подать в суд на подрядчика по строительству частного дома можно ли по месту своего жительства
Разрешите построиться
Эта конфликтная ситуация сложилась в Краснодарском крае. Там хозяйка земельного участка начала строить на нем двухэтажный дом для себя и своей семьи. Но местные чиновники отказали гражданке в выдаче разрешительных бумаг на возведение дома. Суды встали на сторону чиновников, вынудив хозяйку дойти до Верховного суда, где с ее доводами согласились.
Собственница участка обратилась в администрацию и попросила выдать ей разрешение на строительство. В выдаче разрешения чиновники отказали, попутно заметив, что «не предусмотрена выдача разрешений на строительство на уже возведенные объекты капитального строительства». А еще гражданке сообщили, что материалы «по факту самовольного строительства» они отправили в управление муниципального контроля администрации, для принятия к ней административных мер.
По мнению Верховного суда, такая позиция ошибочна, и суд разъяснил, почему. В Градостроительном кодексе сказано, что к ведению местной власти относится выдача разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию и реконструкцию объектов капитального строительства в городе. В том же кодексе разъясняется, что из себя представляет разрешение на строительство. Это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана участка или проекту планировки территории.
Такие заключения исключают в будущем для хозяйки участка возможность в обычном порядке зарегистрировать дом и являются незаконными.
По мнению Верховного суда, решения местного суда надо отменить и принять по делу новое решение. Отказ чиновников в выдаче разрешения на строительство Верховный суд признал незаконным и отменил его. Высокий суд принял решение, в котором он обязал чиновников рассмотреть заявление гражданки о выдаче ей разрешения на строительство дома.
Как потребителю бороться с недобросовестными подрядчиками
До суда и в суде
Я представляю интересы людей в суде с 2013 года. Каждый месяц ко мне на консультацию приходит как минимум один потребитель, которого обманули исполнители услуг или работ.
Был случай, когда клиент купил кухонный гарнитур за 500 тысяч рублей, а при сборке оказалось, что не хватает полок, некоторых фасадов и фурнитуры. Ожидание недостающих деталей растянулось на три месяца. Другой клиент оплатил двери, а позже обнаружил брак, но продавец отказался их обменять: говорил, что сломал двери сам покупатель. Третьему некачественно выполнили кровельные работы: при сильном ветре унесло один лист, который повредил машину на соседнем участке. Подрядчик тоже утверждал, что это не его вина.
В статье я расскажу и покажу на примерах, как обманутому заказчику добиться справедливости и бороться с недобросовестными подрядчиками.
Две истории
В моей практике было два похожих дела.
После повторного обращения с претензией, жалоб депутату Законодательного собрания, заявлений в ФАС, Роспотребнадзор и полицию мы подали заявление в суд.
Экономя время, мы не стали обращаться в органы власти — написали претензию исполнителю с требованием вернуть предоплату. Он не ответил, и мы тоже подали иск в суд.
Сходства дел. В обеих историях мои клиенты — физические лица. Они как потребители заключили договоры подряда, но подрядчики не выполнили работы в срок и скрылись.
Чтобы добиться справедливости в истории с окнами, мы обращались в органы власти. На этом примере расскажу, стоит ли это делать и какой результат ждать.
Отличия дел. Подрядчики были в разных статусах. Установщик окон — фирма, установщик лестницы — физическое лицо.
Работая без ИП, установщик лестницы пытался избежать более строгой ответственности по закону «О защите прав потребителей» — ЗоЗПП. Но он ошибался: Пленум Верховного суда указал, что суд применяет к таким исполнителям ЗоЗПП. Потребитель должен доказать, что исполнитель выполняет работы систематически — фактически занимается предпринимательством. Так и произошло: в суде мы ссылались на ЗоЗПП и убедили судью, что установкой лестниц подрядчик занимался постоянно — это подтверждало объявление о его услугах на «Авито».
Матчасть
Потребитель получает в результате сделки товар, услуги или работу. В статье я расскажу именно про защиту прав потребителей в спорах с подрядчиками — для продавцов товаров и исполнителей услуг законом предусмотрены другие правила.
Потребитель и подрядчик вправе назвать договор иначе: выполнения работ, договор строительного подряда. Или выбрать вариант, не предусмотренный законом, — от этого правила и нормы, которые применяются к договору, не меняются.
Работа — действие, в результате которого заказчик получает материально выраженный результат. Заказал монтаж лестницы — получил лестницу и ее установку на месте.
