Участок в зоне культурного наследия что делать
Вы получили уведомление, что Ваш участок попал в зону с особыми условиями использования территорий. Что делать?
В последнее время к экспертам «Владей Легко» регулярно обращаются обеспокоенные собственники земельных участков, получившие из Росреестра уведомление о том, что их участок входит в границы зоны с особыми условиями использования территорий.
Что это такое и чем это грозит землевладельцам и землепользователям, читайте в нашей статье.
1. Что такое зона с особыми условиями использования территорий?
Для начала определимся с самим термином.
Понятие зоны с особыми условиями использования территорий дано в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) устанавливаются в следующих целях:
В настоящее время в законодательстве закреплен полный список ЗОУИТ, которые могут быть установлены на территории РФ. Он содержит 28 видов таких зон, в том числе:
Особые условия использования территорий означают, что на земельных участках в границах установленной зоны ограничивается или запрещается строительство и использование объектов недвижимости, а также использование данных земельных участков для тех видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зоны.
При этом земельные участки, включенные в границы ЗОУИТ, у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются (если иное прямо не предусмотрено федеральным законом).
2. Как устанавливаются зоны с особыми условиями использования территорий?
Прежде всего, отметим, что есть ЗОУИТ, которые возникают в силу закона. Это:
В отношении всех прочих видов зон с особыми условиями использования территорий Правительством РФ в соответствии с ЗК РФ должны быть утверждены отдельные Положения, в которых, как раз, и прописывается порядок их установления и изменения, а также предусмотренные для данной конкретной зоны ограничения.
Порядок установления ЗОУИТ:
Руководствуясь соответствующими федеральными законами и Положениями, уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления принимает решение об установлении, изменении или прекращении существования ЗОУИТ.
В порядке межведомственного информационного взаимодействия принятые органом власти документы об установленных зонах (содержащиеся в них сведения) направляются в Росреестр для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Именно со дня внесения сведений в ЕГРН зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, считаются установленными.
По закону, Росреестр в 5-дневный срок уведомляет правообладателей земельных участков, что они попали в границы ЗОУИТ.
Именно эти уведомления, как показывает практика, и заставляют беспокоиться землевладельцев и землепользователей.
И беспокойство их небеспочвенно. Объясняем, почему.
3. Чем грозит собственнику расположение земельного участка в зоне с особыми условиями использования территорий?
К экспертам проекта «Владей Легко» нередко поступают вопросы, вызванные неосведомленностью правообладателей земельных участков об ограничениях, связанных с вхождением их участков в ЗОУИТ. Например: «Мне пришло письмо из Росреестра, о том, что через мой земельный участок проходит зона объектов электросетевого хозяйства. Что мне делать? Что я могу построить на своем земельном участке?».
Итак, со дня установления или изменения ЗОУИТ на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено законодательством РФ.
Реконструкция зданий, сооружений может осуществляться только для их приведения в соответствие с установленными ограничениями.
Так, к примеру, в границах охранной зоны объектов электросетевого хозяйства, о которой шла речь в вопросе нашей подписчицы, без письменного согласования с сетевыми организациями запрещается:
Аналогичные ограничения действуют и в охранных зонах газораспределительных сетей (Постановление Правительства РФ от 20.11.2000 №878).
А о том, например, какие ограничения накладывает на землевладельцев и землепользователей водоохранная зона, мы подробно рассказывали здесь.
Любые, даже разумные ограничения, почти всегда воспринимаются тяжело. Но есть и хорошие новости: в случае, если установление ЗОУИТ приводит к невозможности использования объекта капитального строительства (ОКС) и земельного участка в соответствии с их разрешенным использованием (опять же, за исключением случаев, установленных законодательством РФ!), то их собственники могут потребовать от правообладателей недвижимого имущества, в связи с размещением которых установлена ЗОУИТ, или от органов государственной власти и местного самоуправления выкупить такие ОКС и земельный участок.
Это положение предусмотрено пунктом 6 статьи 107 ЗК РФ.А сам выкуп осуществляется в соответствии с правилами, изложенными в статье 57.1 ЗК РФ.
Кроме того, земельный участок, расположенный в ЗОУТ, с расположенными на нём постройками можно продавать, дарить, отчуждать по договору мены или по соглашению об отступном.
Однако следует отметить, что ограничения, связанные с установлением ЗОУИТ, сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к новому собственнику.
