на какой земле можно построить многоквартирный дом
Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа
Вступил в силу федеральный закон с поправками в гражданский кодекс по поводу самовольных построек. Изменились определение самовольной постройки и условия для сноса. Это касается тех, кто построил недвижимость на бесхозном участке или без разрешения на строительство.
Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.
Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.
Ой, а можно желтую плашку, на которой вы всегда всё четко по полочкам раскладываете?
Что такое самовольная постройка?
Раньше. Самовольной считалась любая постройка, которую возвели без документов о праве собственности или без разрешения на строительство. Неважно, на своем участке или где-то на пустыре: если дом без разрешения, плана и межевания — это самовольная постройка. И для нее в гражданском кодексе есть особые условия.
Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.
Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.
Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.
С 4 августа. Теперь самовольными считаются только такие постройки, которые возвели без разрешений и без учета ограничений, если в начале строительства такие ограничения уже были, а когда постройку обнаружили — они все еще действовали. Если не было газопровода или охранной зоны, а потом появились ограничения, то дома, дачи и киоски нельзя признать самовольными постройками и просто так снести их за счет хозяев.
Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.
Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.
Право собственности на самовольную постройку
Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.
Когда самовольную постройку могут снести
Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.
С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.
А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.
Теперь есть законное основание не сносить самовольную постройку, а привести ее в соответствие с требованиями закона и назначением участка. Например, уменьшить этажность дома или сделать реконструкцию дачи так, чтобы ее часть не заходила на другой участок или не была так близко к газопроводу.
Как оформить право собственности на самовольную постройку
И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.
Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.
Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.
Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.
Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.
Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.
Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.
Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.
Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.
Нарушением прав может быть даже слишком высокий коттедж или затемнение соседских окон навесом возле гаража.
Если построил не владелец участка — можно обойтись без сноса
Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.
Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.
Если строил один, а собственником стал другой
Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.
По этому поводу появилось дополнение: расходы нужно возмещать за вычетом той суммы, которую потратили на то, чтобы узаконить эту постройку.
Когда постройку могут снести по решению местных властей
Вообще, сносить самовольные постройки можно по решению суда. Но есть исключения, когда решает администрация. Этот пункт изменился и стал подробнее.
Например, решения администрации достаточно, если:
Есть случаи, когда администрация решает, сносить постройку или все-таки привести ее в соответствие с требованиями и узаконить. Если у вас такая ситуация и возник спор с властями, лучше искать юриста и ничего не предпринимать. В законе есть сложные формулировки, в которых без эксперта разобраться нельзя, а чиновники могут этим пользоваться и гнуть свою линию.
Сроки: если постройку решили сносить или переделывать
Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.
Чтобы привести постройку в соответствие с требованиями, дадут от шести месяцев до трех лет.
Если участок в собственности, власти могут заставить снести постройку?
Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.
Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.
Если суд откажет в сносе, власти не имеют права настаивать или еще хуже — все равно снести постройку и выставить расходы. Такая же ситуация с объектами, на которые уже зарегистрировали право собственности. Никаких решений администрации о сносе быть не может. Теперь в гражданском кодексе об этом прямо написано.
И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:
Когда вообще не может быть принято решение о сносе
Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.
Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:
Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.
Когда могут изъять участок
Если участок в собственности, его все равно могут забрать.
Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.
С 4 августа. Теперь к этим условиям добавили угрозу окружающей среде и возведение самовольных построек. Но одного факта незаконного строительства для изъятия мало. Участок заберут, если постройку сказали снести или переделать, а владелец участка игнорирует требования.
Это все изменения по поводу самовольных построек и домов?
Нет, это только то, что внесли в гражданский кодекс отдельным законом. Но есть еще градостроительный кодекс, и в него тоже внесли изменения в тот же день — сразу тремя федеральными законами. Там подробнее о процедуре сноса, полномочиях властей и планировках территорий.
