какое жилье является единственным
Без ипотеки, обременений и согласия: теперь единственное жилье можно забирать за долги
В 2021 году Конституционный суд совершил революцию в теме изъятия единственного жилья у должников. Теперь его все-таки можно забрать за долги, даже если это единственная квартира без ипотеки.
Пока это не изменения в законе, но суды уже начнут их использовать. Это значит, что за долги по расписке или перед банком можно остаться без единственного жилья. Это не значит, что жилье совсем заберут, а должник останется на улице, — но жилищные условия могут заметно ухудшиться. Исполнительский иммунитет, который еще месяц назад защищал дома и даже офисы, может больше не сработать.
Вот что сказал об этом Конституционный суд и кто рискует переехать против своей воли.
Как победить выгорание
Кого это касается
Решение Конституционного суда касается должников, у которых есть жилье — даже единственное, но при этом они не платят по долгам. Пока это решение в большей степени затрагивает интересы должников-банкротов — то есть тех, кто решил обанкротиться сам или по заявлению кредиторов. Но эти же нормы суды теперь запросто могут применять и без банкротства — просто при наличии долга, если для его погашения нет денег.
Банкротство — это процедура, которая позволяет списать долги. При условии, что управляющий нашел и изъял все имущество, которое подходит для взыскания. То есть что можно — забирают для расчета с кредиторами. А безнадежные долги списывают — с негативными последствиями для банкрота.
Если у вас или знакомых такая ситуация, теперь есть риски, что исполнительский иммунитет не спасет.
Как было раньше
Единственное жилье защищено исполнительским иммунитетом — на него запрещено обращать взыскание в счет погашения долгов. Исключение — только для жилья, которое находится в залоге по договору ипотеки. Ипотечную квартиру можно забрать за долги, даже если семье больше негде жить и в ней прописаны трое детей.
Все это указано в законе. Он действует и для банкротов — при долге по потребительскому кредиту или по расписке в размере 2 млн рублей можно жить в квартире за ту же сумму, но не отдавать ее.
Некоторые должники злоупотребляли такой защитой — иногда покупали на заемные деньги жилье, не возвращали долг и становились банкротами. Даже если все понимали, что разумно было бы переехать в квартиру поменьше или в менее престижном районе, а разницу в стоимости отдать кредитору, исполнительский иммунитет позволял не делать этого. Должник оставался при жилье, кредитор — без денег, а суды и приставы разводили руками: такой закон. Если жилье единственное, то будь оно сколько угодно большим и роскошным, изымать нельзя.
Такой позиции придерживался даже Верховный суд: нет критериев — нет изъятия. Живет должник один в квартире площадью 40 квадратных метров — выселить его в однушку площадью 19 квадратных метров нельзя, даже если разницы хватит для погашения долга. Есть квартира площадью 800 квадратных метров и долг — она единственная, не трогайте.
Что изменилось
В законе не изменилось ничего. Законопроект, который широко обсуждался в 2017 году, так и остался в подвешенном состоянии — поговорили и отложили. Поправок по поводу замены роскошного единственного жилья на скромное в гражданском процессуальном кодексе все еще нет, а иммунитет формально работает.
Правами толковать закон в России наделен Конституционный суд. Он может находить нормы, которые нарушают чьи-то права или не соответствуют другим законам. И на основании этого дает разъяснения — дело пересмотрите, закон измените.
Законодатели могут довольно быстро отреагировать и уточнить нормы, а могут годами игнорировать эти указания. Так и случилось с изъятием единственного жилья — этот вопрос КС разбирал еще 2012 году. И тогда же указал, что исполнительский иммунитет — это правильно. Но владеть домом площадью 320 квадратных метров и не отдавать долг в размере 3 млн рублей — не совсем честно. Так что нужно защитить не только должников и их семьи, но и кредиторов, а статью 446 ГПК РФ — уточнить из-за имеющихся дефектов.
Вот только ничего с тех пор в законе не изменилось. Но тот же Конституционный суд рассмотрел очередное дело. Мужчина в 1999 году одолжил женщине 772 тысячи рублей, а должница годами не отдавала деньги. Зато купила квартиру площадью 110 квадратных метров — причем уже после того, как было возбуждено исполнительное производство. С 1999 года долг ее вырос до 4,5 млн рублей, а должница стала банкротом.
Кредитор дошел до Конституционного суда. Потому что это как вообще — мне должны 4,5 млн рублей, при таком долге покупается квартира, но раз она единственная — я не могу получить свои деньги. Почему бы должнице не сменить жилье на менее роскошное, а мне отдать разницу в счет долга. Если она сама не хочет — пусть ее обяжет суд. Но суды во всех инстанциях мужчине отказали — исполнительский иммунитет, извините. Стоимость жилья не имеет значения: единственное — значит, защищено от взыскания.