Поэтому договоры купли-продажи, мены, аренды, ипотеки; соглашения о сервитуте, о замене стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка и другие документы, выражающие содержание сделок с земельными участками в ЗОУТ, должны в обязательном порядке содержать сведения о таких ограничениях.
Если Вы для регистрации сделки с недвижимостью в ЗОУИТ подадите в Росреестр документы, в которых не будут указаны данные сведения, регистрационные действия будут приостановлены, а затем последует отказ в их осуществлении.
Поэтому настоятельно рекомендуем Вам до совершения сделки получить достоверную информацию о наличии или отсутствии ограничений в отношении отчуждаемых земельных участков.
О том, как это грамотно сделать, рассказываем дальше.
4. Как получить сведения о том, расположен ли земельный участок в зоне с особыми условиями использования территорий?
Сведения из ЕГРН о ЗОУИТ, установленной в отношении земельного участка, могут быть предоставлены в виде выписки о ЗОУИТ.
Заказав данную выписку можно получить информацию следующего содержания:
Кроме того, сведения из ЕГРН о том, расположен ли земельный участок в ЗОУИТ, могут быть предоставлены в виде выписки об объекте недвижимости.
В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости в отношении ограничения прав, возникшего в связи с расположением земельного участка в границах ЗОУИТ, указывается:
О том, каким образом можно получить выписку из ЕГРН можете прочитать в нашей статье, а также на нашем ютуб-канале «Владей легко недвижимостью».
Также сведения о расположении земельного участка в границах ЗОУТ можно получить с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра». Для этого надо знать кадастровый номер земельного участка.
Чтобы узнать в какую охранную зону попадает участок, предварительно выберите слой «Зоны с особыми условиями использования территории», после чего на карте отобразятся все границы, внесенные в ЕГРН.
Если границы Вашего земельного участка установлены, то его контуры появятся на карте.
Если у участка не установлены границы, то воспользуйтесь визуальным способом сопоставления его местоположения с охранными зонами.
Зона культурного наследия
Как узаконить самовольную постройку в зоне объекта культурного наследия?
Как можно найти информацию о защитной зоне объекта культурного наследия?
Возможно ли пристроить открытую веранду в защищенной зоне культурного наследия?
— Каков размер охранной зоны, вокруг (для) курганного захоронения?
— каким нормативным документом регулируется.
Чем грозит мне покупка квартиры в зоне города имеющей статус об’екта культурного наследия.
Купили дом и земельный участок, на котором в дальнейшем хотим сделать реконструкцию дома, но разрешение не дают говорят, что дом находится на границе охранной зоны культурного наследия. На документах ничего не написано, что охранная зона.
Возможно ли перевести земельный участок лпх под коммерцию если он расположен в зоне культурного наследия?
Можно ли построить гараж или баню, если на участок попал в защитную зону объектов культурного наследия.
Земельный участок 60:03:0010209:8 в зоне культурного наследия или нет
Отказ разрешения на строительство из охранной зоны культурного наследия от границ обекта «часовня»до границы участка застройки.
Как закрыть прокат квадроциклов и мотоциклов, обосновавшийся в водоохранной зоне, в лесном массиве на территории культурного наследия?
Возможно ли арендовать или выкупить земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, если он находится в зоне объектов культурного наследия, в береговой зоне и в водоохранной зоне?
Что делать если купленный участок оказался в охранной зоне культурного наследия, я не могу получить разрешение на строительство дома.
Хочу поставить павильон. Земля в собственности, но участок пападает в охранную зону обьектов культурного наследия. Какой порядок в моем случае?
Как подвести государство выкупить у меня земельный участок который находится в зоне объекта культурного наследия федерального значения т.к. пользы мне от него ни какой, ибо наложены запреты:
1) проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ:
2) хоз-я деятельность, нарушающая целостность объекта культурного наследия и создающего угрозу его повреждения, разрушения или уничтожения.
1)проведение работ по сохранению объекта культурного наследия;
2) установка информационных надписей и обозначений, связанных с объектом культурного наследия.
Вот такой правовой режим использования земель и земельных участков нам утвердили 26 июня 2013 года государственный комитет псковской области по культуре.
Есть собственность на территории культурного наследия, соседи отрезали канализацию, хотим поставить септик, можно ли установить септик на территории охранной зоны для благоустройства?
Был построен одноэтажный дом 20 кв м, сейчас хотим пристроить веранду открытого типа. Но оказалось, что 116 метров от храма, зона культурного наследия. Возможно законно установить сооружение сезонного использования?
