 5 дней с момента получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Договор управления новым МКД с управляющей компанией заключается на период не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ).
Почему жильцы нового МКД не вправе самостоятельно выбрать УК
Большим заблуждением является инициатива застройщика о проведении среди дольщиков собрания по выбору управляющей компании. Дольщики еще не являются собственниками помещений в МКД, поэтому не обладают правами по выбору УК. Право собственности у дольщиков возникает только с момента регистрации их прав в госреестре ФРС РФ.
Основанием для получения права собственности на жилье в данном МКД служит разрешение на ввод нового дома в эксплуатацию, передаточный акт или другой документ на передачу объекта долевого строительства в собственность дольщиков.
Обычно, дольщики получают право собственности только спустя полгода после ввода здания в эксплуатацию. Поэтому провести собрание собственников по выбору управляющей компании или смене способа управления у них возникает только на следующий год.
Правила проведения открытого конкурса по управлению МКД
Необходимость, порядок и сроки проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании для управления многоквартирными домами регламентированы Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. О правилах проведения и процедуре конкурса и поговорим.
Общие положения
Основанием для проведения открытого конкурса служит ст. 162 ЖК РФ. При этом следует помнить, что собственники помещений в МКД правомерны провести собрание по выбору способа управления своим домом до и во время проведения открытого конкурса, пока не объявят его победителя.
Участником конкурса может стать ИП или юридическое лицо. Предметом конкурса выступает право заключения договора управления МКД. Объектом торгов является стоимость обязательных и дополнительных работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
Победителем открытого конкурса станет та управляющая компания, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объём работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
Здесь нужно отметить, что согласно последним изменениям в Правилах проведения открытого конкурса по выбору УК, закреплённым в Постановлении Правительства РФ от 04.03.2015 № 191, в конкурсной документации должен содержаться список дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту с требованиями к объёмам, качеству и периодичности их выполнения. Организатор конкурса самостоятельно определяет расчётную стоимость каждой дополнительной работы и услуги.
Основания для проведения открытого конкурса
Порядок проведения открытого конкурса
Если открытый конкурс проводится в отношении новостройки, то, согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод её в эксплуатацию орган местного самоуправления размещает информацию о его проведении на официальном сайте. В течение 40 дней со дня информирования о торгах организатор проводит конкурс.
В течение 10 дней с момента проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает всех жильцов о его результатах и об условиях договора управления МКД. Жильцы должны заключить данный договор с избранной управляющей компанией. Договор управления заключается индивидуально с каждым жильцом. Собственники помещений выступают стороной заключаемого договора, если они составляют свыше 50% от общего числа жильцов МКД.
Также открытый конкурс по выбору управляющей компании проводится, если у предыдущей управляющей компании решением суда аннулирована лицензия на основании рассмотрения заявления органа ГЖН. Согласно ч. 4 ст. 200 Жилищного кодекса, в 15-дневный срок со дня получения уведомления от органа ГЖН об аннулировании лицензии орган местного самоуправления созывает собрание жильцов МКД для решения вопроса о выборе способа управления. Если на общем собрании не принято решение, или оно не проведено, или не набрался кворум, то проводится открытый конкурс.
Организация проведения открытого конкурса
Организатор открытого конкурса за 5 рабочих дней до информирования о его проведении должен определить состав и порядок работы конкурсной комиссии, создать её и назначить председателя, а также утвердить протокол. Организатор конкурса может одновременно создать несколько постоянно действующих комиссий, которым выдаются полномочия сроком на 2 года.
Для того, чтобы стать участником открытого конкурса, нужно подать заявку по форме. Срок подачи заявок составляет 25 дней. Приём заявок прекращается непосредственно перед началом вскрытия конвертов.
Заключение договора управления многоквартирным домом
Победитель открытого конкурса в течение 10 рабочих дней с момента утверждения протокола конкурса предоставляет организатору подписанный им проект договора управления МКД. А в течение 20 дней с этого же момента он должен передать подписанные им проекты договора управления МКД жильцам для подписания указанных документов с их стороны. Если победитель не осуществит этот алгоритм действий в указанный срок, то будет считаться уклонившимся от заключения договора управления МКД.
