какое жилье пользуется спросом

По словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, все эти локации могут быть выгодными с точки зрения покупки жилья. Более того, в некоторых из них уже есть действующие станции метро. Например, помимо готовящейся к открытию станции «Аминьевская», рядом с ЖК «Большая Очаковская 2» и «Вестердам» уже есть действующая станция метро «Озерная». Все районы имеют сложившуюся инфраструктуру с хорошей транспортной доступностью.

Читайте также

Восточное Дегунино, Дмитровский и Северный районы

По мнению руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, при поиске выгодных вариантов у новых станций метро лучше обращать внимание не на планы по строительству столичного метро на 2021 год, а на более поздние запуски. Например, в 2022 году будет продлена Люблинско-Дмитровская линия вдоль Дмитровского шоссе до района Северный. Запуск радиальных веток, по его мнению, традиционно сильнее сказывается на ценах, чем открытие станций на хордах и кольцах.

«Завершение строительства северного отрезка Люблинско-Дмитровской линии увеличит инвестиционную привлекательность муниципальных районов Восточное Дегунино, Дмитровский и Северный», — отметил главный аналитик ЦИАН.

Продление салатовой ветки

Строительство участка Люблинско-Дмитровской линии метро от станции «Селигерская» до «Физтеха» началось в 2019 году. Работы планируется завершить в 2022 году. Продление салатовой ветки до поселка Северный позволит улучшить транспортную доступность для районов Дмитровский, Восточное Дегунино и Лианозово. Ожидается, что ввод участка позволит экономить жителям севера столицы до 20 минут времени на поездки по городу.

Хорошево-Мневники

В качестве одного из перспективных районов Москвы для покупки квартиры руководитель направления первичной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев назвал Хорошево-Мневники в Северо-Западном административном округе (СЗАО). По его словам, покупка квартиры в этом районе перспективна в связи с активным развитием транспортного сообщения. До конца 2021 года здесь планируется открытие сразу трех станций БКЛ — «Терехово», «Мневники» и «Улица Народного Ополчения».

Помимо этого, Хорошево-Мневники отличает благоприятная экологическая обстановка — это один из самых зеленых районов северной части Москвы. На территории района строится несколько жилых комплексов, в том числе премиум-класса. По данным «Авито Недвижимости», средняя стоимость 1 кв. м в районе Хорошево-Мневники составляет 295,2 тыс. руб. «При покупке жилья на ранних этапах застройки и с учетом доступных льготных программ ипотечного кредитования в перспективе есть возможность получить квартиру на более выгодных условиях», — отметил Дмитрий Алексеев.

Читайте также

Лианозово

Тем, кто планирует приобретать жилье в этом году, эксперты рекомендуют обратить внимание и на более доступные варианты, например район Лианозово Северо-Восточного округа Москвы (СВАО). По данным «Авито Недвижимости», средняя стоимость 1 кв. м в Лианозово составила 178 тыс. руб.

«Спрос на покупку недвижимости в районе пока находится на невысоком уровне, однако приобретение квартиры здесь выгодно в долгосрочной перспективе. Через территорию Лианозово проходит Московский центральный диаметр и регулярное пригородное сообщение, а в 2022 году на территории района планируется открытие одноименной станции метро, что обеспечит высокую транспортную доступность», — объяснил Дмитрий Алексеев из «Авито Недвижимости».

В Лианозово также достаточно развитая социальная инфраструктура — в районе много досуговых и спортивных центров, детских учреждений, а также прогулочных зон, в том числе Лианозовский парк и парк усадьбы «Алтуфьево». Поэтому с развитием транспортного сообщения стоит ожидать повышения интереса к Лианозово в плане покупки жилья.

Станция «Лианозово» Люблинско-Дмитровской линии

Станция «Лианозово» салатовой ветки с двумя подземными вестибюлями строится вдоль Дмитровского шоссе у примыкания к нему Вагоноремонтной улицы. Она станет пересадочной с платформой «Лианозово» Савеловского направления Московской железной дороги. Выходы со станции будут вести на обе стороны Дмитровского шоссе, к Лианозовскому проезду и Дубнинской улице. На базе станции «Лианозово» будет создан транспортно-пересадочный узел, где пассажиры смогут совершать пересадку на маршруты наземного транспорта и МЦД-1. Открыть станцию должны в 2022 году.