Хочу оформить недостроенный дом в судебном порядке, так как участок входит в охранную зону памятника культурного наследия. Получится ли или получу отказ. По земоепользованию разрешено строить дом.
Имею участок в Новой Москве, Аренда на 49 лет. До изменения границ г Москвы, участок был в Московской области. В МО было выдано Разрешение на Строительство. Построиться не успел. Москва ввела ограничение При подаче документов на Разрешение и ввела мне зону Р 3. Участок попал в культурное наследие. Были написаны обращения в мосархитектуру. Департамент Культурного наследия и префектуру округа. Как поступать дальше?
Покупаю участок. Заказал выписку из егрн, а там есть пот такая проблема:
Вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации; Срок действия: с 2021-07-07; реквизиты документа-основания: постановление Правительства Московской области от 19.07.2001 No 231/25 выдан: Правительство Московской области; распоряжение Департамента культурного наследия города Москвы от 15.10.2019 No 616 выдан: Департамент культурного наследия города Москвы; Содержание ограничения (обременения): Режим использования земель утвержден: Постановлением Правительства Московской области No 231/25 от 19.07.2001; Реестровый номер границы: 77:17-6.63; Вид объекта реестра границ: Зона с особыми условиями использования территории; Вид зоны по документу: Ансамбль усадьбы Валуево, ХVIII-ХIХ вв.; Тип зоны: Зона охраняемого природного ландшафта
Стоит ли брать его? Какие трудности могут возникнуть?
Могут ли привлечь за незарегистрированный сарай площадью менее 50 м и построенный более 20 лет назад, если в регистрации сарая отказывают из-за запрета строительства в зоне культурного наследия?
Согласно закона Санкт-Петербурга от 25.06.2014 О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт Петербурга
участок находится в зоне малоэтажной застройки Код 10300.
Строительство в защитной зоне объекта культурного наследия
Как узаконить дом, построенный в защитной зоне объекта культурного наследия?
Строительство в защитной зоне объекта культурного наследия
Всё чаще стали обращаться за консультацией по следующему вопросу. Когда-то построили жилой дом на земельном участке для ИЖС в Подмосковье (в границах населенного пункта). Потом обратились за получением градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и разрешения на строительство, но получили отказ в получении последнего. В выданном ГПЗУ было указано следующее ограничение: земельный участок находится в защитной зоне объекта культурного наследия (граница зоны — 200 метров от объекта культурного наследия), строительство и реконструкция на нем запрещены полностью. При этом по факту земельный надел находится приблизительно в 150 метрах от указанного объекта.
Вопрос: как узаконить уже построенный дом на земельном участке, находящемся в защитной зоне объекта культурного наследия?
Защитная зона объекта культурного наследия
05 апреля 2016 года статьей 34.1. Федерального закона № 95-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» введены ограничения строительства в границах защитных зон объектов культурного наследия. Иными словами, имея в собственности, либо в аренде земельный участок, предназначенный для строительства, Вы можете быть лишены возможности реализовать своё право в случае, если Ваш земельный участок расположен в непосредственной близости с объектом культурного наследия (далее – ОКН).
Согласно п.3 ст.34.1 Федерального закона № 95-ФЗ границы защитной зоны ОКН устанавливаются:
1) для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника;
2) для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 метров от внешних границ территории ансамбля, для ансамбля, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 250 метров от внешних границ территории ансамбля.
В случае отсутствия утвержденных границ территории ОКН, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию…
Где узнать про защитную зону
В открытых источниках информации муниципальных органов власти нужно найти «Правила землепользования и застройки территории …», утвержденные решением представительного органа власти муниципального района Московской области. Из имеющегося там картографического материала найти Карту границ зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Защитная зона на карте может выглядеть следующим образом (красные линии):
В открытых данных Министерства культуры РФ (https://opendata.mkrf.ru) найдите ваш ОКН и узнайте по Таблице является ли он памятником или ансамблем, федерального, регионального или местного значения, включен ли в список ЮНЕСКО, является ли особо ценным объектом.
Рассмотрим конкретный пример
Например, такая ситуация может быть. Граница защитной зоны установлена на расстоянии 200 метров от ОКН (по данным ГПЗУ и/или ПЗЗ), а по данным Министерства культуры РФ данный ОКН отнесен к памятникам. Это означает, что в настоящее время отсутствуют утвержденные границы территории ОКН.