В таком случае шанс стать победителем предоставляется другому участнику конкурса с наибольшим после победителя объёмом предоставляемых услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД за назначенную организатором плату. Если и этот участник за указанный период времени не успеет предоставить подписанный договор управления, то организатор вправе через суд заставить его выполнить свои обязательства. Если победитель является единственным участником конкурса, то в случае его уклонения от своих прямых обязанностей, организатор вправе через суд заставить его заключить договор управления МКД или, в противном случае, взыскать с него возмещение убытков.
Правила проведения открытого конкурса по управлению МКД
Необходимость, порядок и сроки проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании для управления многоквартирными домами регламентированы Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. О правилах проведения и процедуре конкурса и поговорим.
Общие положения
Основанием для проведения открытого конкурса служит ст. 162 ЖК РФ. При этом следует помнить, что собственники помещений в МКД правомерны провести собрание по выбору способа управления своим домом до и во время проведения открытого конкурса, пока не объявят его победителя.
Участником конкурса может стать ИП или юридическое лицо. Предметом конкурса выступает право заключения договора управления МКД. Объектом торгов является стоимость обязательных и дополнительных работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
Победителем открытого конкурса станет та управляющая компания, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объём работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
Здесь нужно отметить, что согласно последним изменениям в Правилах проведения открытого конкурса по выбору УК, закреплённым в Постановлении Правительства РФ от 04.03.2015 № 191, в конкурсной документации должен содержаться список дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту с требованиями к объёмам, качеству и периодичности их выполнения. Организатор конкурса самостоятельно определяет расчётную стоимость каждой дополнительной работы и услуги.
Основания для проведения открытого конкурса
Порядок проведения открытого конкурса
Если открытый конкурс проводится в отношении новостройки, то, согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод её в эксплуатацию орган местного самоуправления размещает информацию о его проведении на официальном сайте. В течение 40 дней со дня информирования о торгах организатор проводит конкурс.
В течение 10 дней с момента проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает всех жильцов о его результатах и об условиях договора управления МКД. Жильцы должны заключить данный договор с избранной управляющей компанией. Договор управления заключается индивидуально с каждым жильцом. Собственники помещений выступают стороной заключаемого договора, если они составляют свыше 50% от общего числа жильцов МКД.
Также открытый конкурс по выбору управляющей компании проводится, если у предыдущей управляющей компании решением суда аннулирована лицензия на основании рассмотрения заявления органа ГЖН. Согласно ч. 4 ст. 200 Жилищного кодекса, в 15-дневный срок со дня получения уведомления от органа ГЖН об аннулировании лицензии орган местного самоуправления созывает собрание жильцов МКД для решения вопроса о выборе способа управления. Если на общем собрании не принято решение, или оно не проведено, или не набрался кворум, то проводится открытый конкурс.
Организация проведения открытого конкурса
Организатор открытого конкурса за 5 рабочих дней до информирования о его проведении должен определить состав и порядок работы конкурсной комиссии, создать её и назначить председателя, а также утвердить протокол. Организатор конкурса может одновременно создать несколько постоянно действующих комиссий, которым выдаются полномочия сроком на 2 года.
Для того, чтобы стать участником открытого конкурса, нужно подать заявку по форме. Срок подачи заявок составляет 25 дней. Приём заявок прекращается непосредственно перед началом вскрытия конвертов.
Заключение договора управления многоквартирным домом
Победитель открытого конкурса в течение 10 рабочих дней с момента утверждения протокола конкурса предоставляет организатору подписанный им проект договора управления МКД. А в течение 20 дней с этого же момента он должен передать подписанные им проекты договора управления МКД жильцам для подписания указанных документов с их стороны. Если победитель не осуществит этот алгоритм действий в указанный срок, то будет считаться уклонившимся от заключения договора управления МКД.
В таком случае шанс стать победителем предоставляется другому участнику конкурса с наибольшим после победителя объёмом предоставляемых услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД за назначенную организатором плату. Если и этот участник за указанный период времени не успеет предоставить подписанный договор управления, то организатор вправе через суд заставить его выполнить свои обязательства. Если победитель является единственным участником конкурса, то в случае его уклонения от своих прямых обязанностей, организатор вправе через суд заставить его заключить договор управления МКД или, в противном случае, взыскать с него возмещение убытков.
