Какое должно быть современное жилье
Облик городских районов в России меняется с каждым десятилетием. В советское время типовые районы выглядели однообразно, но решали острую проблему обеспечения людей отдельным жильем. В 1990-е годы, когда начал формироваться рынок недвижимости, у покупателей появился выбор. В начале 2000-х это привело к появлению разнообразного жилья, но без оглядки на общую городскую застройку.
Сегодня жилье перестает быть только квадратными метрами, на первое место выходит жилая среда в целом. Но для ее формирования требуются стандарты, которые и разрабатываются на государственном уровне. О будущем облике городов разработчики новых стандартов рассказали на сессии «Современное жилье» на Российском инвестиционном форуме в Сочи. Как менялись принципы застройки и каким может стать жилье для россиян — в проекте «РБК-Недвижимости».
В 1948 году Совмин СССР ввел запрет на строительство домов по индивидуальным проектам. С 1960-х до 1990-х годов все жилищное строительство в стране основывалось на промышленном домостроении. Именно тогда начали строить районы пяти- и девятиэтажных серийных панельных домов. Все изменилось в начале 1990-х, когда появились первые частные застройщики, которые предложили новые форматы жилья. Спрос на квартиры вырос, но выбор у покупателей был невелик. Это позволяло застройщикам быстро развиваться и зарабатывать — хороших конкурентных предложений на рынке не хватало.
В российских городах в основном достраивались дома, начатые еще в советское время. Как правило, это были типовые здания с ограниченным набором планировок. Чуть позже стали появляться монолитно-кирпичные и монолитно-панельные объекты от частных компаний.
Благоустройство прилегающих к новостройкам территорий практически не отличалось от позднесоветского. Во дворах по-прежнему проектировали детские площадки с железными горками и лестницами, устанавливали конструкции для сушки белья и выбивания ковров, которыми почти никто не пользовался. Отводилось небольшое количество парковочных мест, однако жителям их уже не хватало.
2000-е годы — время подъема строительного рынка и серьезных изменений облика городов. Рынок новостроек стал объемнее, получил дифференциацию по качеству и цене квартир, возникли различные сегменты жилья (эконом, бизнес, элитный). В те годы в крупных городах полным ходом шла точечная застройка — девелоперы осваивали любые свободные территории в существующих жилых районах.
Недостаточные площади участков и стремление к высоким прибылям вынуждали девелоперов увеличивать этажность домов. В результате стали появляться как отдельно стоящие высотки, так и целые конгломераты новостроек высотой до 25 этажей. Спрос на жилье рос, и приоритетом застройщиков была быстрая прибыль от использования территории.
Нулевые годы также можно назвать временем свободных планировок — застройщики продавали квартиры без внутренних перегородок, будущие жильцы самостоятельно придумывали конфигурации своего жилья. В домах, построенных в то время, до сих пор встречаются квартиры с весьма затейливыми планировками.
Жилая среда, сформированная в советское и постсоветское время, уже не отвечает запросам современного горожанина. Она хуже адаптируется к новым реалиям: росту городского населения и транспорта, увеличению количества дорог и необходимых социальных объектов. Российские власти задумались об изменении существующих градостроительных норм (СНиПов и СанПиНов). Минстрой и АИЖК сейчас разрабатывают новые стандарты жилой застройки.
Например, разработчики предлагают создать три модели жилой застройки. Малоэтажная предполагает строительство небольших частных домов, таунхаусов и малоквартирных домов поближе к природе. По среднеэтажной модели кварталы жилой застройки будут возводиться в пешеходной доступности от торговых, социальных объектов и рекреационных зон. Третья модель городской среды — центральная — подразумевает жизнь в самом центре городской активности. Все модели разработаны на основе анализа различных сценариев жизни горожанина.
Объемы жилья при снижении этажности жилых домов не уменьшатся, уверены разработчики стандартов. «Параллельно с разработкой стандартов отменяем нормативы, которые заставляют девелоперов строить высотные дома далеко друг от друга, — рассказала директор проектов КБ Стрелка Екатерина Малеева. — Сейчас на территории всей страны действуют нормы, предусматривающие большое количество отступов от объектов на территории застройки. Из-за них строить дома практически негде — пятна застройки не получается. И девелоперы выжимают объемы за счет этажности. Мы хотим сократить эти отступы ради среднеэтажной застройки, которая для жителей гораздо комфортнее».
Еще один из предметов обсуждения — сокращение общего количества однокомнатных квартир в новом жилье до 40% (сейчас их больше 50%), что позволит разнообразить планировки квартир с бо́льшим количеством комнат. Стандартную высоту потолков в домах предполагается увеличить до 280 см (сейчас — 240–250 см).
Доля социальной и коммерческой инфраструктуры в общей застройке по новым стандартам может вырасти в среднем на 10–20%. Если раньше минимум социальной и коммерческой недвижимости рассчитывался на микрорайон (30–60 га), то, согласно новым стандартам, за единицу измерения принят квартал (0,6–4 га), на который должно приходиться определенное количество инфраструктуры.
Члены жюри конкурса архитектурных концепций стандартного жилья и жилой застройки согласны, что некоторые строительные нормы и правила устарели и нуждаются в пересмотре.
Требует переосмысления, например, такая норма, как длительность инсоляции квартир: нужно ли это, в какой степени, для каких видов жилья, говорят эксперты. «Сегодня можно делать застройку большой плотности и при этом выдерживать два с половиной часа инсоляции, — рассказал член жюри, архитектор, член союза немецких архитекторов (BDA) Сергей Чобан. — Сейчас сложно создать замкнутый квартал, замкнутый двор, потому что в углах этого двора не будет требуемой инсоляции квартир. И сделать это можно лишь в том случае, если критически посмотреть на инсоляцию — не за счет качества жилья, но за счет обоснования, нужна ли здесь эта инсоляция вообще. В Германии требований по инсоляции нет, но есть требования по освещенности жилья и нормативные расстояния от дома до дома».
В российских городах растут объемы жилищного строительства, но мы хотим, чтобы жилье строилось по новым принципам. Стандартное жилье обязательно должно быть качественным. Кварталы должны быть разнообразными, со смешанным использованием земельных участков, многофункциональной застройкой внутри. Сегодня проекты с развитой средой, удобными спортивными площадками, возможностями для досуга гораздо лучше покупают. Соответственно, застройщики таких проектов быстрее возмещают вложенные инвестиции и переходят к новым проектам, к освоению новых территорий. Важно, что это происходит на фоне роста объемов ипотеки и снижения процентной ставки по кредитам – повышается доступность жилья и качественной среды для населения. И строительные компании, которые будут реагировать на изменяющиеся требования потребителей, станут лидерами рынка стандартного массового жилья.
Девелоперам ничто не мешает делать качественное жилье в России прямо сегодня. Первейшая задача государства — создание непротиворечивых нормативов и новых стандартов хорошего качества. Следующая — формирование прозрачных критериев, проверяющих добросовестность участников отрасли, которая даст возможность рынку для саморегуляции. Далее необходимо поощрение инвестиций в создание новых материалов и современных производств, развитие зеленых питомников, поддержка прогрессивных градостроительных решений.
Спрос медленно, но меняется, и это создает конкурентную среду и заставляет девелоперов развивать свой продукт. И кое-что уже происходит: в крупных городах (Екатеринбург, Новосибирск) появляются большие проекты с современными градостроительными концепциями, дворами без машин, новым типом благоустройства и интересными планировочными решениями. Но рынок еще в начале пути. Пока в планировании ассортимента девелопер руководствуется прежде всего планами продаж. А покупатель уже имеет практику жизни в новостройках, и для него на первое место встает разнообразие. Каждый человек — особенный, и он хочет, чтобы квартира отражала его вкус и предпочтения. Поэтому нужно проектировать разнообразие и индивидуальность. Таким образом у человека появляется выбор.
— Доступное жилье, которое мы строим в Дании, разнообразно по моделям, оно очень качественное, но всегда простое по дизайну. В квартирах большие окна, маленькие кухни, одна функциональная зона перетекает в другую. Думаю, наши архитектурные планы более гибкие и открытые для людей, которые въезжают в эти дома, чем российские. Я знаю, что в России существуют строгие правила относительно жилой застройки, но сейчас идет очень важное большое обсуждение, формулирование новых стандартов для того, чтобы новое жилье соответствовало потребностям людей завтрашнего дня.