После утверждения границ территории ОКН появятся новые границы защитной зоны, которые будут установлены на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника. За пределами этих границ будет разрешено строительство в соответствии с градостроительным регламентом Вашего населенного пункта.
Отсюда следует 2 возможных варианта развития событий: 1) Ваш участок окажется за пределами 100-метровой защитной зоны памятника, 2) Ваш участок останется в защитной зоне памятника.
Как узнать заранее? Абсолютно точно узнать невозможно. Но приблизительно – можно. На Публичной кадастровой карте Росреестра найдите Ваш земельный участок и объект культурного наследия. Воспользуйтесь измерительной функцией сайта и произведите замеры расстояния. Если ОКН не имеет кадастровых границ (не отмежёван и не стоит на кадастровом учёте) необходимо произвести замеры от внешней стены объекта культурного наследия.
Вариант № 1 (Ваш участок за пределами 100-метровой защитной зоны памятника)
Для установления границ территории ОКН разрабатывается Проект зон охраны объекта культурного наследия в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26 апреля 2008 г. N 315 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации».
В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: 1) охранная зона ОКН, 2) зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, 3) зона охраняемого природного ландшафта. В охранной зоне запрещается строительство объектов капитального строительства (ОКС)! В зоне регулирования могут быть серьезные ограничения на строительство и реконструкцию ОКС, к которым относятся и жилые дома.
Разработка проектов зон охраны ОКН проводится по инициативе органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников или пользователей объектов культурного наследия, правообладателей земельных участков или по решению суда.
Разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия может проводиться также по инициативе юридических лиц, общественных и религиозных объединений, уставная деятельность которых направлена на сохранение объектов культурного наследия.
Основной проблемой в разработке такого проекта станет вопрос финансирования. Проект разрабатывается от 1 до 3 месяцев, в зависимости от региона и исполнителя. Стоимость проекта от 250 до 700 тысяч рублей.
Чтобы финансирование было произведено за счет местного или регионального (областного) бюджета необходимо соответствующее обращение в исполнительный орган власти (в администрацию района, к Губернатору). Желательно при этом иметь согласие и поддержку местной религиозной организации православного прихода, если объектом культурного наследия является действующий Храм или Церковь.
В случае отказа или бездействия органов власти в разработке проекта зон охраны ОКН их действия/бездействие можно обжаловать в суде.
Кроме того, региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе принять решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии меньшем, чем расстояния, указанные в статье 34.1 Федерального закона № 95-ФЗ, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учетом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого ОКН. Стоимость такого заключения от 500 тысяч рублей и выше.
После изменения границ защитной зоны памятника на Ваш земельный участок может быть выдано Разрешение на строительство, а потом и все остальные документы для регистрации дома.
Вариант № 2 (Ваш участок в пределах 100-метровой защитной зоны памятника)
В этом случае есть 2 возможных варианта: 1) в Проекте зон охраны Ваш участок всё-таки окажется вне охранной зоны (для этого проектировщикам нужно представить важные обоснования); 2) судебный порядок признания права собственности на построенный объект. При этом надо понимать, что построенный дом для суда является самовольной постройкой.
Решение суда о самовольной постройке, не обязательно будет в пользу истца – только грамотные действия и достоверность поданной документальной базы могут обезопасить объект от принудительного сноса.
Основным документом, который регулирует оформление самовольной постройки, является 222 статья ГК РФ. Именно на основании нее при наличии определенных факторов имеется возможность узаконить постройку и получить право собственности.
В п.3 статьи 222 ГК РФ (по состоянию на 01.11.2018г) установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
Для решения этого вопроса в суде необходимо обязательно участие юриста по земельным вопросом с большой практикой решения подобного типа вопросов. Оплата стоимости данного вида услуг от 30 до 100 тысяч рублей в зависимости от региона и опыта юриста.
Обязательно должны быть собраны все документы по строительству дома (проект, договор, акты, расписки, квитанции и т.п.), подтверждающие завершение строительства дома до утверждения Правил землепользования и застройки территории, установивших защитную зону ОКН.