У Конституционного суда, видимо, на этот раз терпение лопнуло. Он напомнил и про свои разъяснения 2012 года, когда постановил изменить закон для баланса интересов должников и кредиторов. Но почти за 9 лет — заметили главные судьи страны — работы не продвинулись. Это прямо так и назвали — «недопустимым законодательным бездействием», которое стало поводом для новой проверки конституционности статьи 446 ГПК.
Раз закон вы менять не хотите, будем уточнять нормы своими методами — говорят судьи в новом постановлении. И установили критерии, когда исполнительский иммунитет можно снять даже без изменений в ГПК РФ.
На каких условиях снимается иммунитет с единственного жилья
Конкретных норм, как в законопроекте, до сих пор нет. То есть нельзя сказать, что вот эта квартира в два раза больше нормы — поэтому на нее можно наложить взыскание, а вот на эту — нельзя, потому что это двушка для семьи из двух человек.
Пока условия такие:
Обязанность уточнить закон все еще сохраняется. Но вряд ли стоит рассчитывать, что это произойдет в ближайшее время.
Как отмена исполнительского иммунитета будет работать на практике
Очевидно, что работать эти разъяснения теперь точно будут. Не для всех должников и не в каждом деле, но теперь суды уже не смогут отфутболить кредиторов со ссылкой на безусловный иммунитет. Придется разбираться в каждой истории с наличием жилья и долга.
В первую очередь переехать в менее комфортное и более дешевое жилье рискуют должники-банкроты при злоупотреблениях. Но поменять единственный дом площадью 300 квадратных метров на двухкомнатную квартиру могут и без банкротства и злоупотреблений. Тут все на усмотрение конкретного суда с учетом условий, описанных в постановлении КС.
Например, должник забыл погасить 500 тысяч рублей долга. Но уже после просрочки купил квартиру за 4 млн рублей. И теперь живет там вместе с женой и ребенком. Площадь единственного жилья — 90 квадратных метров. Норма предоставления в регионе — 18 квадратных метров на человека, то есть семье хватит 54 квадратных метров. Даже если поменять их жилье на квартиру площадью 75 квадратных метров, разницы хватит на полное погашение долга. Суд может отдать трешку в центре кредитору при условии, что тот предоставит должнику трешку в другом районе того же города.
Но если у такого же должника квартира площадью 60 квадратных метров, то хоть это и больше нормы, все равно забрать ее из-за долга будет проблематично — слишком маленькая разница между рыночной ценой и суммой задолженности.
Скорее всего, взыскание будут обращать все-таки не на квартиры, а на роскошную недвижимость — вроде загородных домов с участками или квартир в элитных комплексах, где налицо злоупотребление правами должника. Потому что Конституционный суд хоть и одобрил снятие иммунитета, но сделал акцент на разумности таких мер. Все-таки это должна быть не мера устрашения, а обоснованный способ погасить долг.
Можно ли забрать жилье за долги без предоставления другого
С единственным жильем так можно, только если оно в ипотеке — тогда не поможет даже прописка детей в такой квартире или отсутствие другой жилплощади.
Но если речь о единственном жилье не в ипотеке, то должника не выселят на улицу — КС сказал, что нужно обязательно предоставить что-то взамен.
Как избежать изъятия единственного жилья
Конституционный суд сформулировал общие условия для отмены иммунитета для единственного жилья. Судебная практика в таких делах точно будет меняться в пользу кредиторов. Но многое так и останется на усмотрение судов.
Вот какие аргументы использовать, чтобы не потерять единственную квартиру:
Самый надежный вариант — погашать долги вовремя или договариваться с кредиторами, чтобы не доводить дело до суда. Например, для ипотеки есть кредитные каникулы — и это реальный шанс не вносить платежи и избежать взыскания.
Единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если оно сдается под офисы
Мужчина накопил долгов на 3 млн рублей. Он брал деньги у организаций и частных лиц, но не вернул. Одному задолжал больше 2 млн, другому — 200 тысяч, еще немного — банкам и даже фонду капремонта. А потом подал заявление о собственном банкротстве: ничего, мол, у меня нет, спишите долги. По закону так можно: если человека признают банкротом, долги ему списывают. Но не сразу: сначала будут искать имущество, проверять недавние сделки, реструктурировать кредиты. Все, что найдут, — заберут или продадут в счет погашения долга.