У меня отняли человеческие условия жизни два соседа постройками надомной они издеваться смеються ячейки живу как крот а подземелье изакон оправдывает насильников а мои условия ухудшили на с о процента где такой закон чтобы отнять у инвалида в лроц грн достойные условия жизни и отдать великовозрастным мужикам меня притесняли унижают оскорбляют и от творят что это нормально говорить я не знаю кому говорить я не знаю кому пожаловаться Помогите мне пожалуйста я просто в отчаянии что меня соседи пояснили постройками меня унижают оскорбляют и закон говорит что это нормальная постройки к единственной жилой комнате 13 м квадратных приделали коридор и теперь ходят владеют один сделал стенку над этой над моей комнаты 2 коридор и теперь я в ужасе и теперь ни единого закона нет о том чтобы у человека не отнимать хорошие условия у меня отняли хорошие условия меня сделали в таких рамках У меня стена разрушается и соседи все помогают разрушать её дальше и закон на их стороне что это так Какое что это за бесправие это какой-то это я я не понимаю в каком я в обществе живу или это в джунглях я живу закон на стороне насильника слушайте люди как это можно у одинокой женщины отнять у инвалидов второй группы отнять небо солнышко заставить постройками я тут как туалет у меня не жилье как туалет единственной жилой комнате приделать приделать себе коридор бахать Бархат стенкой Баха дверьми и теперь Моя стена принадлежит соседу Что он хочет то и делает люди как это быть и что делать Помогите пожалуйста
Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.
Пожалуйста, скажите, где конкретно это написано. Очень надо. Пожалуйста.
Здравствуйте. Наше ДНТ»Обский» существует уже около 30 лет. Участки не приватезированы. Находятся в полосе отвода жд. Мы не кому не мешали, и тут вдруг у властей 7 лет назад, что-то ударило в их голову, всей гопкоманией решили нас снести, точнее, чтобы мы всё снесли за свой счёт. Что нам делать? Суды на стороне РЖД.
Купил помешение под комерцию. Все документы на замлю и строение законные. Плачу налоги и на землю и на строение. Законно провел в это помещение газ,свет,воду и вывел канализацию. За все врвремя плачу. Теперь идут разговоры,что будут делать капитальный ремонт улицы и что все строения,кроме многожтажных домов,будут сноситься. Законно ли это? Могу ли я отстоять законные права на право моей собственности и не дать снести его?
Галина. На смежной границе сосед, без моего согласия, возвёл самовольное строение площадью 314 кв. м., высотой около 6 метров и содержит 30 голов свиней не считая молодняка. Суд решил от сарая до границы отступить 1 метр т. к. нарушает районный суд мои права я письменно с приложенным материалом отправила прокурору областного суда прокурор не ответил. Областной суд отказал защищать мои права. Шесть раз я обращалась к Председателю Верховного Суда Республики Беларусь с приложенными материалами на 94 листах ответа от Председателя Верховного Суда РБ я не получила. С этими материалами, на 94 листах, я обратилась Генеральному прокурору Республики Беларусь Конюку ответа не было перешёл на другую работу. Сейчас я обратилась с заявлением и приложенными материалами на 94 листах к Генеральному прокурору Республики Беларусь Шведу Андрею Ивановичу сейчас Генеральная прокуратура дала ответ, годичный срок истёк. За время судов, Минской судебно-строительной экспертизы я потратила 1600 бел.руб. Я считаю что годичный срок не истёк так как ответ Председатель Верховного Суда Республики Беларусь Сукало В.О. не дал, а также Генеральный прокурор РБ Конюк ответа не дал. Я гражданка Республики Беларусь с 50 лет, защитить мои права, я обращалась к Президенту Республики Беларусь Александру Григорьевичу Лукашенко но Администрация Президента даёт отписки. Зарегистрирована с недееспособным сыном инвалидом 2-й группы в городе на расстоянии 25 км. от города жилой дом, родители оформили дарение дом с участком 25 соток, как можно летом находиться со свиньями. Мне все говорят закон есть но его не соблюдают. Куда обратиться,прошла все инстанции Конституционный Суд РБ, Парламент, Совет Министров, депутата Палаты представителей Национального собрания РБ.
в моем случае : есть решение суда о признание право собственности за выкуп-но в решение отсуствует пункт «Заключить договор купли-продажи с администрацией» с2008 года не могу добиться заключения договора.На земельный участок есть все документы:кадастровый-геодезия-межевой план и остальные Как мне быть
Рядом с моей дачей построили многоквартирный дом
В 2017 году я купил недостроенный дом на краю небольшого приличного поселка. С двух сторон дом окружали живописные поля. Въезжать я не торопился: заканчивал дела по работе и копил на ремонт.
Когда наконец-то вплотную занялся отделкой, то обнаружил в 50 метрах от своего участка интересную стройку. На участке под индивидуальное жилищное строительство возводили ровный прямоугольный дом размером 15 × 20 метров. Через год он превратился в трехэтажный дом на 12 квартир.
Меня это совсем не обрадовало. Получается, на нашей тупиковой улице в одночасье появятся 12 семей. Они будут в 12 раз активнее использовать электричество с нашей устаревшей подстанции. А автомобильный поток сразу увеличится на десяток машин либо автобусом станут пользоваться на 30—50 человек больше.
Центральной канализации и водопровода в поселке нет. Куда будут сливаться нечистоты в таких масштабах — тоже вопрос. В конце концов, если это индивидуальный жилой дом, то по закону квартиры в нем купить нельзя. Поэтому вызывает беспокойство социальный статус людей: кто будет тратить миллион на квартиру в здании сомнительной легальности?
Можно ли доказать, что такие соседи нарушают мои права? Ценность моей земли ведь будет падать. И вообще, что делать в таком случае?
Владимир, вариантов может быть всего два:
Самостоятельно оценить законность стройки вы не сможете, но я объясню, на какие моменты надо обратить внимание и кто может проверить, не нарушены ли ваши права
Что такое многоквартирный дом и как его строят
Скажу честно, маловероятно, что кто-то начал строить многоквартирный дом без законных оснований. Времена уже не те, чтобы безнаказанно строить где попало и без документов. Даже крупных застройщиков, нарушающих правила, заставляют сносить целые дома.
Сказать, что дом не многоквартирный, а просто большой индивидуальный дом на огромную семью, тоже нельзя. Во-первых, индивидуальный жилой дом не может быть больше трех этажей и выше 20 метров. Во-вторых, он должен быть предназначен для проживания одной семьи, а не 12.
В законе под многоквартирным домом понимают совокупность двух и более квартир, у которых есть свои выходы либо на земельный участок у жилого дома, либо в помещения общего пользования. Также в многоквартирном доме есть помещения общего пользования — лестницы, тамбуры и пр. — и обособленные помещения, рассчитанные на проживание более одной семьи. Так что замаскировать многоквартирный дом под большой частный точно не получится.
Чтобы начать строить индивидуальный жилой дом, не нужно иметь проект или получать разрешение на строительство. Понадобится только отправить уведомление о строительстве индивидуального жилого дома.
Для многоквартирного дома получать разрешение на строительство обязательно. Для этого, помимо земли, нужно огромное количество разных документов. Например, градостроительный план, план организации земельного участка и проект дома, который прошел экспертизу.
Когда застройщик получит разрешение и приступит к стройке, он обязан известить об этом органы строительного надзора. Когда завершит стройку — тоже. Помимо этого, построенный дом должны принять сразу несколько проверяющих инстанций. И если застройщик нарушил хоть что-то на каком-то этапе, то дом не введут в эксплуатацию и не поставят на кадастровый учет. А значит, он не будет считаться объектом недвижимости, который можно продавать и регистрировать в реестре прав на недвижимое имущество.
Так что крайне маловероятно, что стройку начали без соответствующих разрешений. Другое дело, что теоретически какие-то из этих бумаг хотя и выданы по-настоящему, но не на законных основаниях. Вот это можно проверить.
И в первую очередь нужно смотреть на землю.
Как проверить вид разрешенного использования земельного участка
Все земли в РФ делятся на категории. Всего их семь. Внутри категорий есть виды разрешенного использования земли. Например, земли населенных пунктов — это категория, а многоэтажная жилая застройка — вид разрешенного использования. Чтобы построить на такой земле торговый центр, нужно изменить вид разрешенного использования — ВРИ.
Виды разрешенного использования бывают:
Возьмем, например, жилой дом и парковку. Основной ВРИ — жилая застройка, а дополнительный — автостоянки и парковки.
Основные и дополнительные ВРИ устанавливает орган власти того уровня, к которому относится земля: муниципалитет, субъект РФ или РФ. Вид разрешенного использования городской земли, как правило, определяет местная власть. Она принимает градостроительный регламент «Правила землепользования и застройки», где прописано, в каких зонах города какие земли и что на них можно строить.