Вы читали авторскую статью «Строительство в защитной зоне объекта культурного наследия»
Ограничения в использовании и застройке участков в охранных зонах объекта культурного наследия (ОКН)
ОКН федерального значения
ОКН регионального значения
ОКН местного значения
территории ОКН на картах зонирования
границы территории и зон охраны ОКН
границы зон охраны ОКН
границы объединённой зоны охраны ОКН
границы объединённой зоны охраны ОКН
Содержание
Участок в охранной зоне объекта культурного наследия? Нужно изучить требования законов
Владельцы и покупатели зданий, сооружений и земельных участков, расположенных вблизи:
должны знать о том, что использование земельных наделов, их застройка, реконструкция уже существующей недвижимости может проводиться с некоторыми ограничениями. Иногда реализация хотя бы части таких планов полностью запрещается.
Ограничение прав связано с расположением участков по соседству с объектами культурного наследия (ОКН). Они подлежат государственной охране. Над ними ведётся государственный надзор. Организация их защиты и сохранения ОКН является задачей федеральных, региональных и муниципальных властей, а обязанностью собственников недвижимости становится выполнение установленных регламентов.
Вокруг ОКН формируются «особые территории» – режимные охранные зоны, создающие ограничения в использовании и застройке земель. Границы территорий каждого ОКН и его охранных зон определяются при их проектировании.
Зона охраны и защитная зона памятника – это 2 из 28 зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). В составе ЗОУИТ присутствует также охранная зона особо охраняемой природной территории объектов, относящихся к памятникам культуры, оценённым по природным критериям. В их числе:
Перечень «особых зон» представлен в статье 105 ЗК РФ, введённой федеральным законом №342-ФЗ от 03.08.2018. Сведения о таких зонах вносятся в ЕГРН.
После вступления в силу изменений в Градостроительный и Земельный кодексы РФ и новых Правил уведомления владельцев недвижимости о сносе недвижимости (Постановлением Правительства РФ № 588 от 13.05.2019) размеры особых зон, условия капитальной застройки земельных участков в ЗОУИТ претерпели существенные перемены.
Некоторые дома, дачи, недостроенные объекты, любые другие строения и сооружения, попавшие в границы ЗОУИТ, в том числе в границы ОКН, установленные до 4 августа 2018 года, могут быть снесены или приведены в соответствие с ограничениями использования участков и объектов, если они оказались внутри вновь установленной зоны.
Застройщики не смогут оформить права на уже построенные объекты по той причине, что строения оказались в охранных зонах. В лучшем случае, оформить права на объекты им удастся только после проведения ряда согласований.
Если недвижимость находится в ЗОУИТ, режим которой запрещает или ограничивает нахождение объектов капитального строительства, то власти обязаны их выкупить. Правообладатели «особых зон» или местные власти в таких случаях должны проинформировать собственников и нанимателей о нарушении закона по электронной или обычной почте, указав в уведомлении:
Сообщение также размещается на официальном сайте органа госвласти или местного самоуправления, принявшего решение об установлении «особой зоны», в других официальных источниках (статья 55 поправок в ГрК РФ).
Собственники «старых» зданий, застройщики объектов, расположенных в ЗОУИТ, получившие разрешение на строительство до 4 августа 2018 года, обязаны подать заявление об установлении или изменении ЗОУИТ в уполномоченные органы до обращения за выдачей разрешения на строительство. Сделать это нужно до 01.01.2022 г. (части 17,18 статьи 26 ФЗ № 342).
Если разрешение на строительство не требуется, то с заявлением необходимо обратиться не позднее 5 дней со дня утверждения проектной документации ( пункты 13 и 15 статьи 106 ЗК РФ).
Покупателям недвижимости, помимо изучения правоустанавливающих документов, а также сведений ЕГРН, рекомендуется ознакомиться с информацией о ЗОУИТ. Не исключено, что нахождение объекта в охранной зоне ОКН может повлиять на невозможность его использования.
На землях в границах охранной зоны ОКН градостроительные регламенты устанавливают особый вид ограничений градостроительной и хозяйственной деятельности.
В обычной ситуации, когда земельный надел не попадает в охранную зону ОКН, его собственник может возводить на нём жилой дом, производственное или бытовое здание, строение или сооружение, соответствующее целевому назначению и разрешённому использованию участка, с соблюдением требований градостроительного регламента.
При введении режима охранной зоны собственник участка лишается права на его застройку без получения дополнительного разрешения государственного органа власти, занимающегося охраной культурных памятников:
Выяснить наличие или отсутствие ограничений на участке можно несколькими способами:
Исключить проблемные ситуации при строительстве, реконструкции поможет знание о том, какие именно обременения накладываются на участки, находящиеся вблизи ОКН, какие возможности в их использовании и застройке установлены федеральным и региональным законодательством, а также ПЗЗ, действующими в муниципальном образовании.