Если потребитель — физическое лицо или ИП, которые заказывают работу для личных целей, а исполнитель — организация или ИП, их взаимоотношения регулируются гражданским кодексом и ЗоЗПП. Еще есть специальные законы для отдельных видов сделок: связи, перевозки пассажиров, общественного питания и т. д. Они подробнее описывают правила таких сделок. В историях с окнами и лестницей специальных актов нет.
Потребитель вправе получить качественный и безопасный результат работы в сроки, определенные договором. Невыполнение этих условий нарушает права потребителя.
ст. 7 ЗоЗПП — право потребителя на безопасность товара
Если подрядчик не выполнил работы в срок, потребитель вправе:
п. 1 ст. 28 ЗоЗПП — последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ
ст. 27 ЗоЗПП — сроки выполнения работ
п. 1 ст. 31 ЗоЗПП — сроки удовлетворения отдельных требований
Претензии по возврату денег, уменьшению цены и расчету с другим исполнителем удовлетворяются в течение 10 дней.
За нарушение сроков подрядчик платит неустойку в размере 3% от цены работы за отчетную единицу времени: если в договоре сроки указаны днями — за каждый день, если часами — за каждый час. Неустойка взыскивается за любое нарушение сроков: за несоблюдение даты начала работ, сдачи промежуточного результата, окончания работ или исполнения требований. Размер неустойки не может быть больше цены работы, от которой она считается.
п. 5 ст. 28 ЗоЗПП — последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ
Помимо неустойки потребитель вправе требовать от подрядчика возместить убытки в полном объеме. Убытки — это все расходы потребителя, которые возникли в результате невыполнения подрядчиком своих обязательств, и упущенная выгода — средства, которые потребитель мог получить, если бы его право не было нарушено.
Если договориться до суда не получилось, в сумму требований можно включить компенсацию морального вреда. Ее можно взыскать только в суде: размер компенсации за моральные страдания устанавливает судья, исходя из конкретной ситуации.
ст. 15 ЗоЗПП — компенсация морального вреда
Также за нарушение ЗоЗПП подрядчику грозит штраф в размере 50% от суммы, которую суд присудил потребителю.
п. 6 ст. 13 ЗоЗПП — ответственность за нарушение прав потребителей
Повлиять на исполнителя, который не торопится делать свою работу, можно до обращения в суд, в процессе рассмотрения дела или уже после принятия решения судом.
Если подрядчик не выполняет свои обязательства, потребитель может сразу идти в суд. Ни в гражданском кодексе, ни в ЗоЗПП нет обязанности потребителя сначала направить претензию и попытаться договориться без суда. Исключение — потребители услуг связи, владельцы грузов и багажа, который перевозится внутренним водным транспортом, и пассажиров, передвигающихся тем же способом. Но пройти досудебный порядок стоит в любом случае.
Во-первых, потому, что он экономит время. Рассмотрение дела в мировом суде займет минимум месяц, в районном — два месяца. А подрядчик по закону должен рассмотреть претензию в течение 10 дней. Предупреждение об обращении в суд может сподвигнуть исполнителя выполнить требование добровольно.
Во-вторых, судья выносит решение на основе закона, но по своему внутреннему убеждению. Поэтому важно, чтобы судья понял намерения потребителя. Судьи загружены работой, и им понятнее, когда потребитель, желая вернуть деньги, сначала просит их у того, кто взял, и только в случае отказа идет в суд.
Что писать в претензии. Строгой формы претензии нет, но из документа должно быть понятно, кто к кому и с какой целью обращается. В шапке укажите, кто привлекался как подрядчик (организация, ИП или физическое лицо), его адрес регистрации, а также данные заказчика — ФИО, адрес, телефон. В основном тексте претензии опишите обстоятельства дела: кто куда когда обратился, какой договор был заключен, что должны были сделать. Дальше сформулируйте требования.
Внимательно следите за размером неустойки. Исполнители часто в договоре указывают ее меньше, чем положено по закону. Это неверно. Условия договора, которые ущемляют права потребителя в сравнении с ЗоЗПП, недействительны.
Куда направлять претензию. Претензию можно направить по почте заказным письмом, передать лично или через законного представителя — адвоката, юриста или любое лицо, на которое оформлена доверенность. Претензия составляется в двух экземплярах: один для подрядчика, второй — с отметкой о принятии — для потребителя.
В обоих делах мы направляли претензии Почтой России заказными письмами с уведомлением о доставке.
Хранить квитанцию об отправке обязательно. На ней указан номер отправления, по которому отслеживается движение письма. Она же послужит доказательством соблюдения претензионного порядка в суде.