Всем этим занимается управляющий — он даже деньги на жизнь должнику выдает с его счетов, самый минимум. В этой истории так и произошло. Кредиторы выстроились в очередь, управляющий пытался разобраться с долгами, а сам должник жил себе и ничего никому не платил.
При этом у должника в собственности была двухкомнатная квартира стоимостью около 3 млн рублей, она досталась от бабушки. В этой квартире он не жил — и даже перевел ее в нежилой фонд, чтобы сдавать под офисы. Кредиторы попытались забрать эту недвижимость. Взамен предложили должнику квартиру поменьше, за 850 тысяч рублей. Мужчина на такое не согласился — и начались суды.
Аргументы сторон
Кредиторы. Должник перевел эту квартиру в нежилой фонд, то есть жить он там не собирался. И мы знаем, что на самом деле он живет по другому адресу с гражданской женой. Детей у него нет, а одному с такими долгами можно обойтись и без двухкомнатной квартиры. Мы посовещались и решили, что один из кредиторов отдаст ему однокомнатную квартиру за 850 тысяч рублей. А двухкомнатную мы продадим и поделим деньги. Весь долг погасить не получится, но хотя бы так. Больше с этого должника брать нечего. Поэтому давайте заключать договоры о продаже и покупке квартир с управляющим — от имени должника. Так мы получим хоть что-то.
Должник. Эта квартира — мое единственное жилье. Это всего лишь двушка площадью 40 м². Я сам решаю, как ею пользоваться, и если живу в другом месте — это еще не значит, что квартира мне не нужна и ее можно заменить на меньшую по площади. В законе нет таких норм, чтобы единственное жилье оценивали как слишком роскошное для должника. Главное, что другого в собственности нет. И финансовый управляющий не может покупать для меня другое жилье. Исключите эту квартиру из конкурсной массы, она останется моей.
Что сказали суды
Даже в рамках банкротства нельзя обратить взыскание на жилье должника, если оно единственное пригодное для проживания его и членов семьи. Так закон защищает достоинство личности, условия нормального существования и социально-экономические права.
Запрет на взыскание еще называют исполнительским иммунитетом.
Такой иммунитет должен распространяться на жилье, которого хватит для более или менее нормальной жизни. То есть защита от взыскания обеспечивает минимальные гарантии от продажи квартиры, потому что надо защищать интересы не только должников, но и кредиторов.
Если из-за иммунитета у должника остается очень дорогое жилье, это и правда похоже на злоупотребление правами. Тогда кредиторы должны доказать, что жилье должника слишком большое и роскошное и для нормальных условий подошла бы квартира поскромнее.
Но у этого должника квартира площадью 40 м². У нее нет признаков роскошного жилья, а площадь не превышает минимально допустимую в несколько раз.
Кроме того, финансовый управляющий действительно не имеет права покупать для должника жилье взамен имеющегося.
Мы считаем, что предложение кредиторов незаконное. Забрать единственную квартиру в счет долга нельзя, насильно поменять ее на меньшую — тоже. Квартиру нужно исключить из конкурсной массы.
Кредиторы с этим не согласились и пошли обжаловать решение.
Цель банкротства — соразмерное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника.
Когда человека признают банкротом, его ограничивают в правах — как личных, так и имущественных. При решении вопроса об исполнительском иммунитете жилья нужно обеспечить баланс интересов банкрота и кредиторов.
Иммунитет для жилья дается не чтобы в любом случае сохранить за должником право собственности на квартиру, а чтобы гарантировать ему нормальное существование.
В законе нет критериев того, какое жилье считается достаточным для нормальной жизни. Из-за этой неопределенности ущемляются интересы кредиторов. Получается, что у должников остается избыточное жилье, а кредиторы не могут получить деньги.
При реализации имущества кредиторы должны иметь возможность предоставить должнику другое жилье взамен единственного. Такое, чтобы оно удовлетворяло разумные потребности в жилище.
Кредиторы предложили нормальный вариант — квартиру меньшей площади в черте города. Семьи у должника нет, а одному ему такой квартиры хватит. Пусть финансовый управляющий совершит нужные сделки и должник получит маленькую квартиру. А большую продайте и погасите его долги.
С таким решением не согласился должник.
Исполнительский иммунитет действительно нужен не для сохранения недвижимости, а для обеспечения должнику нормальной жизни. На это обращал внимание Конституционный суд — он указал, что в закон нужно внести уточнение, чтобы никто не спекулировал и не решал наугад, кому где жить.
Но до сих пор закон не изменен, критериев роскошности жилья нет, как его оценивать и менять на более дешевое, никто не объяснил. И кредиторы произвольно решили, какое жилье будет достаточным для этого должника.
