расширение балкона без разрешения на сколько можно по закону в казахстане
Чем грозит незаконная перепланировка в Казахстане
Казахстанцы активно используют возможность перепланировки своих квартир. Это объясняется довольно просто, ведь именно она позволяет сделать помещение просторней, более рационально спланировать интерьер. Но преимущества перепланировки появляются только в том случае, если вы следуете закону. Нередко она проводится самовольно, последствия в том случае могут быть неприятными не только для вас, но и ваших соседей. Zakon.kz расскажет, как не получить штраф и не попасть в ситуацию, где с вас потребуют вернуть все, как было.
Что такое перепланировка и переоборудование
Чтобы разобраться в теме, первым делом необходимо определится с некоторыми понятиями.
Какие изменения в квартире категорически запрещены
Сносить несущие стены или ослаблять их (согласно Свода правил РК СП РК 3.02-101-2012).
Переносить ванную или туалет на то место, где у соседей снизу находятся жилые помещения или кухни.
Демонтировать общедомовые коммуникации (вентиляционные каналы, перенос стояков отопления или водоснабжения.
Объединение балкона с квартирой и вывод на балкон центрального отопления.
Присоединение к квартире части подвала или крыши.
Пристраивание помещения к панельному дому.
Заливка бетонной стяжки в домах, которые на это не рассчитаны (дома с деревянными перекрытиями или панельные «хрущёвки»).
Утепление полов за счет центральной системы отопления.
Перекрытие источника естественного света.
Закрытие доступа к стоякам и счетчикам.
Демонтаж межквартирных стен.
Какие работы можно проводить без получения разрешений
Устройство и демонтаж встроенной кладовки, шкафа, антресоли или гардеробной.
Остекление балкона.
Замена окон и дверей.
Установка кондиционера, спутниковой тарелки (если это разрешено в вашем доме).
Установка короба, закрывающего коммуникации.
Установка легких полупрозрачных раздвижных дверей, дверей-купе, перегородок из легких материалов (например, при зонировании комнаты).
Замена радиатора отопления.
Переклейка обоев или покраска стен.
Что делать можно, но нужна регистрация
В число разрешенных изменений входят:
Увеличение площади жилых комнат, туалетов, ванных комнат и совмещенных санузлов за счет прихожей, внутриквартирных коридоров, встроенных кладовок и шкафов.
Объединение помещения электрифицированной кухни и жилой комнаты в единую кухню-столовую.
Перенос ненесущих стен в квартире ради изменения конфигурации комнат (однако запрещается оставлять какие-то комнаты без окна или радиаторов отопления).
Объединение комнаты с коридором или его частью.
Обустраивание входа в совмещенные санузлы, ванные комнаты и туалеты из других помещений квартиры, кроме кухонь и др.
Как оформить перепланировку
Для этого необходимо обратиться с заявлением в органы архитектуры и градостроительства местных исполнительных органов.
К заявлению нужно приложить:
Копию удостоверения личности.
Копии правоустанавливающих и идентификационных документов на перепланируемое помещение.
Копию доверенности, если заявление подает не собственник перепланируемого помещения.
Кроме этих документов, может потребоваться эскиз (схема) намечаемой перепланировки. В течение 2 недель собственник помещения получит решение на перепланировку.
Как выявляют незаконную перепланировку жилых и нежилых помещений
По информации Управления градостроительного контроля города Алматы, с начала 2020 года 49 субъектами произведены перепланировки квартир, составлено 116 протоколов об административных правонарушениях.
При этом 16 субъектами произведены перепланировки нежилых помещений находящихся в МЖД, составлено 42 протокола об административных правонарушениях.
Как же их выявляют:
• Соседи могут пожаловаться в надзорные органы на сильный шум.
• Электрик, сантехник или другой представитель управляющей компании, приглашенный в квартиру для каких-либо работ, видит, а затем фиксирует перепланировку.
Какой штраф и ответственность за незаконную перепланировку
Согласно ст. 322 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП) РК, незаконная перепланировка влечет штраф:
— на физлиц 30 МРП — 87 510 тенге (в 2021 году 1 МРП составляет 2 917 тенге);
— субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации 90 МРП (2 62 530 тенге);
— субъектов среднего предпринимательства 150 МРП (4 37 550 тенге);
— крупных предпринимателей 300 МРП (8 75 100 тенге).
За те же действия, которые повлекли или могли повлечь полную потерю прочности и устойчивости здания, налагаются штрафы: 80, 180, 250 и 500 МРП.
Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой
Если покупатель узнал о незаконности перепланировки, то он несет всю ответственность за приобретенное имущество согласно статьи 188 Гражданского кодекса РК.
Кухня на балконе и туалет над соседской спальней. Дадут узаконить?
На вопросы редакции ответил директор проектной организации «ОТАНстройпроект» Нурлан Фазыл.
Для начала давайте разберемся, что такое перепланировка и переоборудование.
В каких случаях могут отказать в узаконении перепланировки в квартире
1. Если вы собираетесь сделать планировку в панельном доме с затрагиванием несущих стен.
Фото pixabay.com
2. Собираетесь пристроить помещение к панельному дому.
3. Собираетесь снести несущую стену дома.
Узнать, несущая стена или нет, можно из плана жилого дома или самим измерить толщину стены. По словам специалистов, внутренняя несущая стена из кирпича должна быть не меньше 38 сантиметров.
4. Хотите присоединить балкон к жилым комнатам или кухне.
Фото с сайта idealkuhnya.ru
5. Перенесли или увеличили кухню (санузел) над или под жилыми комнатами.
Все жилые комнаты должны быть друг над другом. К примеру, вы не можете перенести кухню в спальню, если у соседей под или над вами на том же месте находится детская, гостиная или спальня.
6. Пробили дверной проем в несущих стенах без предварительного технического обследования.
7. Если в ходе перепланировки площадь комнаты стала меньше прописанных норм.
Фото с сайта mamamozhetvse.ru
8. Жилая комната или кухня обязательно должны иметь естественное освещение, то есть окно.
9. Выполнили перепланировку без разрешения Управления архитектуры и градостроительства.
Как оформляли документы на перепланировку до изменений и как теперь узаконить процедуру, читаем ниже.
Как узаконить перепланировку
Как мы писали выше, процедура перепланировки изменилась. Если раньше вам приходилось оформляться по следующей схеме:
то с конца 2018 года для перепланировки не требуется разрешение от городского Управления архитектуры и градостроительства. Но теперь необходимо согласование с автором техпроекта, то есть проектной организацией. Предлагаем актуальную схему действий при перепланировке квартиры:
Как правильно согласовать перепланировку в квартире? 14 главных советов
Informburo.kz разобрался, как законным образом сделать перепланировку в квартире.
Ваши соседи каждое лето что-то расширяют и разбирают, сносят внутренние стены, улучшая свои жилищные условия? Или вы сами планируете сделать квартиру более комфортной? Informburo.kz выяснил, что считается перепланировкой, кто выдаёт на неё разрешение и что грозит за нарушение законодательства.
№1. Что считается перепланировкой?
Перепланировка – это изменение планировки помещения, при которой объединяются комнаты, производится монтаж или демонтаж несущих стен, перегородок, подоконной части, переносятся проёмы дверей (см. Закон РК «Об индивидуальном жилищном строительстве»).
Кроме того, перепланировкой считается переоборудование и реконструкция помещений. В домах типовой застройки чаще всего объединяют кухни с залом, санузлы с ванной комнатой, балконы и лоджии с кухней и жилыми комнатами.
В домах новой застройки чаще всего выполняют перепланировку под свои нужды, но при этом должны учитываться санитарные нормы: запрещается перенос инженерных сетей (канализация, водоснабжение).
№2. Чем отличается перепланировка в кирпичном и в панельном домах?
Есть существенная разница. В кирпичных зданиях помимо перепланировки (демонтажа перегородок) допускается создание дверных проёмов в несущих стенах с учётом усиления. Перепланировка в крупнопанельных многоэтажных домах возможна лишь за счёт сноса не несущих или самонесущих (рассчитанных только на свой вес) конструкций. Это деревянные шкафы и перегородки.
№3. Что запрещается демонтировать?
Запрещён демонтаж несущих продольных и поперечных панелей, а также устройство дверных проёмов (или увеличение существующих) как во внутренних, так и в наружных несущих стеновых панелях крупнопанельных зданий. Также нельзя вносить изменения, если они могут отрицательно повлиять на функционировании инженерных сетей и нарушить сейсмостойкость и прочие важные характеристики.
№4. Как получить разрешение на перепланировку?
Сначала вам понадобится заключение о возможности перепланировки. Документ можно оформить в любой проектной организации, имеющей аккредитацию на данный вид деятельности, например, в АО «Казахский научно-исследовательский и проектный институт строительства и архитектуры» (КазНИИСА). Срок выдачи заключения и размер оплаты зависит от объёма работ. Услуги предоставляют и другие компании. С заключением необходимо обратиться в управление городского планирования и урбанистики, где выдают решение на перепланировку.