Значение объектов культурного наследия
Объекты культурного наследия (ОКН) – значимые для нынешнего и будущих поколений памятники истории и культуры, созданные в ходе исторических событий, происшедших со времени зарождения цивилизации до всех дальнейших этапов её развития.
Их роль и высочайший потенциал, с позиции истории, археологии, искусства, архитектуры, науки и техники, безмерны. Эти подлинники невозместимой ценности представляют всеобъемлющее хранилище достоверной информации о прошлом и грандиозный капитал социальной и духовной культуры общества.
Утраты культурного наследия невосполнимы. Человечеством осознана необходимость его защиты и сохранения.
Российская Федерация является участником международной Конвенции об охране Всемирного культурного и природного наследия, принятой 17 сессией Генеральной Конференции ЮНЕСКО 16 ноября 1972 года.
На 2019 год в России зарегистрированы в ЮНЕСКО 29 объектов:
Не менее исключительную ценность представляют и другие памятники, относящиеся по своей категории к ОКН федерального, регионального и местного (муниципального) значения.
Забота об историческом и культурном наследии России является обязанностью каждого гражданина РФ, закреплённой Конституцией РФ (пункт 3 статьи 44). Связана она, в частности, с использованием и застройкой земельных участков, расположенных вблизи ОКН.
Признаки ОКН
Признаки объектов культурного наследия:
Виды объектов культурного наследия
Весь перечень видов объектов культурного наследия представлен в разделе «документы» в правой части этой страницы.
Реестр объектов культурного наследия
Информация об ОКН, их территориях, зонах охраны выкладывается на портале открытых данных Министерства культуры РФ «Сведения из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» (ЕГРКН). Этот источник сведений является главным.
Физические и юридические лица могут получить выписку из этого реестра, обратившись в федеральный или региональный орган охраны объектов культурного наследия.
В российских регионах и муниципалитетах ведётся учёт и составляются перечни видов ОКН регионального и местного значения.
Проверить наличие объектов культурного наследия, который, возможно, находится рядом с земельным участком, можно на сайте opendata.mkrf.ru.
Выявленные объекты культурного наследия
Если в историко-культурных памятниках усматриваются признаки объекта культурного наследия, но решение о включении их в реестр ОКН ещё не принято, то они являются выявленными объектами культурного наследия.
Выявленные ОКН наделяются,
Они подлежат государственной охране до принятия решения о включении в ЕГРКН или решения об отказе во включении по итогам государственной историко-культурной экспертизы.
Исключение из состава выявленных ОКН может произойти по причине недостоверности сведений о памятнике как о выявленном объекте культурного наследия.
Сохранение и защита объекта культурного наследия
Способы сохранения ОКН основаны на использовании действенных мер, обеспечивающих максимально возможную физическую и визуальную сохранность памятника:
Вокруг ОКН устанавливаются зоны охраны, а в каждой из них – особые режимы использования. Градостроительная деятельность в этих зонах разрешена, но, вместе с тем, ограничена требованиями защиты и сохранения состояния, зрительного восприятия и роли соседа-памятника (ФЗ № 73-ФЗ).
Охранные зоны подразделяются на подзоны. Градостроительные регламенты подзон детализируют ограничения в использовании земельных участков и конкретизируют параметры их застройки.
Территория ОКН и территория зоны охраны памятника культурного наследия не идентичны:
Территория ОКН
Территория ОКН состоит:
В границы территории ОКН могут входить:
Примечание
Историко-градостроительная среда – это обладающие исторической, градостроительной, архитектурной ценностью элементы исторической застройки и планировки и ландшафта:
Граница территории ОКН
Пределы территории объекта культурного наследия устанавливаются по его историческим границам. При проектировании границ ОКН используются архивные документы:
и учитываются значимость объекта наследия, степень его сохранности и этапы развития.
Разработчиками проектов зон охраны ОКН могут быть:
Объект всемирного наследия
Вокруг границ объектов всемирного наследия создаётся буферная зона. Её территория находится вне пределов объекта всемирного наследия. Буферная зона способствует охране, сохранению и управлению, а также поддержанию подлинности и целостности выдающейся универсальной ценности объекта всемирного наследия.
Границы территории ОКН могут не совпадать с границами существующих земельных участков. Они регистрируются в ЕГРН. Внутри территории ОКН могут быть земли и участки, не поставленные на государственный кадастровый учёт.