Новая Москва — новые локации

Выгодным направлением для покупки жилья в 2021 году останется Новая Москва. По данным ЦИАН, стоимость 1 кв. м в местных жилых комплексах составляет 174,6 тыс. руб. (за год +32%). Для сравнения, в старых границах Москвы квадрат стоит 251,3 тыс. руб. (за год +19%). «В 2021 году наибольшую популярность приобретет район Новой Москвы. Эта тенденция наметилась уже давно. Преимущества района: приемлемая стоимость и московская прописка», — отметила председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.

С инвестиционной точки зрения в Новой Москве сейчас интересны не окрестности Коммунарки или Московского (там цены за последние годы вплотную приблизились к районам Старой Москвы), а районы, где пока немного новостроек, считает Алексей Попов из ЦИАН. «В 2023 году анонсирован запуск линии МЦД-4 (от Апрелевки до Железнодорожного). У дачных поселков в районе платформ «Санино», «Кокошкино», «Крекшино», «Победа» появится надежная и комфортная связь с центром города», — отметил он. В набирающем популярность формате загородной недвижимости стоит обратить внимание на дальние окрестности Новой Москвы (Роговское и Кленовское поселения). В них можно найти варианты, в которых получится сочетать подлинно загородный образ жизни со столичным статусом, добавил аналитик.

Читайте также

Районы с минимальными ценами

Помимо этого, стоит обратить внимание на районы с минимальной средневзвешенной ценой квадратного метра, добавил Роман Родионцев. По данным Est-a-Tet, самые доступные квартиры в новостройках Москвы предлагаются в Люблино (Юго-Восточный административный округ) и Лианозово (Северо-Восточный административный округ). Сейчас 1 кв. м в этих районах предлагается за 161,5 и 167,7 тыс. руб. соответственно. В этих районах традиционно одни из самых низких цен на жилье по московским меркам. Например, еще в прошлом году за 4,5–5 млн руб. там можно было купить однокомнатную квартиру на начальных стадиях строительства.

Также в числе районов с относительно небольшой стоимостью жилья — Некрасовка, Лосиноостровский, Митино и Текстильщики. Цены на новостройки в них — от 173,8–175 тыс. руб. Ниже представлен топ-10 наиболее привлекательных районов с точки зрения цены 1 кв. м на рынке новостроек Москвы.

Источник

Вторичка VS новостройка: во что выгоднее инвестировать в 2021 году

Из-за падения доходности банковских депозитов и нестабильного курса валют многие граждане решили сохранить деньги, вложив их в недвижимость. Однако выбрать объект для покупки, который будет приносить доход, непросто, особенно в условиях рекордного дефицита предложения.

Эксперты рассказали, во что выгоднее инвестировать сегодня — во вторичную недвижимость или новостройки.

Новостройки

Одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке — цена, которая может существенно возрасти. «От котлована до сдачи дома в эксплуатацию (как правило, это занимает в среднем полтора — три года) по мере повышения строительной готовности стоимость квартиры вырастает на 15–30%. За это же время цена вторичной недвижимости, расположенной в том же районе, может вырасти в лучшем случае на 7–10%. Кроме того, новостройки обычно обладают большей доходностью при сдаче в аренду. Если сравнивать две квартиры одинаковой площади, похожей планировки, расположенные в домах в непосредственной близости друг от друга в одном и том же районе, то стоимость аренды новостройки в большинстве случаев будет выше, чем вторички, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Еще одно немаловажное преимущество инвестиций в новостройки — их большая ликвидность. Это особенно актуально для тех, кто вкладывается в недвижимость в долгую. Перепродать через семь — десять лет более свежую квартиру, которую изначально приобретали в новостройке, как правило, проще, чем морально устаревшую вторичку, рассказала Доброхотова. Однако, по ее словам, и тут также есть свои исключения: например, жилье в сталинских высотках или каких-то других домах с историей в центре города, а также видовые квартиры.

Существуют определенные риски при покупке недвижимости на первичном рынке. «Если эта инвестиция в новостройку, надо понимать сроки, когда дом будет сдан и квартира сможет приносить доход, надо принять на себя все потенциальные риски, связанные с задержками строительства. Если квартира покупается с привлечением средств банка, то важно рассчитать рентабельность, учитывая сумму имеющегося первоначального взноса и ставки по кредиту», — объяснила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Еще один риск вложений в новостройки — туманные перспективы относительно облика застраиваемого района, особенно в тех случаях, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории на начальной стадии строительства. Доброхотова отметила, что изменение параметров проекта (количества и этажности домов в последующих очередях), а в связи с этим и состава социальной, коммерческой и другой инфраструктуры сегодня не редкость. Причем в ряде случаев данные изменения происходят не в сторону увеличения комфорта жителей, а в результате планы и ожидания инвестора могут существенно не совпасть с реальностью, резюмировала эксперт.