Также хотим добавить следующее:
Получается, что суды лишили человека частной собственности, которая защищена иммунитетом. И заодно навязали ему другое имущество, которое он не собирался приобретать.
Решение об обращении взыскания на двухкомнатную квартиру банкрота незаконное. Квартира останется у должника, а ту, что ему навязали, заберите назад.
Итог. Верховный суд оставил в силе решение первой инстанции. Должник сохранил квартиру как единственное жилье. Платить по долгам он тоже не будет, потому что банкрот.
Когда у должника могут забрать единственное жилье
Единственное жилье не имеет исполнительского иммунитета, если оно в ипотеке. Тогда кредитор может обратить взыскание на квартиру, даже если другой недвижимости у семьи нет, зато есть маленькие дети.
Ипотечников от взыскания не защитит ничто, а предоставлять им новое жилье кредитор, приставы и управляющий не обязаны. То есть если должник взял кредит на покупку квартиры и передал эту недвижимость в залог банку, при задержках или просрочках на нее запросто обратят взыскание даже без банкротства. Можно попробовать привлечь органы опеки, но гарантий нет. Семье могут предоставить на время маневренный фонд — и на этом ответственность государства заканчивается.
Единственное жилье могут забрать и в том случае, если кредит взяли на путешествие или лечение, а квартиру оставили в залог. Хотя на этот счет есть противоречивая судебная практика, риск потерять квартиру довольно большой. Если банк заберет жилье в счет долга, то даже при недостатке суммы для полного расчета взыскание задолженности прекращается.
Если забрать квартиру для расчетов с кредиторами не получится, на нее могут наложить обременение — даже если это единственное жилье. Исполнительский иммунитет в таких случаях не работает. То есть собственник не сможет продать или подарить это жилье — из-за запрета регистрационных действий.
Несколько лет назад обсуждался законопроект о замене избыточного жилья на меньшее по площади и цене. Но воз и ныне там.
Валерий, апартаменты — тоже нежилое, и что? Зачастую они являются единственным жильем.
Morty, каким макаром, если в них нельзя прописаться?
Дмитрий, можно жить без постоянной регистрации.
Дмитрий, ну, например я прописан у своей матери, но никакого отношения к ее квартире не имею и живу в своей единственной однушке-апартах.
Morty, вы, в принципе, можете жить где угодно, хоть на улице, это исключительно ваше желание. С пропиской в квартире мамы вы имеете полное право пользоваться квартирой, не взирая на отношение к квартире и маме
Дмитрий, можете, но только пока вас собственник квартиры не выписал оттуда, а делается это одним днём.
Роман, это не правда. Для выписки нужно обращаться в суд, доказывать, что человек не имеет права быть прописанным и это всё дело не одного дня.
Татьяна, Вы не правы. Это все легко делается собственником
Олег, Татьяна права. Я собственник, прописала родственницу своей невестки. Она набрала кредитов и уехала. Приставы ходят ко мне. В МФЦ не выписывают, только Через суд. Когда прописывала, мне говорили что могу как собственница выписать в любой момент, без ее согласия.
Олег, не нужно писать глупости, уж такой-то простой вопрос, стыдно не знать.
Роман, правда? Насмешили. У нас конечно много несовершенных законов, но не до такой же степени XD
Дмитрий, прописка не даёт вам права пользоваться жилым помещением.
Дмитрий, а причем тут прописка вообще?
Валерий, я вынужден был даже прочитать решение ВС. Должник не перевёл, а лишь попытался перевести квартиру в нежилой фонд
Валерий, сейчас не жилое, потом разойдется с гражданской женой, где жить? Будет жить в нежилом фонде
На мой взгляд, в случае банкротства надо всё, вот вообще всё имущество (включая единственную квартиру, машину, бытовую технику и породистого попугая) продавать с торгов, потом на вырученные деньги покупать самую дешёвую коммуналку (или вообще дом в деревне) и выдавать денег на билет до неё. Ну и один МРОТ можно, чтобы на месте устроиться. А остальное направлять на погашение долгов перед кредиторами.
Тогда и отношение у людей будет соответствующее: «Я ужом вывернусь, но долги оплачу», а не «Пфф, да мне пофиг вообще, что вы мне сделаете».
И коммуналку платить все начнут сразу, и штрафы административные. И такие вот «бизнесмены», как в истории, быстренько найдут способ расплатиться по долгам.
Alex, Ваши слова, да законодателям в уши. Действительно трэш какой то творится с долгами. Про права должников только и слышим, а про права кредиторов как то забыли все.