Обращаться в органы власти необязательно. Но этот этап можно использовать как вспомогательный.
Правоохранительные органы. Потребителю бессмысленно обращаться в правоохранительные органы. Даже если подрядчик забрал деньги и пропал, полиция рассматривает эту ситуацию как гражданское дело, в котором нет состава преступления.
Клиент, заказавший окна, обратился в УБЭП, который переадресовал заявление в отделение полиции. Там на руки клиенту выдали отказ в возбуждении уголовного дела: подрядчик дал показания, что заказчик просто не приезжает за деньгами, которые потребовал вернуть.
Единственный вариант для возбуждения уголовного дела — если заявления подают несколько обманутых потребителей. Потому что единичное обращение указывает не на факт мошенничества, а только на спорную гражданскую ситуацию, которая разрешается в суде.
Роспотребнадзор надзирает и контролирует продавцов, производителей и исполнителей работ. При ущемлении прав потребителей Роспотребнадзор возбуждает дела об административном правонарушении, штрафует, заявляет в суд о привлечении к ответственности нарушителей или в полицию о возбуждении уголовного дела. Но Роспотребнадзор не сможет обязать исполнителя вернуть внесенный аванс, возместить ущерб или выплатить неустойку. Эти вопросы решает только суд.
Обращаться в Роспотребнадзор стоит для привлечения к ответственности недобросовестного исполнителя услуг или работ. Например, в результате нашей жалобы против установщика окон возбудили дело об административном правонарушении по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ за то, что он включил в договор условия, ущемляющие права потребителя. В договоре размер неустойки был ниже законной — за это предусмотрен штраф от 10 до 20 тысяч рублей.
штраф, который наложил на установщика окон Роспотребнадзор
Обращаться в этот орган бессмысленно, если исполнитель — физическое лицо. Правило о применении ЗоЗПП работает только для разбирательств дел в суде. Об этом писал Роспотребнадзор.
Местные органы власти. Если нужно сэкономить время, можно не обращаться в местные органы власти: законодательные региональные или муниципальные органы и муниципальные администрации. Но в эти учреждения стоит пойти, чтобы сэкономить деньги.
Заказчики окон пошли к депутату областной думы, написали заявление. И получили бесплатную правовую помощь в составлении претензии. Получить эту услугу они могли бы и в местной администрации. Там работает отдел по защите прав потребителей, помогающий обманутым потребителям.
Обращение в муниципальный орган власти, законодательный орган субъекта или в общественную организацию по защите прав потребителей — реальная возможность сэкономить на услугах юриста.
Помощь юристов и адвокатов
Желающие сэкономить время, а не деньги, могут обратиться к адвокату или юристу. На юриста оформляется доверенность. С адвокатом заключается соглашение об оказании адвокатской помощи. На основании соглашения и ордера адвокат составляет правовые документы, отправляет претензии, представляет потерпевшего в суде, участвует в исполнительном производстве. Объем полномочий определяется в каждом конкретном случае между потребителем и адвокатом.
На взаимоотношения между клиентом и адвокатом не действует ЗоЗПП.
После попытки урегулировать спор мирно можно готовиться к суду.
Выбор суда. По общему правилу истцы подают документы в суд по месту регистрации ответчика.
Для потребителей предусмотрена альтернативная подсудность. Истец-потребитель может подать иск по месту регистрации исполнителя или его структурного подразделения, с которым заключался договор, по месту заключения договора или его исполнения или по своему месту жительства или регистрации.
До подачи документов важно определить размер требований — цену иска. Если долг подрядчика меньше 50 тысяч рублей, исковое заявление подается мировому судье, если больше — в районный суд.
Госпошлина. Обращение в суд для потребителей бесплатно независимо от исхода дела.
Составление иска. В отличие от претензии, требования к исковому заявлению установлены в законе — в статьях 131—132 ГПК РФ. В иске указывается наименование и адрес суда, наименования и адреса сторон и телефоны для контакта. В самом исковом заявлении прописываются обстоятельства дела и доказательства, на которые ссылается истец.
Доказательства документально подтверждаются. Копии документов передаются в суд, оригиналы истец приносит с собой на заседания, чтобы судья мог убедиться в их подлинности.
В обоих делах мы ссылались на договоры оказания услуг. Оригиналы принесли с собой. Доказательством нарушения сроков стало отсутствие акта о приеме работ, письменные претензии в адрес исполнителей, квитанции о пересылке заказных писем с претензиями и распечатки с сайта Почты России.
В споре с установщиком окон в суд мы предоставляли обращение в правоохранительные органы и письменные пояснения полицейского из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела, а также ответ Роспотребнадзора о привлечении исполнителя к административной ответственности. Эти документы необязательны для суда, но они позволяют судье увидеть полную картину происходящего — он оценивает дело, исходя из предоставленных документов.
Формулировка требований. Требования в иске формулируются четко и оформляются пунктами. Их можно списать с претензии, но обязательно нужно сделать перерасчет сумм, потому что размер убытков может увеличиться. Кроме того, в иск следует добавить штраф за нарушение прав потребителей и моральный ущерб.
Расчеты оформляются отдельным документом.
Исковое заявление обязательно должно быть подписано истцом или его законным представителем.
Все документы подаются в количестве по числу сторон. Один экземпляр иска остается на руках у истца, на нем в суде ставят печать и дату получения заявления.
В суде
Рассмотрение дела происходит в несколько этапов.
В течение 5 дней с иском знакомится судья и выносит определение о принятии дела к производству. Начинается подготовка дела к разбирательству, секретарь судьи связывается со всеми участвующими в деле, высылает ответчику копию иска, разъясняет его право представлять доказательства. Назначается дата предварительного заседания.
Предварительное заседание — ознакомительный этап, на котором стороны приносят возражения, подробно разъясняют свою позицию суду, представляют доказательства или примиряются.
Установщик окон не согласился с требованиями истца и представил в суд отзыв на иск. Несмотря на большое количество страниц в отзыве, подрядчик не предоставил документы, подтверждающие его слова. Отзыв приобщили к материалам дела, но ситуацию он не изменил.
Установщик лестницы по телефону не отказывался от своего обязательства, но его не исполнил и в суд не явился.
Рассмотрение по существу. На основных заседаниях суда дело рассматривается по существу. Количество заседаний зависит от сложности дела, доказательств и явки всех сторон, экспертов и специалистов.
Установщик окон на основном заседании понял, что суд может вынести решение не в его пользу и тогда сумма долга будет большой. Поэтому предложил истцу заключить мировое соглашение и отдать деньги — 20 000 Р — прямо в зале суда.
Решение суда вступает в силу через 30 дней с момента его составления. В течение месяца решение можно обжаловать. Оба моих клиента были довольны результатом суда, поэтому апелляционные жалобы мы не подавали. Подрядчики решения тоже не обжаловали.
После того как решение вступит в силу, необходимо получить исполнительный лист и начать взыскивать деньги через приставов или через банк. Если ответчик не исполнит решение суда добровольно.
Сейчас мы работаем с приставами по долгу установщика лестницы. О том, как контролировать работу приставов, Т—Ж уже писал.
Чем закончились истории
В обеих историях потребители выиграли, хотя работы так и не были выполнены.
Мои суды по искам дольщиков
Наконец-то, мне удалось попробовать себя в роли судебного юриста. К тому моменту, когда меня пригласили поучаствовать в этом проекте на стороне ответчика, ему уже было предъявлено около 70 исков, половина из которых была разрешена по первой инстанции и готовилась к передаче в апелляцию, постепенно лавина исков нарастала, и через пару месяцев их стало в 2 раза больше. Это были иски дольщиков к застройщику, который сдал дом с нарушением срока на 6 месяцев. Строительство велось застройщиком на территории соседней Тюменской области. Надо сказать, что до этого я никогда не имела дела с 214-м законом, и так как поезд с семьюдесятью исками от дольщиков уже давно был в пути к правосудию, мне пришлось запрыгивать в него прямо на ходу.
Городок, в котором отправлялось правосудие, небольшой с населением около 127 тыс. жителей. Среди основных сфер, где работают люди, выделяются три: юристы, таксисты и нефтяники. Население очень бодрое, всегда готовое отстаивать свои права. Из разговоров с местными у меня сложилось впечатление, что там судятся все со всеми и по любому поводу. Удивительно, но я не встретила там ни одного человека, который бы никогда ни с кем не судился: таксисты судятся с другими водителями, юристы с местной администрацией, а нефтяники (это большая часть наших дольщиков), судились в тот момент с застройщиками.
Сразу хочу сказать, что всегда уважала местные традиции и нравы. С детства мне привили терпимость к людям, имеющим другой взгляд на мир и другую точку зрения по тому или иному вопросу, но в отношении правосудия считаю, что оно должно быть единообразным по всей стране и судьи должны быть компетентными, свободными от предубеждений и независимыми в своем мнении безотносительно к той территории, где они отправляют правосудие. Поэтому ниже привожу те позиции судей, или даже сложившуюся практику судов по вопросам права, с которыми внутренне не могу согласиться и считаю их несправедливыми.
Во-первых, совсем не поняла логику, по которой судьи решают вопрос о том, подлежит ли снижению неустойка за просрочку передачи квартир дольщикам по 333 статье ГК РФ и, если подлежит, то до какого предела. В разных регионах этот вопрос решается по-разному, что ещё как-то можно списать на местные традиции и нравы. Но когда в одном и том же суде по делам с аналогичными обстоятельствами часть судей всегда снижает неустойку, часть никогда её не снижает, а часть снижает через раз – это выглядит довольно странно.
Был один судья который не находил оснований для применения 333-й, но снижал размер штрафа по закону о защите прав потребителей за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя, потому что ответчик предпринимал некие попытки уладить спор в досудебном порядке, предложив истцу выплатить половину положенной по закону суммы неустойки, но истец от такого предложения отказался.
Было несколько судей, которые находили основания, но снижали неустойку на такую мизерную сумму, что этого почти не было заметно. Зато как красиво выглядит решение: дело разрешено при индивидуальном подходе, в соответствии с конституционными принципами правосудия, соблюден баланс интересов истца и ответчика и т.д.
Ещё один судья ни разу не нашёл оснований для снижения неустойки, а в мотивировках писал, что доказательства их наличия ответчиком не представлены, и применение 333-й – это право, а не обязанность суда. Но после нескольких моих апелляционных жалоб, где я написала, что доказательства были представлены ответчиком, но не получили никакой оценки судом, а рассмотрение вопроса о снижении неустойки – это не право а правомочие суда, которое ему предоставлено во имя соблюдения баланса интересов сторон, он стал перечислять все наши доводы в мотивировке через запятую и писать, что все они не являются основаниями для снижения неустойки. Вроде мелочь – а приятно:)
Далее хочу привести позиции суда, с которыми не согласна по сути.
Позиция первая. Неустойку следует считать по ставке рефинансирования, которая действовала на тот день, когда обязательство по договору должно было быть исполнено. Мне не понятна такая позиция суда потому что, что неустойка начисляется за весь период, в который осуществлялась просрочка исполнения обязательства. Почему для расчета неустойки за период должна применяться ставка, которая действовала на дату начала этого периода, а не в течение всего периода в динамике, что гораздо более логично, и кроме того следует из Постановления № 7 от 24.03.2016?
Более того, ставка рефинансирования определяется на последний день срока исполнения договорного обязательства, а неустойка начинает начисляться только со следующего дня. Получается, что ставка рефинансирования берется на дату, которая даже не входит в период расчета неустойки. Очень странная точка зрения у суда, но тем не менее судьи её объяснили наличием какой-то позиции Верховного суда. Я нашла только определение тройки судей по похожему делу, которое они рассматривали в кассации. По-моему, это определение нельзя считать официальной позицией Верховного суда. Может быть поэтому судьи так упорно не желали ссылаться на это определение в текстах своих решений, несмотря на все мои старания вывести их на это. Интересно, что в решениях судьи ссылались на ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214, в которой написано прямо противоположное: «… неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки». «На день исполнения обязательства», а не «на день, когда обязательство должно было быть исполнено» (!)
Я, конечно, наивно полагала, что апелляция поправит это и пересчитает неустойку по нормальной ставке, но апелляция вообще про это промолчала.
Кстати, именно на ту дату, которую принял для своего расчета суд, ставка рефинансирования была самой высокой. Всё, как говориться, для людей.
Вообще, что касается ставки рефинансирования, то я не понимаю, зачем с ней увязывать неустойку, ведь обязательство по передаче квартиры не денежное. Гораздо логичнее было бы неустойку установить, как % от стоимости квартиры, но законодатель здесь посчитал иначе.
Позиция вторая. Это жесть! Только что обнаружила совершенно странное решение по моему последнему делу с дольщиками. Расскажу о нём поподробнее, ибо прямо не могу молчать.
Дольщик отказался принимать квартиру ввиду наличия существенных строительных недостатков объекта. В списке недостатков около 100 позиций, включая такие как: отсутствие декоративного элемента на козырьке подъезда, который он видел в проектной документации; не ограничен доступ птиц на чердачное помещение; не все высаженные деревья и кустарники прижились, их количество не соответствует проекту; не горит лампочка в пролете между вторым и третьим этажом; грязные окна в его квартире; не работает дверной звонок; ограждение на балконе имеет зазубрины, что может причинить вред здоровью; гильзы труб отопления не гидроизолированы; туго открывается дверь в подъезде и у него тоже, ну и так далее. Перечень всех этих недостатков поступил застройщику в виде претензии, в ответ на которую застройщик пояснил, что с объектом все в порядке, он соответствует проекту и не имеет недостатков, и предложил принять квартиру. Ответа от дольщика не последовало.
Так как дольщик перестал выходить на связь, и прошло уже много времени, застройщик направил в его адрес односторонний акт приема-передачи, получив который дольщик отправился в суд, признавать его недействительным, так как его отказ принять объект был обоснованным. К материалам дела было приобщено очень свежее заключение эксперта, изготовленное буквально за пару дней до подачи иска, что для меня было неожиданным событием, потому что я не поняла, как он провел экспертизу, не имея ключей от квартиры. Но это другой вопрос.
В экспертизе были перечислены совершенно другие недостатки, требования об устранении которых раньше не предъявлялось. По форме и содержанию экспертиза была довольно странной. Например, эксперт, не проводя никаких исследований, визуально определил, что в ванной комнате на стенах гипсовая штукатурка а не цементно-песчаная; так же визуально определено отсутствие демпферной ленты между полом и стенами; непонятным инструментом измерена плотность стяжки пола (при том показателе, который определен этим прибором, стяжка должна крошиться при наступании на неё ногой).
Решением суда иск дольщика удовлетворен. Односторонний акт приема-передачи признан недействительным; в его пользу взыскана очередная часть неустойки за просрочку исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры с даты последней присужденной части и по дату вынесения этого решения; моральный ущерб; убытки и т.д.; и (внимание!) сумма, необходимая, по мнению эксперта, для устранения указанных существенных строительных недостатков. Это капец!
Дольщик отказался принять квартиру, она ему не нужна. Недостатки квартиры он не исправлял и не собирается этого делать. Оформлять квартиру в собственность он тоже не собирается. Денежное возмещение чего, простите, ему присудил суд. Недостатков чужой квартиры.
А что, интересно, застройщик должен будет сделать, после того как заплатит за недостатки, чтобы дольщик принял у него, наконец, квартиру?
Непонятная ситуация сложилась также с тем, что дольщик и квартиру не принимает, и договор не расторгает, а застройщик по решению суда ему платит неустойку за это. Вроде бы рабство уже отменили, но, видимо, ещё не везде.
Следующим шагом дольщика будет требование в суд о расторжении договора ДДУ, потому что застройщик просрочил передачу объекта более чем на 2 (два) месяца, которое суд удовлетворит (по имеющемуся опыту я в этом абсолютно уверена).
Не знаю, будет ли застройщик обжаловать это решение, так как больше там не работаю, но если вдруг оно устоит в апелляции, я умру от разрыва сердца.
Позиция третья и сразу четвертая. Тоже жесть. Заключать соглашения о неустойке с дольщиками нельзя, это воспринимается судами как обман и жестоко карается. И ещё, вынесение судьей решения «задним» числом и потеря документов из дела – это просто процессуальные нарушения, не являющиеся основаниями для принятия к рассмотрению жалобы на судью Квалификационной коллегией судей.
В общем, когда стало понятно, что застройщик вовремя не сдаст объект, и ему грозит неустойка, он стал предлагать дольщикам вместо неустойки выполнить в их квартирах чистовую отделку. Многие на это согласились. Период неустойки, который гасился этим новым обязательством, был строго определен, какой именно ремонт обязуется выполнить застройщик – также было указано в соглашениях с дольщиками.
И вот, сюрприз! Когда передавали квартиру одному из дольщиков, нигде не зафиксировали, что в ней выполнен ремонт. В дальнейшем дольщик обращается в суд и говорит, что ремонт ему не сделали, просит признать соглашение о неустойке то незаключенным, то недействительным, и присудить ему неустойку за просрочку передачи квартиры. Суд, как всегда, требование дольщика удовлетворяет, признает соглашение недействительным. После нескольких неудачных попыток, мотивировочную часть я получила только через месяц, после оглашения решения, без подписи и печати суда по электронной почте. Со слов председателя суда, судья, вынесший решение, ушел в отпуск, не успел написать мотивировку, а кроме него, как известно, это сделать никто не может, поэтому подождите пока «Уважаемый суд» отдохнет.
Суд отдохнул и прислал мне на электронную почту мотивировку, датированную «задним числом», от которой мне стало дурно.
Суд сказал, что наше соглашение о неустойке, на самом деле, это соглашение о продлении срока строительства. А раз это так, то оно подлежало государственной регистрации, в отсутствие которой это соглашение является недействительным – именно так суд и написал: «недействительным»!
С большим трудом, конечно, я себе представляю, как бы я понесла на регистрацию в Росреестр соглашение о том, что застройщик обязуется вместо уплаты неустойки наклеить в квартире обои, положить кафель в ванную, постелить линолеум и т.д.
Также суд установил, что застройщик не произвел ремонт в квартире истца, основывая этот вывод только на показаниях двух свидетелей со стороны истца. При допросе этих свидетелей судья задавал им «наводящие» вопросы, а местами даже и отвечал на них сам. Например:
При этом никто из свидетелей ни разу не сообщил суду то, что он сам непосредственно видел. Только ссылки на слова истца или какие-то странные умозаключения, вроде: «истец меня не пригласил помыть руки в ванную, поэтому я думаю, что там не было сантехники».
Моя жалоба в ККС на судью за то, что он вынес решение «задним числом», и потерял часть документов, которые я направляла через систему ГАС «Правосудие», не была принята к рассмотрению со ссылкой на то, что это нарушение процессуального закона, а рассмотрение таких нарушений не входит в компетенцию ККС.
Судья не торопился передавать дело в суд апелляционной инстанции. Дело было передано туда спустя почти полгода после вынесения решения. Заседание назначено на середину марта. Проходить оно будет без меня, и это не даёт мне покоя, потому что жалобу я писала за одну ночь, чтобы не пропустить срок на обжалование, потому что ровно столько времени у меня оставалось после получения мотивировки. Думала, после того как дело поступит в апелляцию, дополню. Очень надеюсь, что из дела больше ничего не пропало, потому что, как я уже писала, при ознакомлении с материалами на пятый день после вынесения решения, я обнаружила, что дело не было прошито, все бумаги валялись как попало в хаотичном порядке, и часть документов, которые я направляла через систему ГАС «Правосудие», отсутствовала.
Интересно, что на этого судью все жалуются, но председатель ничего не может с этим сделать. Вот я и думала, что делаю хорошее дело, когда подавала на него жалобу в ККС. Это был бы повод, чтобы как-то на него повлиять. Но судейскому сообществу оказалось настолько пофиг, что они даже не приняли жалобу к рассмотрению. Так что этот старый маразматик может дальше хамить, приобщать к делу только те документы, которые ему нравятся, и писать решения столько времени, сколько ему заблагорассудится. Это очень печально.
Не хочется заканчивать на такой грустной ноте, поэтому …
Пятая позиция. Если застройщик просрочил передачу объекта больше чем на два месяца, то можно взыскать с него одновременно и неустойку за просрочку передачи объекта и проценты за пользование чужими денежными средствами за тот же период, расторгнув в одностороннем порядке договор долевого участия.
Это дело перешло ко мне от предыдущего юриста с непонятной позицией, и было разрешено судом уже в моё отсутствие (странно, но почему-то все мои сложные дела, по которым у меня была четкая позиция, не разрешались судьями, пока я не ушла :). Но оно было, пожалуй, самым интересным из всех дел по дольщикам.
07.05.2019 Дольщик обратился в суд с требованием о взыскании неустойки за несвоевременную передачу квартиры за период с 01.01.2019 по дату вынесения решения, возмещении морального вреда и штрафа за отказ в удовлетворении требования участника долевого строительства в добровольном порядке.
14.06.2019 Застройщиком было получено разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию, информация об этом была размещена публично в единой информационной системе жилищного строительства «наш.дом.рф».
17.06.2019 истец направил в адрес Ответчика уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора.
25.06.2019, не получив ещё уведомление истца и не зная о его намерении расторгнуть договор, ответчик направил истцу уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче.
26.06.2019 состоялось судебное заседание по неустойке, требование истца о её выплате удовлетворено.
16.07.2019 дольщик обращается в суд с требованием о признании договора расторгнутым от 17.06.2019 (с момента направления уведомления о расторжении), взыскании суммы, уплаченной по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.01.2018 по 17.06.2019, о взыскании убытков, компенсации морального вреда, расходов по оплате услуг оценщика, расходов на оплату услуг представителя, штрафа в порядке ст. 13 закона «О защите прав потребителя».
Моя позиция следующая.
В случае, когда застройщик не передает квартиру дольщику в срок более 2 месяцев, у последнего в соответствии с законом возникает право по своему выбору требовать либо возврата уплаченных денег, либо исполнения обязательства в натуре (то есть передачи квартиры). Он не может требовать и то, и другое. Иначе это привело бы к неосновательному обогащению дольщика.