Земельные участки в границах территорий ОКН относятся к землям историко-культурного назначения. Их правовой режим регулируется федеральным и региональным законодательством, законами и нормативными актами субъектов РФ.
Особенности охраны территорий ОКН
Охрана территорий ОКН подразумевает применение мер, предотвращающих их разрушение или причинение им вреда, и механизма ограничений.
Градостроительные регламенты не распространяются на 2 типа земельных участков в границах территорий ОКН (пункт 4 статьи 36 ГрК РФ):
Градостроительные регламенты территорий исторических поселений и достопримечательных мест устанавливаются в соответствии с законодательством РФ. Основой регламентов для этих территорий являются правила землепользования и застройки (ПЗЗ), действующие в муниципальном образовании.
Режим территории ОКН. Ограничения
Правовой режим территории ОКН не связан с режимом использования земель в зоне охраны объектов культурного наследия.
В границах территории ОКН не допускается проектирование и проведение различных видов работ, за исключением тех, что направлены на сохранение объекта культурного наследия.
Режим территории ОКН запретительно-разрешительного характера:
Особенности охранных зон ОКН
Охранные зоны ОКН – это территории, в пределах которых устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность.
Цель установления зон охраны ОКН – обеспечение сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении.
Зоны охраны историко-культурного наследия устанавливают ограничения прав собственников недвижимости и застройщиков. Параметры таких зон соответствуют условиям охраны памятника историко-культурного наследия:
Зоны охраны ОКН
Охранная зона ОКН – территория особого регулирования градостроительной деятельности.
В её пределах действуют градостроительные регламенты и особый режим использования земель:
Охранная зона сопряжена с территорией ОКН. Режимный характер охранной зоны обеспечивает сохранность памятника истории и культуры в его историческом ландшафтном окружении.
В охранной зоне ОКН разрешена только регенерация историко-градостроительной или его природной среды.
В отношении исторических зданий это означает, что их восстановление можно выполнять методами реставрации, реконструкции и строительства утраченных ценных качеств исторической среды, включающих
Кроме регенерации, в охранной зоне ОКН разрешены работы по благоустройству территории зоны и устройству наружного освещения, стендов, витрин, относящихся к памятникам.
Новое строительство возможно только в местах исчезнувших зданий. Основным требованием при этом является максимальное приближение планируемых к возведению построек к габаритам и формам первоначальных строений.
Строительство на новом месте допускается в отдельных случаях, при которых обобщается логика и принцип исторического архитектурно-пространственного освоения территории.
Виды зон охраны ОКН. Охранная зона ОЗ
Зоны охраны ОКН подразделяются на следующие виды:
В зависимости от характеристик среды и требований по охране культурного наследия зоны охраны подразделяются на подзоны: ОЗ1, ОЗ2, ЗРЗ-1, ЗРЗ-2, ЗРЗ-3, ЗОЛ.1, ЗОЛ.3 и т.д.
Объединённая охранная зона
Если несколько ОКН расположены рядом друг с другом, для них возможно создание объединённой охранной зоны. Она обеспечивает сохранность всех находящихся на её территории памятников и окружающей среды, их целесообразное использование и благоприятное зрительное восприятие.
В единой зоне охраны могут быть как все 3 вида охранных зон, так и их часть. Состав зон определяется:
Границы охранной зоны объектов культурного наследия
Границы охранной зоны ОКН отделяют территорию, за пределами которой градостроительная, хозяйственная или другая деятельность не будет оказывать прямое или косвенное негативное влияние на сохранность памятника истории и культуры в его естественной среде.
Режим использования земель в охранной зоне ОКН
В пределах охранной зоны (ОЗ) вводится особый режим эксплуатации земельных участков и ведения градостроительной деятельности:
1. ограничения по использованию земельных участков
2. ограничение на капитальный ремонт и реконструкцию существующих капитальных объектов (или их частей)
3. запреты:
Исключение в возможности строительства и реконструкции сделано только в отношении линейных объектов.
Типичный пример режима использования земель в охранной зоне (ОЗ) приведён в разделе «документы» в правой части этой страницы.
Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ)
Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ) –застроенная территория за пределами охранной зоны ОКН. Она прилегает к охранной зоне памятника.
В ЗРЗ могут находиться
В ЗРЗ разрешено новое строительство и реконструкция зданий, но исключается возведение вредных объектов, требующих установления санитарно-защитной зоны.