Внутри одной категории может быть множество видов разрешенного использования, и собственник земли может переключаться между основными видами по желанию, а между условно разрешенными — с определенными ограничениями. Например, ограничением может быть требование обосновать изменение ВРИ через экологическую экспертизу или обязательное проведение публичных слушаний.
Категорию земли поменять сложно. Требуется не просто уведомить об этом собственника, но и получить одобрение органов власти, в чьем ведении находится земля.
Вы пишете, что у вас поселок и вид разрешенного использования вашего участка — ИЖС. Чтобы строить там многоквартирный дом, застройщик должен был изменить ВРИ земельного участка с ИЖС на малоэтажную застройку. Это основные виды ВРИ, поэтому, чтобы их поменять, достаточно уведомить собственника, соблюдая процедуру и приложив необходимые документы.
Скорее всего, для застройщика это не составило проблем. Если ваш поселок не относится к землям города, а считается самостоятельным поселением, у него вполне может вообще не быть градостроительных регламентов. А значит, застройщику нужно было только обосновать в местной поселковой администрации такое изменение ВРИ.
Отмечу, что, если градостроительных регламентов нет, разрешение на строительство становится основным подтверждающим документом того, что проект строительства соответствует требованиям закона.
Проверить ВРИ можно на публичной карте Росреестра. Найдите необходимый участок по кадастровому номеру или координатам и посмотрите его ВРИ. Я попробовал найти участок, на котором расположен спорный дом, о котором вы пишете. Судя по публичной карте, пока он предназначен для индивидуального жилищного строительства. Это достаточное основание, чтобы попросить проверить законность строительства многоквартирного жилого дома.
Как быть с нагрузкой на сети
Что касается подстанций и снабжения дома ресурсами, тут все просто. При разработке проекта строительства проектировщик обязан учитывать существующие сети и нагрузку на них, а снабжающие организации выдают технические условия, чтобы подключить дом к сетям. Если номинальной мощности сетей недостаточно, подключение не разрешат. Или застройщик должен будет построить дополнительные подстанции самостоятельно.
На самом деле там много нюансов, но суть одна: если мощностей не хватает, проект не разрешат реализовывать без дополнительных условий, например об увеличении мощностей или реконструкции сетей.
Теоретически можно допустить, что технические условия при разработке проекта выданы без учета реальной нагрузки на сети, но проверить это самостоятельно, без эксперта, невозможно. В любом случае без технических условий, подтверждающих, что существующих мощностей хватит на новый дом, проект просто не пройдет экспертизу.
Почему ничего нельзя сделать с падением цены на землю
К сожалению, закон никак не защищает вас от того, что ваша земля и вид из окна утратят былую привлекательность из-за соседней стройки. Это ваши личные риски как домовладельца. Если дом строится по всем правилам, то даже реальное удешевление рыночной стоимости вашего имущества не будет нарушением прав.
Кроме того, в настоящий момент не существует механизма, который помог бы доказать суду, что стоимость вашего имущества уменьшилась. Почитайте об этом в моей статье о том, как у жителей многоквартирного дома прямо напротив окон построили еще один дом.
Кого попросить проверить законность стройки
Самостоятельно оценить законность стройки вы не можете, и реальных рычагов воздействия на застройщика у вас нет. Остается только попросить надзорные органы проверить, не нарушены ли ваши права и законно ли выданы застройщику бумаги.
В первую очередь проверять законность строительства должна прокуратура и инспекция государственного архитектурного и строительного надзора. Но начать лучше с прокуратуры, поскольку в нее легче всего обратиться через госуслуги. Опишите ситуацию своими словами, укажите адрес и месторасположение объекта. Уточните, что в соответствии с публичной картой Росреестра все земельные участки в этом месте отведены под ИЖС. При этом вы видите, что строят многоквартирный дом. Попросите проверить законность выдачи разрешения на строительство и технических условий.
Если прокуратура нарушений не найдет, реальных перспектив победить в борьбе с застройщиком, если вы лично не знаете о каком-то нарушении, у вас нет. Вдобавок не исключено, что застройщик сейчас как раз оформляет бумаги на смену ВРИ и к моменту, когда здание будут вводить в эксплуатацию, все документы окажутся в порядке. Это не совсем правильно, но придраться к земле будет уже сложно.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.