Когда УО признаётся уклонившейся от заключения ДУ по итогам конкурса
Победитель открытого конкурса по выбору УО для дома может быть признан уклонившимся от заключения договора. Узнайте, при каких условиях это происходит, а также читайте разъяснения экспертов Ассоциации «Р1», может ли победитель отказаться от договора управления, если не выполнил все требования НПА к порядку его заключения.
Муниципалитет проводит конкурс по выбору УО для дома, если способ управления в нём не выбран или не реализован
УО-победитель признаётся уклонившейся от заключения договора при невыполнении требований п. 90 ПП РФ № 75
Правила заключения договора управления многоквартирным домом по результатам конкурса, проведённого муниципалитетом, и признания компании уклонившейся от этой процедуры прописаны в разделе IX ПП РФ № 75.
В соответствии с п. 90 ПП РФ № 75, победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола представляет организатору подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств согласно ст. 329 ГК РФ. Например, договор страхования или документы на депозит.
Также УО-победитель в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления собственникам помещений в МКД для подписания указанных договоров согласно ст. 445 ГК РФ о заключении договора в обязательном порядке (п. 91 ПП РФ № 75).
В п. п. 92– 94 ПП РФ № 75 прописаны условия, когда победитель признаётся уклонившимся от заключения договора управления МКД по итогам открытого конкурса: если компания не направила в муниципалитет подписанный проект договора в установленный срок или не предоставила обеспечение исполнения обязательств.
В такой ситуации орган местного самоуправления предлагает заключить договор управления участнику конкурса, ставшему вторым после уклонившейся от договора компании (п. 91 ПП РФ № 75).
За ненаправление собственникам проекта договора УО не признают уклонившейся от заключения ДУ
Один из членов Ассоциации «Р1» стал победителем открытого муниципального конкурса и в течение 10 дней предоставил организатору подписанный проект договора и обеспечение в виде страхования ответственности. При этом УО не направила собственникам договоры на подпись. Дом не был внесён в лицензию УО. Компания задала экспертам вопросы о том, может ли она отказаться от этого ДУ и считается ли она уклонившейся от его подписания.
Верховный суд РФ в определении от 24.12.2019 по делу № А33-27179/2018 признал, что первичным является выполнение УО обязательств по договору управления: выставление счетов, проведение работ и оказание услуг. Если же компания обязательства по содержанию общего имущества не выполняла, то это нарушение лицензионных требований.
Юристы Ассоциации «Р1» считают такой подход маловероятным. Один из вариантов для компании «уйти» из дома: предложить собственникам выбрать другую УО на общем собрании или создать ТСЖ. В ином случае, если спор о том, кто управляет домом, дойдёт до суда, то вероятнее всего именно победитель конкурса будет признан ответственным за МКД.
У вас есть вопрос с экспертам или нужна помощь в разрешении сложной ситуации в работе? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и получайте информационную поддержку и консультации юристов. Они уже разобрали множество непростых случаев в сфере управления домами. Читайте о восьми сложных ситуациях из практики УО и предложенных экспертами Ассоциации «Р1» решениях, а также следите за обновлениями сайта объединения в рубрике «Спрашивали? Отвечаем».
Новые правила выбора УО для многоквартирного дома по конкурсу и без
В первом выпуске онлайн-журнала «ЖКХ: Мечты сбываются» 2019 года наш эксперт, практикующий юрист Елена Шерешовец рассказала о двух новых постановлениях Правительства РФ, внёсших изменения в правила выбора органом МСУ организации для управления домами. Подробнее читайте в статье.
До 2019 года в конкурсе побеждала УО с наибольшим по стоимости количеством работ и услуг
Речь идёт о двух декабрьских постановлениях Правительства РФ: от 14.12.2018 № 1541 и от 21.12.2018 № 1616. Оба изменяют процедуру выбора управляющей организации для многоквартирных домов.
До вступления их в силу орган МСУ как организатор открытого конкурса по выбору УО сам устанавливал размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Управляющие организации, подавая заявку на участие в отборе, автоматически соглашались обслуживать дом по предложенной муниципалитетом цене.