Для этого в госкорпорации «Правительство для граждан» нужно заказать услугу «Выдача архитектурно-планировочного задания» или «Выдача решения на реконструкцию (перепланировку, переоборудование) помещений (отдельных частей) существующих зданий, не связанную с изменением несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования».
Только в Алматы, по данным управления городского планирования и урбанистики, в 2018 году выдали 1468 решений на перепланировку, с начала 2019 года – 909.
№5. Сколько надо платить за заключение о возможности перепланировки?
Прямые затраты на разработку заключений по перепланировке квартир на 100 квадратных метров строительного объёма, согласно расценкам КазНИИСА, составляют 4945 тенге – в случае, если перепланировка будет идти без изменения в конструктивной схеме здания. Тарифы с устройством проема:
В институте добавили, что работают на основании госнорматива РДС РК 8.02-13-2013 «Сборник цен на проведение паспортизации, обмерно-обследовательских работ для восстановления и усиления зданий и сооружений при расширении, реконструкции и техническом перевооружении объектов, а также повреждённых землетрясениями и другими воздействиями природного и техногенного характера».
Другие компании свою ценовую политику выстраивают по-разному. В одних указывается минимальная цена за квадратный метр (например, от 2000 тенге), в других – цена за общий объём работы. К примеру, средняя цена за эскизный проект – 20 000 тенге, за сейсмозаключение – 25 000 тенге. Конечная цена услуги зависит также от того, каков характер запланированных работ.
№6. Какие документы потребуются?
В заявлении, подаваемом в Правительство для граждан, вам надо указать: ФИО, ИИН, почтовый адрес, телефон, адрес (местонахождение) объекта, подлежащего изменению. К заявлению прилагаются:
Решение выдается бесплатно в течение 15 рабочих дней.
№7. По каким причинам могут отказать в перепланировке?
Не допускается перепланировка квартир с устройством проёмов в несущих стенах в крупнопанельных домах серий 1/464, 1КЗ464, 16С, 158 – это бескаркасные 4- и 5-этажные дома 1960-70 годов и каркасно-панельные девятиэтажки 1980 годов постройки. Перепланировка считается самовольной, если она не была согласована с управлением городского строительства и урбанистики.
Контролировать и мониторить такие работы должна жилищная инспекция управления жилья и жилищной инспекции.
№8. Чем опасна самовольная перепланировка?
Сейсмостойкость, к примеру, в условиях Алматы может сильно пострадать, если перепланировка прошла без учёта несущих способностей конструкций дома. Нарушится целостность конструкций, что способствует разрушению объекта. Для предотвращения такой ситуации проект перепланировки предусматривает мероприятия по сейсмоусилению. Помимо нарушения целостности здания возникают проблемы при оформлении нотариальных сделок с недвижимым имуществом, оформлением наследства, банковских операций и регистрации права собственности на недвижимость.
№9. Какой штраф грозит за самовольную перепланировку?
За незаконное переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилом доме без архитектурно-строительного проекта и разрешения уполномоченного органа грозит штраф (статья 322 Кодекса РК «Об административных правонарушениях»):
Если из-за перепланировки пострадала устойчивость или прочность здания, штраф для физлиц составит 80 МРП, для юрлиц – 180-500 МРП. Уплатив штраф, нарушитель должен будет ещё восстановить разрушенную конструкцию.
1 МРП в этом году равен 2525 тенге.
№10. Кто несёт ответственность за неузаконенную перепланировку при купле-продаже квартиры?
При покупке квартиры или нежилого помещения с неузаконенной перепланировкой покупатель берёт на себя всю ответственность по рискам, возникающим после оформления права собственности (пункт 1 статьи 188 Гражданского кодекса РК «Понятие и содержание права собственности»).
№11. Как узаконить самовольную перепланировку?
Порядок указан на сайте Egov.kz. В управление городского планирования и урбанистики нужно подать:
После оплаты штрафа и согласований (городские, инженерные, сейсмические службы) необходимо получить архитектурно-планировочное задание и составить проект по существующим изменениям (по факту). Необходимо получить заключение по проекту в управлении городского планирования и урбанистики, а также согласовать его с коммунальными службами города.
№12. Каковы шансы, что готовую перепланировку узаконят?
Президент Объединённой ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко:
— Процедура узаконивания перепланировки усложнена и пресловутое «мы сделаем, а потом оплатим штраф» не сработает. У нас ужесточены меры к этому мероприятию, обязательно должно быть разрешение. Лишь только потом человек может её произвести в своей квартире. Чаще всего люди не знают правил. Они хотят сделать своё жилище максимально комфортным, особенно если это эконом-класс, где маленькие кухни, маленькие коридоры, но они либо не знают, что нужно получить разрешение, либо у них неверная информация, что можно сначала сделать, а потом заплатить штраф и узаконить. Иногда люди осведомлены, но относятся к требованиям легкомысленно, думая, что никто об этом не узнает. Они не отдают себе отчёт, не понимают всей ответственности за эти действия.
Нужно понимать, какая перепланировка была сделана. Если убрана стена между туалетом и ванной, достаточно привести в соответствие технический план. Для этого можно вызвать техника, и он вычертит новый план. Это возможно только, если не увеличена жилая площадь квартиры. Там, где люди убирают шкафчики, присоединяют балконы, идёт увеличение жилплощади, всё гораздо серьёзнее. Здесь потребуется ввод в эксплуатацию. Узаконить перепланировку в панельных домах практически невозможно, потому что на эту серию домов стоит мораторий, но опять же всё зависит от вида перепланировки.
№13. По каким причинам стоит отказаться от перепланировки?
Есть несколько причин отказаться от перепланировки:
Некоторые владельцы квартир объединяют спальню и зал, чтобы получить одну большую комнату. В итоге, к примеру, после рождения ребёнка в квартире не будет детской. Взрослым придётся подстраиваться под режим детей. Есть минусы и в случае объединения гостиной с кухней: распространение запахов еды, шума воды и звона посуды.
№14. Куда жаловаться на соседей, если те нарушают правила перепланировки?
Ваш сосед дробит и сносит стены в своей квартире? Вы уверены, что он делает это незаконно? Вы вправе запросить у него разрешение на перепланировку от управления городского планирования и урбанистики. Если документа нет, проинформируйте об этом факте руководство Государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК). Для этого вам необходимо прийти в офис организации и оставить соответствующее заявление.
Благодарим за помощь в подготовке материала управляющего директора по производству АО «КазНИИСА», кандидата технических наук Ералы Шокбарова, а также руководителя службы городского планирования и координации территориального развития по Алмалинскому району Алматы Бахыта Рымжанова.
Расширение балкона без разрешения на сколько можно по закону в казахстане
Решение сделать кардинальную переделку обстановки зачастую связано с покупкой новой квартиры либо желанием перемен в привычном домашнем интерьере. Но в реформаторском пылу некоторые собственники забывают о процессах согласования перепланировки, о том, что есть запрещенные к сносу стены. В итоге вместо интерьера как в журнале, можно получить штраф и требование вернуть все, как было.
В первую очередь определимся с некоторыми понятиями.
Перепланировка — это изменение жилого или нежилого помещения без смены его функционального назначения. Площадь помещения меняется с помощью перегородок и внутренних ненесущих стен. Это может быть новый проем в ненесущей стене, объединение или разъединение санузла с ванной комнатой.
Переоборудование — это изменение назначения помещения, при котором будут затронуты инженерные системы и оборудования. Например, когда гостиную объединяют с кухней и делают большую столовую-гостиную.
Несущая стена — строительная конструкция, воспринимающая нагрузки и воздействия, обеспечивающая прочность, жесткость и устойчивость зданий и сооружений. Определить является ли стена несущей возможно на основании технического обследования надежности и устойчивости зданий и сооружений. Такое обследование может сделать только организация с лицензией.
Как рассказали порталу kn.kz в Комитете по делам строительства и ЖКХ, по республике в 2019 году за незаконное переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений либо строительство или реконструкцию без проектно-сметной документации привлечено 1412 физических и юридических лиц, за январь-август 2020 года — 368.
Какие виды работ можно не согласовывать
Если вы решили провести ремонтные работы, которые не нарушают устойчивость несущих стен и не портят архитектурный вид здания, то они не требуют согласования. Выделим некоторые из них:
Что делать можно, но нужно зарегистрировать
В число разрешённых изменений, если это позволяют конструктивные и инженерные системы дома, обычно входят:
Важно: даже если вы сделали несущественную переделку, но не зарегистрировали её, она всё равно будет считаться незаконной.
Что можно сделать, но нужно получить разрешение
Более сложные виды проектов согласовать будет сложнее. К ним относятся:
Эти и подобные им работы затрагивают несущие конструкции дома и угрожают безопасности остальных жильцов. Для их разрешения нужно заказать комплексный проект у профессиональной организации, причём желательно, чтобы его сделали авторы дома или их правопреемники.
Что делать запрещено
Некоторые виды перепланировки и переоборудования нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах. Все они могут нарушить безопасность дома или затруднить доступ к общим инженерным коммуникациям.
К перепланировкам, запрещенным в квартире, относятся:
Таких запретов довольно много. Перед разработкой проекта лучше уточнить в отделе архитектуры, что можно сделать конкретного в вашем доме.
Как оформить перепланировку
Для оформления перепланировки необходимо:
Как оформить переоборудование
Для этого тоже надо будет заказать технический проект. Далее после его изготовления необходимо получить разрешение в городском управлении архитектуры и градостроительства на переоборудование. Затем необходимо заключить договор авторского и технического надзора и договор генерального подряда.
Одним словом, отныне за перепланировку или переоборудование отвечают частные фирмы, имеющие лицензии на выполнение технических проектов. Они несут юридическую ответственность за произведенные в квартире изменения.
Далее так же следует заказать новый техпаспорт квартиры в ЦОНе.
Если перепланировка сделана, но не узаконена
Если самовольная перепланировка затронула несущие стены, капитальные конструкции и ограждения, то вам выпишут штраф, и при необходимости могут вынудить вернуть все обратно.
Если же собственник с неузаконенной перепланировкой захочет продать квартиру, то тех клиентов, которые готовы купить квартиру в ипотеку, он сразу же теряет. Такие квартиры в ипотеку невозможно купить, потому что банк не примет в залог недвижимость, у которой документы не в порядке.
Какую перепланировку делают сегодня
О современных тенденциях в области перепланировки порталу kn.kz рассказала архитектор-дизайнер, член Союза архитекторов РК, руководитель архитектурного бюро «Квадрат» Ксения Рынгач.
— Ксения, какие веяния наблюдаются сейчас в вопросе перепланировки квартир?
— В основном тенденции все те же, но в последнее время все больше людей просят изолировать зону кухни. Также по-прежнему расширяют гостиные. Если есть возможность «забрать» коридор в гостиную для того, чтобы визуально увеличить небольшую площадь, то мы это делаем. В планировочном решении однозначно также присутствует тенденция изолированных санузлов. Люди стараются сделать больше санузлов в квартире. Обязательно, если есть такая возможность, делают санузел при спальне у взрослых и отдельно гостевой, куда ходят дети.
— Как часто в своих проектах Вы прибегаете к перепланировке? Какие стены Вы зачастую «приговариваете» к сносу?
— К перепланировке, если есть такая возможность прибегаем обязательно. Если это кирпичный дом, то какие-то коррективы мы вносим. Сейчас, конечно, гораздо больше удовольствия работать со свободными площадями, где я могу зонировать пространство так, как мне нужно, согласно концепции интерьера, согласно функциональному назначению помещений и расстановке мебели. В редких случаях современные новостройки не претерпевают корректив по перепланировке. Потому что, в новостройках планировки, мягко говоря, оставляют желать лучшего. Здесь очень сложно в интерьере что-либо «обыграть». Поэтому я прошу на стадии организации общих стен останавливать застройщика, чтобы покупатель предлагал уже свое решение и отдавал это застройщику. А так, в новостройках я бы все стены «приговорила» бы к сносу.
— Как Вы поступаете, если клиент просит снести по проекту стену, которую сносить запрещается, Вы предлагаете ему альтернативу? Например, установка французских окон или дверей и т. д.
— Если клиент просит снести то, что нельзя, я отказываюсь это делать, так как все должно быть по букве закона. В панельных домах однозначно не разрешается сносить ничего, кроме, если не ошибаюсь, стен в санузле. И то это будет все очень сложно. Все должно быть изначально согласовано, и только после разрешения отдела архитектуры можно производить какие-либо виды работ.
Французские окна? Без проблем. Если фасад дворовой, то я это сама предлагаю. Мне очень нравятся французские окна в интерьере, потому что пространство становится совершенно другим. Больше света, вертикаль появляется. Если это не портит фасад дома, то я обеими руками за.
— Какие трудности испытывают собственники квартир при перепланировке?
— Трудности в легализации перепланировки, если есть незаконные моменты. Я советую делать все поэтапно. Купили квартиру, заказали проект перепланировки. Проект этот недорогой — в диапазоне от 20 000-40 000 тенге можно заказать проектировщику с лицензией. Заказали проект, где есть план до перепланировки и после перепланировки. Пошли в ЦОН, зарегистрировали. Получили разрешение, и потом можно приступать к работам. И только в этом случае никаких проблем у вас не возникнет. И вы будет спокойно демонтировать старые и монтировать новые стены заново.