Одним из главных факторов, который следует учесть инвесторам, является динамика стоимости квартир. За последний год, к примеру, на рынке новостроек Старой Москвы рост цен в зависимости от класса составил в среднем 18–20%, чего не наблюдалось на столичном рынке более пяти лет. Однако прогноз на первую половину года — более умеренный рост в среднем на 5–7%, рассказал руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

Вторичная недвижимость

К аргументам за инвестиции во вторичку можно отнести тот факт, что дома, расположенные в уже сложившихся и обжитых районах, имеют определенное устоявшееся окружение, что немаловажно при арендном бизнесе, рассказала председатель «Бест-Новострой». «Таким образом, арендодатель с большей вероятностью может быть уверен, что в ближайшие годы рядом не начнется масштабной стройки, которая может доставить дискомфорт его квартиросъемщикам. Или прямо перед домом не появится новостройка или другой объект недвижимости, который может испортить вид из окна его квартиры, а тем самым снизить ее ликвидность», — объяснила эксперт.

Купив инвестиционную квартиру на вторичном рынке, собственник сразу же сможет сдавать ее в аренду. «Однако доходность квартир стандарт-класса сегодня составляет около 4%, и срок окупаемости в случае аренды может составлять свыше 20 лет. В данном случае целесообразнее говорить о покупках с целью сохранения средств, а не для получения инвестиционной прибыли от перепродажи или аренды. Мы отчетливо видели этот тренд в 2020 году, когда покупатели перемещали средства с банковских депозитов в недвижимость в связи со снижением ставок по депозитам и колебаниями курсов валют», — пояснила Толстик.

При покупке вторичной квартиры существуют определенные риски. «Вложения покупателей новостроек, согласно новой схеме с эскроу-счетами, практически полностью защищены, и гарантом в этом случае выступает банк и АСВ. При сделках со вторичной недвижимостью в силу наличия большего числа нюансов, связанных как с собственниками, так и с условиями владения подобной недвижимостью, инвестор несет большую персональную ответственность. Поэтому, если он, к примеру, не приложил усилия для проверки квартиры и юридической чистоты сделки, то при ее аннулировании в случае судебных споров попросту может лишиться вложенных средств», — считает Толстик.

При покупке квартиры на вторичном рынке также существует риск столкнуться с проблемой низкого качества коммуникаций, включая плохую проводку и вентиляцию, среди минусов также стоит выделить и старые лифты, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито-Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Он подчеркнул, что в связи с этим при инвестировании рекомендуется рассматривать те дома, где недавно был сделан капитальный ремонт.

На вторичном жилом рынке Старой Москвы рост цен за последний год хоть и был более умеренным по сравнению с новостройками, но при этом он превысил показатели предыдущих пяти лет, подчеркнул Дарусенков. «В целом за год средняя стоимость по Москве выросла на 10%, до 333,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Примечательно, что в разрезе по классам наибольший рост был отмечен в массовом сегменте — в районе 16%. В первом полугодии ожидается более низкий рост цен на квартиры вторичного рынка, на уровне 3–4%», — резюмировал аналитик.

Источник

5 новых ниш в недвижимости, которые станут прибыльными после пандемии

Вирус, действия, предпринимаемые властями по ограничению его распространения, а также уже какое-то время ожидавшийся экономический спад внесли огромную неопределенность в нашу жизнь. Никто не предскажет, как будут развиваться события. Но мы уже можем утверждать, что экономические последствия для многих людей и компаний будут довольно тяжелыми. Что это означает для рынка недвижимости? Главным образом, усиление наметившейся в последнее десятилетие тенденции к совместному потреблению и разумной экономии.

На модели совместного потребления были основаны одни из самых успешных компаний последнего времени, среди которых Airbnb, Uber и Kickstarter. На рынке недвижимости эта тенденция выразилась в росте популярности недвижимости с функцией — домов совместного проживания и коллективных офисов. Такие пространства, помимо более низкой арендной платы, предлагают арендаторам еще и функцию, то есть определенный вид услуг — от бытовых до медицинских.