ЗРЗ – это территория с режимом градостроительного регулирования. В её границах обязательными требованиями становятся:
Сведения о зонах регулирования застройки и хозяйственной деятельности на земельных участках вносятся в ЕГРН. Строительство в ЗРЗ согласовывается с органами охраны памятников истории и культуры.
В ЗРЗ все виды строительства регламентируются по следующим параметрам:
Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности состоит из подзон. В отдельных подзонах ЗРЗ могут быть ограничения на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства (ОКС), к которым относятся и жилые дома. Ограничениями в реконструкции зданий являются условия сохранения ОКН и его зрительного восприятия.
Пример
Подзоны ЗРЗ-1, ЗРЗ-2, ЗРЗ-3, ЗРЗ-4, ЗРЗ-5, ЗРЗ-6, ЗРЗ-7, ЗРЗ-8.3 в Санкт-Петербурге
Общий режим в в границах подзон
Для всех видов подзон устанавливаются о собые требования, к примеру, такие:
Типичный пример режима использования земель в ЗРЗ приведён в разделе «документы» в правой части этой страницы.
Зона охраняемого природного ландшафта (ЗОЛ)
Зона охраняемого природного ландшафта (ЗОЛ) – это незастроенные территории с сохранившимся природным ландшафтом, расположенные пределами охранной зоны ОКН.
Режим использования земель в ЗОЛ обеспечивает сохранение и восстановление природного ландшафта, включающего также долины рек, водоёмы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.
Границы ЗОЛ определяются при разработке проекта зоны охраны ОКН. В нём указываются ограничения по застройке и требования к проведению работ. Сведения о ЗОЛ и её границах вносятся в ЕГРН.
Основными ограничениями в ЗОЛ являются:
Исключение в возможности ремонта и реконструкции сделано только в отношении
Обязательные для исполнения требования, обеспечивающие сохранность памятника культуры:
Типичный пример режима использования земель в ЗОЛ приведён в разделе «документы» в правой части этой страницы.
Защитные зоны ОКН
При отсутствии утверждённого проекта охранных зон ОКН для обеспечения его сохранности устанавливаются защитные зоны.
Собственникам земельных участков и объектов капитальной постройки нужно обратить самое пристальное внимание на требования, установленные для этой зоны – прежде всего, на невозможность нового строительства и реконструкцию зданий, при которой планировалось изменение прежних параметров строения.
Такие ограничения не вечны, но, тем не менее, будут действовать в течение всего срока существования защитной зоны, то есть до утверждения проекта охранных зон ОКН.
Защитные зоны объектов культурного наследия – это земли, прилегающие территориям памятников и ансамблей (кроме некоторых), включенных в реестр ОКН.
В границах защитных зон запрещается:
Исключением из запретительных ограничений при строительстве новых ОКС является создание и реконструкция линейных объектов.
Защитные зоны не устанавливаются для следующих ОКН:
У защитной зоны ОКН временный характер действия. Она и установленные ею ограничения возникают с даты вступления в силу решения о включении объекта культурного наследия в реестр и прекращают существование со дня утверждения проекта зон охраны ОКН.
По своим параметрам защитная зона может быть больше предполагаемой зоны охраны. Это приводит к наложению ограничений на земельные участки, которые не будут входить в зону охраны ОКН, но вошли в его защитную зону.
Правила, действующие в защитной зоне охраны более «жёсткие», чем в охранной зоне. Правообладатели земельных наделов или ОКС, оказавшихся в зоне защиты ОНК, не смогут заниматься реконструкцией, сносом или строительством зданий до момента установления зон охран, имеющих точные размеры.
Размеры границ защитных зон зависят от нескольких параметров:
Размеры границы защитной зоны ОКН
Региональный орган охраны ОКН вправе изменить расстояние, на котором устанавливается защитная зона, на основании заключения историко-культурной экспертизы.
Особенности защитных зон отражены в статье 34.1 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
Ответственность за нарушение режимов охранных зон ОКН
Меры ответственности физических лиц за нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации изложены в статье 7.13 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Нарушение режима использования земель в границах территорий ОКН или несоблюдение ограничений, установленных в границах зон охраны ОКН влечёт наложение административного штрафа:
Действия, совершённые на территория объектов культурного наследия или в их зонах охраны в отношении:
влекут наложение административного штрафа:
Нарушение требований к архитектурному решению объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом в границах территории исторического поселения, влечёт наложение административного штрафа: