На страницах нашего онлайн портала alivahotel.ru мы расскажем много самого интересного и познавательного, полезного и увлекательного для наших постоянных читателей.
Строим гостиницу на ИЖС или переводим назначение земли под «Гостиничное обслуживание»
Благодарю вас заранее за ответы.
Есть участок ИЖС, хочу строить дом в 3 этажа с планировкой под однокомнатные апартаменты. В связи с чем возникают вопросы и разные варианты их решения:
1. В соответствии со ст.40 со Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.
Имею право не переводить участок в другой статус при условии сдачи комнат по найму
2. Нужно перевести назначение земли с ИЖС на «гостиничное обслуживание» и построив здание оформить его как нежилое и сдавать комнаты
Получается что условно разрешенный ВРИ может быть использован в качестве основного или совместно с ним. То есть, если комиссия одобрила предоставление нового ВРИ, на участке ИЖС можно построить дом ИЖС и гостиницу, а можно только гостиницу или только дом.
Ответы на вопрос:
В соответствии со ст 51,55 Градостроительного Кодекса РФ вам в любом случае необходимо будет получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию здания.
1 Да, вы правы ссылаясь на данную статью, как на ИЖС вы как собственник можете строить объект, но далее можете произвести процесс перевода, например из жилого в нежилое, либо заняться сдачей по договорам аренды, даже как ИП, самозанятый человек, это разрешено законом.
2 Вы можете и таким путем пойти.
Тут главное вам просчитать что вам будет выгоднее по времени и по деньгам и по налогам.
3 Да, вы правы тут есть момент разрешения комиссии, эт безусловно, если есть два варианта, которые разрешены, то вам надо выбирать из принципа целесообразности на данный момент времени и смотреть на будущее, перспективы, может быть вы там будете жить, или ещё не определились.
Исходя из того, что неизвестно, это да, тут за вами право выбора,.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования согласно п.4 ст.37 ГК
Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них в соответствии с приложением к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 видов разрешенного использования земельных участков
В соответствии со ст.37 Гр.К
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
2.1. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.
3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Такая постройка, как гостиница не подпадает под определение ИЖС. Гостиница — это коммерческое помещение, которое должно соответствовать определённым санитарным и техническим требованиям
Исходя из изложенного:
Если строите гостиницу, то ври земельного участка нужно будет менять, если строите жилой дом, то ври ИЖС менять не придется
В отличии от основных видов разрешенного использования условно-разрешенный вид разрешенного использования (УРВИ) может быть выбран только на основании специального решения о предоставлении разрешения на УРВИ, принятого уполномоченным органом (ст. 39 ГК РФ).
На практике в большинстве субъектов РФ предусмотрено, что разрешение на УРВИ дается на определенный срок с соблюдением требований о проведении публичных слушаний
В части 9 статьи 39 Градостроительного кодекса РФ говорится:
На основании указанных в части 8 настоящей статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».
Таким образом, если у вас имеется на руках муниципальный правовой акт главы вашей местной администрации о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка то можете на этой земле построить гостиницу.
Если же у Вас на руках нет такого муниципального правового акта главы вашей местной администрации, то Вам необходимо проводить процедуру, предусмотренную статье 39 Градостроительного кодекса РФ-Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства
1. Проще всего построить жилой дом ст.40 Земельного кодекса РФ и сдавать по договору найма ст. 671 ГК РФ.
3. Правильно понимаете; Лучше оставить все как есть, не заморачиваться, построить дом жилой, как вы хотите;
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.
ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).
Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.
Плюсы ИЖС:
Минусы ИЖС:
Ипотека под ИЖС
У крупных банков и региональных кредитных организаций есть специальные ипотечные программы под строительство домов на участках ИЖС. Развитие этого направления предусмотрено государственной программой поддержки ИЖС, поэтому получить такой кредит проще, чем под другое строительство. Средний срок ипотечного кредита — 17 лет.
Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:
Как построить дом на участке ИЖС
Такое жилье должно отвечать нормам закона:
Для домов площадью до 500 кв. м. действует уведомительный порядок разрешения на строительство.
Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:
В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет.
Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:
В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.
Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Налоги и льготы
Ставки по земельному налогу устанавливают местные власти в размере не выше 0,3% [2]. При покупке участка можно оформить налоговый вычет на сумму до 290 тыс. руб. или использовать для приобретения материнский капитал.
А еще участок под ИЖС можно получить бесплатно. Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войн или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. Списки льготников есть в Земельном кодексе РФ и законах субъектов Федерации. Региональные льготы стоит уточнить в местной администрации [3].
Как перевести СНТ в ИЖС
Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.
Для этого необходимо:
Проверьте право собственности
Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка.
Уточните категорию земли
У садовых и огородных участков их две [4]:
В первом случае участок можно перевести в ИЖС. Во втором случае для этого требуется изменение категории земель.
Проверить вид разрешенного использования и категорию участка можно по публичной кадастровой карте Росреестра либо по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить — рассказываем ниже.
Проверьте участок по кадастру
Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь границы [5], [6].
Уточните предельную норму для участка
Нормы разрешенной площади участков определены:
Проверить участок можно по ПЗЗ на сайте администрации либо с помощью сервиса ФГИС ТП. Землю, которая не соответствует нормам, не вносят в ЕГРН и там нельзя построить дом.
Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС
Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.
Комплект документов для регистрации перевода участка в ИЖС
Список документов
Где получить
Что важно учесть
Выписка из ИСОГД. Нужна, чтобы подтвердить основной или условный вид использования
МФЦ «Мои документы»; отдел архитектуры местной администрации; администрация поселка; комитет или департамент градостроительства
Запросить выписку может любой собственник участка. Комплект документов для получения выписки: паспорт; выписка из ЕГРН с координатами участка; квитанция об оплате госпошлины
Свидетельство о праве собственности на землю или выписка из ЕГРН
МФЦ «Мои документы»; территориальное отделение Росреестра
Подать документы в бумажном виде
Доверенность от других собственников, если документы подает один человек
Подготовить и удостоверить у нотариуса
Можно представить оригинал и бумажную копию либо заверенную нотариусом копию доверенности
Заявление о внесении изменений
МФЦ «Мои документы»; территориальное отделение Росреестра
Оформляет сотрудник МФЦ «Мои документы» или отделения Росреестра
Копия российского паспорта
Достаточно простой бумажной копии без нотариального удостоверения
Если действует один представитель — потребуется только его паспорт
Квитанция об уплате госпошлины*
Можно оплатить на месте
Нужна банковская квитанция или чек из терминала
По закону срок для внесения изменений — семь дней, но в конкретных случаях может потребоваться больше времени [7], [8].
Если ИЖС указан как условный вид использования — потребуется разрешение от администрации муниципального образования.
Согласование проходит четыре стадии:
На каждом этапе возможен отказ, который можно оспорить в суде. Если собственник получил разрешение, дальше порядок действий совпадает с первым вариантом.
ИЖС 2020 — вопросы эксперту
Федорова Елена, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— Можно ли изменить категорию земель?
— Да, такая процедура предусмотрена действующим законодательством. В компетентный орган исполнительной власти или местного самоуправления подается ходатайство, среди прочего указывается обоснование необходимости перевода и прикладываются документы. По результатам рассмотрения принимается акт о переводе либо об отказе. На указанные решения подается жалоба в суд.
Такой перевод, особенно в части земель сельхозназначения, требует детальной, индивидуальной проработки.
— Как быть, если местная администрация отказывается заниматься коммуникациями и инфраструктурой для участков ИЖС?
— Использование земли для целей индивидуального жилищного строительства зависит от возможности подключения домов к инженерно-техническим сетям.
Вопрос заслуживает пристального внимания при выборе объекта, решение такой проблемы потребует финансовых вложений, приведет к судебным тяжбам.
К полномочиям органов местного самоуправления относится обеспечение жителей инженерной инфраструктурой. Власть порой не решает проблему. Жалоба на бездействие или на официальный отказ направляется в прокуратуру и суд. Для подачи иска требуются доказательства, прокурорская проверка потенциально этому способствует.
— Что нужно знать об ИЖС-2020, на какие изменения в законодательстве стоит обратить внимание владельцам ИЖС и потенциальным собственникам таких участков?
— Возможность постоянной регистрации, о нюансах шла речь в издании. Продление упрощенного порядка оформления прав на жилой и на садовый дом.
Действует и возможность для членов некоммерческих организаций в сфере садоводства и огородничества или дачного хозяйства бесплатно приобрести в собственность участок целевого назначения.
У меня в собственности земельный участок 750 кв.м. Земли населенных пунктов. Назначение земли: под производственную базу. Я обратился в местную архитектуру, по вопросу строительства на этом земельном участке гостиницы. В архитектуре мне сказали что раз в назначении земли не написано под гостиницу, значит нельзя. Причем в 500 метрах от моего земельного участка находится действующая мини гостиница.
Как мне быть в этой ситуации?
В архитектуре мне сказали что раз в назначении земли не написано под гостиницу, значит нельзя. Михаил
Вам правильно ответили. С категорией земли все в порядке, «земли населенных пунктов» подходит, но нужно изменить назначение земельного участка — под гостиницу.
Причем в 500 метрах от моего земельного участка находится действующая мини гостиница. Михаил
Но Вы же не знаете как по документам значится их земля.
Менять назначение земельного участка. Иначе Вам грозят санкции за использование з/у не по назначению, вплоть до того, что потребуют снести гостиницу, если Вы ее построите самовольно.
Как мне изменить назначение земельного участка?
Как мне изменить назначение земельного участка? Михаил
Подготовить документацию и подать в органы местного самоуправления.
— Копия Вашего паспорта
— Правоустаналивающий документ на участок.
Михаил, добрый вечер! Согласно ст. 7 Земельного кодекса
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Указанный классификатор утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540
Для гостиниц есть вид ВРИ ЗУ «Гостиничное обслуживание (код 4.7) который предусматривает
Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них
либо объекты придорожного сервиса (4.9.1)
предоставление гостиничных услуг в качестве придорожного сервиса;
либо туристическое обслуживание (код 5.2.1)
Размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них; размещение детских лагерей
Но вам насколько понимаю подходит первый из указанных. Далее если в ПЗЗ нет требуемого условноразрешенного ВРИ ЗУ необходимо его менять для вашего участка на требуемый через общественные слушания, в противном случае нецелевое использование ЗУ да и разрешение на строительство не выдадут
Как мне изменить назначение земельного участка?
В данной ситуации вы вправе обратиться по вопросу перевода земельного участка из одной категории земель в другую, при этом необходимо руководствоваться в т.ч. соответствующими положениями муниципальных нормативных правовых актов.
города Соликамска от 27.08.2012 № 1036-па
предоставления муниципальной услуги
«Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую»
1.2. Право на получение муниципальной услуги имеют:
физические или юридические лица либо их уполномоченные представители, обратившиеся в орган, предоставляющий муниципальные услуги, с запросом о предоставлении муниципальной услуги, выраженным в письменной или электронной форме.
2.2.Предоставление муниципальной услуги осуществляется комитетом по архитектуре и градостроительству администрация города Соликамска.
2.6. Для предоставления муниципальной услуги физические лица предоставляют следующие документы:
ходатайство (приложение 1);
выписку из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
копию документа удостоверяющего личность либо документа, подтверждающий полномочия представителя (при наличии подлинника).
Правоустанавливающие документы запрашиваются Комитетом в государственных органах и организациях, участвующих в предоставлении муниципальной услуги, в распоряжении которых находятся указанные документы, по каналам системы межведомственного электронного взаимодействия (далее – СМЭВ) либо в случае отсутствия технической возможности по почте.
Непредставление заявителем правоустанавливающих документов не является основанием для отказа в предоставлении муниципальной услуги.
3.1. Предоставление муниципальной услуги осуществляется посредством выполнения следующих административных процедур (приложение 3 блок-схема):
прием и регистрация ходатайства с приложенными документами; рассмотрение ходатайства и приложенных документов;
подготовка межведомственного запроса документов, не представленных заявителем;
подготовка проекта постановления администрации города Соликамска о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую или проекта постановления администрации города Соликамска об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую;
выдача заявителю копии постановления администрации города Соликамска о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую или копии постановления администрации города Соликамска об отказе в перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.
3.2. Основанием для начала административной процедуры приема и регистрации документов является подача ходатайства и прилагаемых к нему документов (пункты 2.6., 2.7. Административного регламента).
3.2.1. Ходатайство подается в приемные дни в Комитет по архитектуре и градостроительству на имя председателя Комитета.
Ходатайство, с приложенными документами, могут быть поданы на бумажном носителе или отправлены заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении и описью вложения документов.
Общий максимальный срок по процедуре подготовки и утверждению проекта постановления администрации города Соликамска о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую составляет 40 рабочих дней.
Т.е., Вы вправе, в порядке предусмотренном административным регламентом обратиться по данному вопросу в комитет по архитектуре и градостроительству администрация города Соликамска
Здравствуйте. Начинать Вам нужно с изучения
ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ СОЛИКАМСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА Приложение к решению Соликамской городской Думы от 24.11.2010 № 935 adm.solkam.ru/upload/medialibrary/000/Правила%20Землепользования%20и%20застройки%20СГО(с%20изм.май,2016г).doc
Виды разрешенного использования определяются территориальными зонами в которых находятся земельные участки.
Статья 35. Виды и состав территориальных зон 1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. Статья 30. Правила землепользования и застройки 1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях: 2. Правила землепользования и застройки включают в себя: 3) градостроительные регламенты. 3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения: 1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления; 2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: 1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
Виды разрешенного использования делятся на
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства 1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. 2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Если данный вид условно разрешенный, то тут процедура связана в проведением публичных слушаний.
3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. 4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. 5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами. 6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
Если в территориальной зоне вообще нет вида разрешенного использования для строительства гостиниц, то Вам придется менять территориальную зону, что довольно проблематично. Если откажут, можете обжаловать в суд.
Статья 33. Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки 2. Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются: 2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов. 3. Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются: 5) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений. 4. Комиссия в течение тридцати дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение главе местной администрации. 5. Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение тридцати дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.