Недвижимость с функцией — относительно недавний тренд, не успевший еще достигнуть своего пика. Американский и глобальный рынки только начали понимать все возможности, которые он несет, а потому он будет расти, подстегиваемый общей необходимостью бизнесов и населения минимизировать расходы на базовые потребности.

Другой тренд, который мы будем наблюдать с большой вероятностью, ровно противоположен: квартиры с возможностью полной самоизоляции. Пандемия оставит отпечаток страха. Он будет влиять на выбор жилья тех состоятельных людей, кто хочет жить в городах, быть в центре их жизни в спокойные времена и изолироваться в случае угрозы.

Коммерческую недвижимость, то есть помещения под рестораны, магазины, развлекательные комплексы, салоны красоты, ожидает упадок, но останутся востребованными складские помещения. Многие сервисы уходят в онлайн и предлагают услуги доставки, примерки, возврата. От услуг не первой необходимости люди отказываются.

Итак, какая недвижимость обещает наибольшую доходность и будет пользоваться особым спросом в ближайшие несколько лет?

1. Квартиры с возможностью полной самоизоляции

Это, безусловно, следующий шаг в развитии жилья категории люкс. Очевидно, что такое жилье будет востребовано только в крупнейших и густонаселенных городах. Его целевая аудитория — люди, которым нужно жить и работать в городе и по какой-то причине вариант проживания в собственном доме не рассматривается. Среди удобств будут предусмотрены индивидуальные лифты и гаражи прямо в квартире. Такая идея уже воплощена в Porsche Design Tower в Майами, но она может получить большее распространение и стать новым стандартом люксового городского жилья.

Коливинги уже какое-то время существуют на рынке, но в основном это старые переделанные в частном порядке здания. Часто в них нарушены нормы и ограничения, прописанные городом для такого типа жилья, при этом перепроектированы здания с акцентом на вместимость, а не на комфорт.

Мы верим, что такой тип жилья в целом будет востребован и дальше, особенно во времена экономического спада, но это будут коливинги уровнем выше. Они станут строиться с соблюдением требований, что минимизирует риски и повысит привлекательность для инвесторов и владельцев, и с большей комфортностью, что должно благотворно сказаться на ротации жильцов.

3. Жилье с услугами медицинского персонала

К такому типу жилья относятся дома престарелых, которые переживали самый настоящий бум в США до кризиса и продолжат пользоваться спросом после. Но не исключено и появление нового типа жилья, например недалеко от госпиталей, где смогут временно проживать и находиться под медицинским наблюдением больные, которых недавно выписали из госпиталя, их родственники, люди на карантине и так далее.

С одной стороны, такие дома предполагают большой объем операционной деятельности и наличие довольно многочисленного персонала, с другой — жильцы готовы платить премиальные за возможность получить те услуги, которые недоступны при съеме обычного жилья, начиная от уборки и заканчивая круглосуточным присмотром медперсонала.

Коворкинги уже приобрели популярность и продолжат пользоваться спросом,после того, как будет снят карантин. Тут мы видим две целевые аудитории. Первая — специалисты, которые работают удаленно. Их становится только больше — это общемировой тренд последних лет, который объясняется тем, что растет число самозанятых, а компании разрешают свободное посещение офиса или вводят дни, когда сотрудники могут работать удаленно. Вторая — начинающие бизнесы и компании, по которым ударил экономический кризис. Аренда полноценного офиса для них — тяжелая статья расходов. Несмотря на эти тренды и большой спрос, рынок уже знает провалы, случившиеся после хорошего старта, — например, WeWork. Сможет ли компания преодолеть трудности — покажет время, но для остальных участников рынка это возможность учитывать ошибки чужого опыта.

5. Здания со смешанной функцией

Таких проектов в Сан-Франциско, где работает моя компания, еще нет, но за ними будущее. К таким зданиям могут относиться, например, коливинг и коворкинг под одной крышей или более сложные объекты, где будут интегрированы развлечения, услуги, рестораны, коливинг и коворкинг, — то есть комплексы, в которых есть все необходимое для жизни, и их можно не покидать несколько дней. На кого рассчитаны такие помещения? Например, на релоцированных сотрудников со свободным посещением офиса и сотрудников, которые приехали в длительную командировку.

В какой-то степени эта идея реализована в современных квартирных комплексах, где есть общее пространство, в котором могут собираться жильцы, проводить мероприятия, работать, общаться. Но аренда таких квартир стоит дорого. Микс коливинга и коворкинга будет более доступным вариантом для бюджетных арендаторов. Для инвесторов реализация смешанных проектов обойдется дороже и потребует опыта и готовности рисковать, но доходы с аренды могут быть выше, чем с любой другой недвижимости.

Поскольку недвижимость с функцией, в отличие от люксового жилья, относительно новое явление на рынке, хотелось бы остановиться на ней поподробнее и рассмотреть, почему она выгодна арендаторам, владельцам и инвесторам.

Недвижимость с функцией с точки зрения арендатора

Для потребителей аренда недвижимости с функцией — это способ сократить расходы, проще организовать свой быт, поскольку необходимые услуги уже включены в аренду, и при этом сохранить мобильность, не привязываясь ни юридически, ни в бытовом плане к одному месту надолго.

Недвижимость с функцией с точки зрения владельца

Для владельца недвижимость с функцией выгодна благодаря высокой арендной плате, получаемой с квадратного метра. Тут работает принцип «купил оптом — продал в розницу». Возьмем, например, коворкинг. Представим, что в одном помещении стоит 100 столов, каждый из которых сдается. Каждый из столов стоит меньше, чем аренда собственного небольшого кабинета. А совокупный доход с их аренды в разы превышает стоимость аренды помещения целиком.

Но будет ли владелец получать стабильно высокий доход с аренды, зависит от того, насколько хорошо он сможет наладить операционную деятельность. Арендаторы не подписывают слишком длительные договора аренды даже на жилые помещения, а в случае коворкингов ротация клиентов становится еще более актуальной проблемой — человек может взять место на один день, и уже завтра надо искать нового. Обычно для таких зданий нанимаются операционные компании или сотрудники, задачами которых становится привлечение новых клиентов и удержание уже имеющихся. Используются инструменты маркетинга и рекламы, что требует определенных затрат. Считается, что постоянная занятость 70–80% мест — это хороший результат. Износ мебели и оборудования — еще одна статья расходов. Все это обязательно надо учитывать при прогнозировании доходности.

Недвижимость с функцией с точки зрения инвестора

Доходность для инвестора складывается из трех показателей: ставка капитализации, процент заполненности помещения и арендная плата. Стоимость аренды недвижимости с функцией всегда будет выше, чем без нее, но и ставка капитализации тоже будет выше, поскольку больше управленческих расходов и рисков. Доходность же для каждого проекта высчитывается отдельно: показатели будут зависеть от места, востребованности такой недвижимости, стоимости аренды отдельных офисов и жилья и др. Например, если ставка аренды офиса в регионе низкая, то не имеет смысла строить коворкинг, так как затраты на его обслуживание в любом случае останутся довольно высокими и нивелируют более высокую доходность от аренды.

Обычно институциональные инвесторы заинтересованы исключительно в доходности, и тогда девелопер предлагает проект и показывает доходность, а инвестор решает, входить ли в него, и неважно, что конкретно строится. Но есть и другая история, которую мы наблюдаем все чаще: когда инвесторы заинтересованы в создании определенного портфолио и приходят к девелоперу с запросом.

Например, недавно мы общались с европейскими инвесторами, которые хотят собрать портфолио домов для совместного проживания (коливингов) на Западном побережье США с определенными параметрами. Им неинтересен один проект, они готовы инвестировать только в серию проектов. Схема работы такова: отрабатывается один проект, потом по его образцу делаются остальные в других локациях. Еще одни инвесторы из Китая, с которыми мы сейчас работаем, действуют по такой же схеме, но им интересны дома престарелых.

Чем вызван их интерес и почему они готовы тратить по 10–15 лет на то, чтобы собрать портфолио определенных объектов? Ответ прост: чем больше портфолио соберет инвестор, тем больше премиальных получит при продаже. То есть если на выходе ставка капитализации одного объекта 3,7%, то для десяти объектов она будет, например, 2,7%. Кроме этого, в течение этого срока инвестор будет получать доход от аренды построенных объектов. Это выгодная игра больших цифр. Основными покупателями таких портфолио являются страховые и пенсионные фонды.

Источник

• ← Узи сосудов шеи для чего нужно делать
• какое море в латвии и литве →