Теперь по санкциям.
Если дольщик выбирает передачу ему квартиры, а застройщик квартиру не передаёт, то в качестве санкции здесь будет неустойка за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры. Если же дольщик выбирает возврат уплаченных денег и отказывается от квартиры, то считается, что застройщик не произвёл никакого встречного исполнения по договору, а значит его пользование деньгами дольщика было неправомерным. Соответственно, дольщик имеет право получить с застройщика проценты за пользование чужими денежными средствами. Это ст. 395 ГК РФ, просто размер процентов определен в ст. 9 ФЗ № 214, он составляет не однократную ключевую ставку Банка России, как предусмотрено ст. 395 ГК РФ, а двукратную (если дольщик – физическое лицо).
На этом основании дольщику нужно определиться: или он хочет квартиру и неустойку за просрочку передачи, или он хочет назад деньги и проценты за их пользование.
По-моему, очевидно, что если он выбирает назад деньги и проценты, то он не может претендовать на неустойку, потому что он не хочет квартиру.
Теперь переходим к нашему делу.
По той хронологии событий, которая была приведена мною выше, видно, что дольщик выбрал вариант исполнения обязательства в натуре, заявив требование об уплате ему неустойки в суд 07.05.2019, а затем, не дожидаясь решения суда, 17.06.2019 выбирает уже другой вариант с возвратом уплаченных денег и процентов. При этом никакой необходимости расторгать договор на этот момент уже нет, так как дом введён в эксплуатацию 14.06.2019, квартира уже есть в натуре, и ничто не мешает застройщику её передать.
Далее 26.06.2019 в судебном заседании по делу о неустойке, он поддерживает исковые требования и снова хочет квартиру. Суд его требования удовлетворяет, взыскивает неустойку в его пользу.
Застройщик ждёт дольщика на приемку квартиры, но дольщик не приходит, а вместо этого 16.07.2019 подаёт на застройщика в суд и снова просит назад деньги.
Я говорю суду: какая необходимость расторгать договор, ведь вот она – квартира, пусть забирает. Тем более, что права по договору в залоге у банка. Зачем такие сложности с расторжением?
Налицо недобросовестное поведение дольщика, он то квартиру хочет, то деньги назад, то снова квартиру, то опять деньги. Раз он хотел квартиру 07.05.2019 и в судебном заседании 26.06.2019 подтвердил это, то значит его отказ от договора 17.06.2019 не имеет правового значения. Ссылалась на п. 5 ст. 450.1 ГК РФ.
Позиция дольщика: раз застройщик просрочил обязательство на 6 месяцев, а это больше чем 2 месяца, то зачем сразу расторгать договор, если можно получить неустойку за 6 месяцев, а потом расторгнуть договор и получить назад деньги и проценты. Но это ещё не всё. Можно же ещё получить возмещение убытков сверху неустоек и процентов, возмещение морального вреда не один раз а два, и два штрафа за невыполнение в добровольном порядке требований дольщика по закону о защите прав потребителей. Красота же!
Суд приостанавливает производство по делу о расторжении договора до вступления в законную силу решения по неустойке. Я была почти уверена, что суд после вступления в силу решения по неустойке, откажет в расторжении договора.
Но вчера увидела на сайте суда, что иск удовлетворен. Само решение не читала. Но не трудно догадаться, что там, как минимум, договор признан расторгнутым, возврат денег, проценты, моральный ущерб, штраф по ЗПП.
Даже если не лезть в дебри теории, видно, что за период с 01.01.2019 по 26.06.2019 суд взыскал и неустойку, и проценты за пользование чужими денежными средствами. Как мне кажется, неустойку можно взыскать когда есть договор, а проценты за пользование чужими денежными средствами – когда договора нет. Так был договор с 01.01.2019 по 26.06.2019 или не было договора? Похоже суду это безразлично. По логике суда выходит, что просрочка исполнения меньше, чем на 2 месяца, это как бы одно правонарушение, и застройщик должен заплатить только неустойку, а если просрочка больше чем 2 месяца, то это то ли настолько ужасное правонарушение, что застройщик должен заплатить и неустойку и проценты по 395-й, то ли это вообще два правонарушения, а не одно! Очень хочется обжаловать это решение.
В заключение хочу сказать, что правосудие в тех местах мне показалось сильно кривым. Суды то ли настолько боятся ущемить интересы граждан, то ли боятся самих этих граждан, что выносят совершенно нелепые решения. Зачем нужна апелляция – я не поняла. Ничего говорить мне там не давали. Постоянное ощущение, что всё уже решено.