Победителем конкурса становилась та УО, которая за установленный размер платы была готова выполнять наибольший по стоимости объём дополнительных работ и услуг. Участники отбора сами устанавливали стоимость таких работ и услуг, и проверке эти цены не подлежали. Подобное условие приводило к совершенно абсурдным ситуациям, которые, однако, признавались в суде легитимными, поскольку не нарушали требований ПП РФ № 75.
Например, открытый конкурс по управлению несколькими домами в Ленинградской области выиграла УО, предложившая дополнительные работы и услуги общей стоимостью 999 квадриллионов 999 триллионов 999 миллиардов 999 миллионов 999 тысяч 999 рублей. АС Санкт-Петербурга и ЛО по делу № А56-10392/2014 не нашёл при этом нарушений.
Орган МСУ мог пойти и другим путём: самостоятельно установить размер стоимости дополнительных работ и услуг. Но в таком случае, если стоимость была известна заранее, участники заявляли максимальную цену, а победителем становился тот, кто принёс заявку первым.
С 2019 года в конкурсе побеждает УО с наименьшим размером платы за перечень услуг
ПП РФ № 1541 с 1 января 2019 года изменило подход к отбору управляющих организаций на открытом конкурсе. Во-первых, из документа убрано понятие «дополнительный перечень работ». Теперь есть только один основной перечень работ и услуг. Его утверждает организатор конкурса.
Во-вторых, победителем признается та компания, которая предлагает выполнить указанный перечень за наименьший размер платы. То есть участники конкурса теперь предлагают не сделать больше работ за одинаковую стоимость, а выполнить конкретный перечень работ и услуг за меньшие, чем другие УО, деньги. Побеждает тот, кто предложил наименьший размер платы.
При этом, согласно п. п. 59, 76–78 ПП РФ № 75 в редакции ПП РФ № 1541:
1. Участники отбора могут пошагово снижать размер платы на 0,1%, но не более, чем на 10% от начальной цены. В ином случае проводится новый конкурс, на котором начальная цена рассчитывается заново.
2. Если на конкурс никто не заявился, то стоимость работ и услуг повышается на 10%, но не выше муниципального тарифа более чем в 1,5 раза.
При несостоявшемся конкурсе орган МСУ самостоятельно назначает УО из составленного перечня
Постановление Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 изменило порядок определения управляющей организации для домов, по которым конкурс не состоялся из-за отсутствия участников. Согласно новым правилам ПП РФ № 1616, в таком случае управляющую организацию назначает орган местного самоуправления.
УО выбирается из особого перечня, в который попадают компании, подавшие соответствующую заявку, а также все компании, которые начиная с 1 января 2019 года участвуют в любом открытом конкурсе по отбору управляющей организации (п.п. 52, 53 ПП РФ № 75).
Организации включаются перечень в хронологическом порядке: по дате заявления или дате составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Сформированный перечень размещается в ГИС ЖКХ.
УО может удалиться из перечня, только получив назначение на дом от муниципалитета
Согласно п. 8 ПП РФ № 1616, при определении управляющей организации для управления многоквартирным домом орган МСУ выбирает из перечня ту, которая управляет наименьшим количеством домов, переданных ей ранее в управление согласно нормам ПП РФ № 1616.
То есть сравнивается не общее количество домов в управлении, а только количество тех домов в управлении, которыми компания управляет на основании решения о выборе её в качестве управляющей из перечня.
Если 2 и более управляющие организации управляют на основании выбора их из перечня равным количеством домов, орган МСУ выбирает УО, которая находится в списке впереди остальных претендентов.
Подать заявку об исключении из перечня УО может только в том случае, если взяла в управление хотя бы один дом на основании выбора её органом МСУ из перечня (п. 8 ПП РФ № 1616).
Взять на заметку
Управляющая организация, подавая заявку на участие в открытом конкурсе, который организует муниципалитет, должна иметь в виду, что она автоматически попадёт в перечень УО, формируемый органом МСУ согласно ПП РФ № 1616.
В рамках проведения конкурса больше не учитывается перечень дополнительных услуг УО: победителем становится та организация, которая готова выполнять утверждённые муниципалитетом работы и услуги за наименьшую плату.