Андрей, У кредитора есть свобода сделки. Он может и должен понимать риски, связанные с выдачей кредитов.
Alex, всё, кроме попугая 🙂
Животных оставить хозяину. хотя. чем он будет их кормить?
Ну, в общем, тех животных, которые способны на эмоциональную привязанность, оставлять хозяевам и кормить с помощью благотворительных организаций.
Плевать на должников, жалко животных 🙂
Дмитрий, такие люди как Маргарита, думают что они умнее всех, и с ними этого никогда не случится. Когда ты помогаешь человеку в очень сложной ситуации, а он тебе потом, а у меня нет ничего умойся.
Не очень понял, так жильё сдаётся под офисы или нет? И если да, почему у владельца не забирают ренту в рамках банкротства?
А фото как со статьей соотносится? Это тот самый должник?;)
Виталий, Ага тоже так подумал. Вопрос только должник держит мангал или на него нанизан)
Двойные стандарты. Должников ЖКУ прекрасно выселяют из единственного жилья, дав взамен полуразрушенную хибару в абсолютной дыре. А здесь, когда мужчина задолжал таким же простым гражданам и частным организациям, ему позволили и бизнесом заняться (сдавая жилье в ренту), и долги не возвращать. Да, признали банкротом, а какие минусы от этого статуса? Никаких.
Elena, выселить должника по ЖКУ практически невозможно, если квартира у него в собственности, а не в соцнайме. Но даже в случае с соцнаймом есть много исключений, напр., пенсионеров и ветеранов не выселяют в принципе, насколько мне известно.
Александр, о потерпевшей стороне. Например, дала я деньги такому мошеннику под расписку. Когда пришла пора платить, мне в суде и говорят, что никакой он не мошенник, а банкрот, и поделать ничего не могут, так как в нашей стране человека лишить жилья нельзя и заставить долги платить тоже, поэтому будет он и дальше на мои 3 миллиона кутить, работать по желанию, получать второй доход от сдачи своего жилья и вообще жить- поживать и добра наживать. Вот такой он молодец, а я лохушка, потому что закон, защищающий мои права начисто отсутствует.
Никита, «. Одному задолжал больше 2 млн, другому — 200 тысяч, еще немного — банкам и даже фонду капремонта. «. Если б он Вам лично задолжал 2млн наверное и мнение у Вас поменялось.
Margarita, за таких как этот мужик платят все те, кто возвращает кредиты вовремя. Вы же понимаете, что банк не останется в убытке, Вы и сами это сказали. Так вот банки просто делят риски по не возвратным кредитам, все эти убытки на объем доступных кредитов к выдаче и получают ставку, которая зашкаливает.
Те, кто и так не платят, им пофиг на эту ставку, будь она хоть 150%, платят те, кто берет кредит и возвращает.
49% это не грабеж банков, это паскудство тех, кто решил побаловать себя смартфоном за 100 тыс. при зарплате в 20, знач, что просто кинет банк, объявив себя банкротом.
Ivan, очень печально, что у нас такие законы. Я очень надеялся, что ВС таки разберётся и защитит права кредиторов.
Margarita, я бы посмотрел как вы умываетесь))) дайте герою кредит пока не поздно
Александр, ну в истории не видно что ее герой пользуется квартирой для проживания. Попытка сдать под офисы тому подтверждение.
Защищает суд личность, а личность людей у которых он назанимал денег кто защитит. Раз у него есть недвижимость значит пусть отдаёт долги, и едет в деревню на остатки денег. Из-за таких козлов, банки обдирают добросовестный граждан.
Короче, ни за что никому не платите, и вам ничего не будет.
Александр, из описания не видно желание «гасить долги понемногу». Было бы такое желание, наверное была бы попытка заключить соответствующее соглашение. Но мы про это ничего не знаем, поэтому желания рассчитаться не наблюдается на основании этой заметки.
Никита, а Вы дайте своему другу или сыну или отцу или брату в долг и. забудьте,что дали.
А ещё оплатите счёт другим людям,которые отказываются платить за услуги ЖКХ, Вы можете так же оплачивать и чужие услуги по кап. ремонту.
Вы это и делаете,когда вот такие хитропопые дяди, берут в долг и не отдают!
Однозначно закон о банкротстве корявый. Даже я, обычный человек, который никогда не брал кредитов, задумался о такой махинации. Я так понимаю, схема работает..
«Попытки перевести квартиру в нежилой фонд не означают, что у человека есть другое жилье.»
Так, в итоге, перевел он ее в нежилой фонд, или только пытался?