Стандарты, которые разрабатывает АИЖК совместно с Минстроем РФ и КБ Стрелка, будут рассчитаны на комплексное развитие городов. Они предполагают высокую плотность застройки, увеличение роли общественного транспорта, смешанное функциональное использование территорий и зданий, широкий выбор типов жилой застройки для различных групп населения.
Обсуждаемые разработчиками стандарты требования легли в основу технического задания конкурса концепций формирования качественной жилой среды. Участникам были предложены те же три модели: малоэтажная, среднеэтажная и центральная.
Разнообразие жилых кварталов за счет комбинирования предложенных моделей позволит выбрать будущим жителям среду, соответствующую их образу жизни, считают организаторы конкурса.
В январе жюри выбрало шорт-лист из 20 финалистов, в который вошли архитектурные бюро из России, Нидерландов, Литвы, Словении, Колумбии, Македонии, Италии и Бразилии. Победители конкурса станут известны в апреле этого года.
Малоэтажная Россия: что такое идеальный дом и какой спрос на такое жилье
В России расширили программу льготной ипотеки. Теперь она коснется и частных домов, кредит на приобретение и строительство которых можно взять под 7% годовых. Банки уже начинают подключаться к государственной программе льготного кредитования индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Интерес россиян к частным домам растет. За год число семей, мечтающих о собственном доме, по данным опроса ВЦИОМа, увеличилось на 1,7 млн — с 71% до 73%. Росту востребованности индивидуальных домов способствовали антикоронавирусные ограничения: россияне стали больше ценить возможность прогулок на свежем воздухе.
Антон Финогенов, заместитель генерального директора Фонда «Дом.РФ»:
— Ковидные ограничения и связанные c ними изменения не только формата работы, но и стиля жизни привели к тому, что загородная недвижимость стала чрезвычайно популярна. Многие россияне рассматривают даже вариант постоянного проживания за городом. Это связано, в первую очередь, с изменением рынкам труда и тем, что у многих появилась возможность работать либо дистанционно, либо по более гибкому графику.
Где хотят жить россияне
По данным совместного опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМа, в России 61,7 млн семей. Эти данные отличаются от официальных. Как показала последняя перепись населения в 2010 году, в России 54,6 млн частных домохозяйств. Из опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМа следует, что 65% российских семей живут в домах, а 35% — в индивидуальных домах. Но в индивидуальных домах хотело бы жить вдвое больше семей — 73% респондентов говорили об этом.
Для реализации такого сценария необходимо формирование ликвидного и стандартизированного рынка индивидуального строительства, которое осуществлялось бы по договорам долевого участия с привлечением средств граждан на счета эскроу, считают в «Дом.РФ».
Как считали
В опросе приняли участие 5,7 тыс. респондентов в возрасте от 18 лет, участвующих в принятии важных финансовых решений в домохозяйстве. Ошибка выборки не более 1,4%. Опрос проводился летом 2021 года. Данные по идеальному формату жилья приводятся по результатам опроса, проведенного в июле 2021 года (1,6 тыс. респондентов в возрасте от 18 лет по всей России).
Идеальный формат жилья
Самый востребованный формат — это дом площадью 80–120 кв. м с четырьмя комнатами и более. Такие параметры называют те, кто планирует покупку или строительство загородного дома в пятилетней перспективе. 52% респондентов хотели бы жить в двухэтажном доме, еще 41% готовы довольствоваться одним этажом.
По типу фундамента будущего дома у потенциальных покупателей пока нет явного фаворита. Плитный (железобетонный), свайный и ленточный фундамент выбрало по 26–27% респондентов. Остальные либо не определились, либо считают неважным, какой будет фундамент. А вот при выборе материалов стен будущего дома респонденты отдают предпочтение домам из камня.
Желаемый материал стен дома, % от тех, у кого есть потребность в индивидуальном доме в пятилетней перспективе, возможно два варианта ответа:
Вадим Фидаров, директор по работе с органами государственной власти Ассоциации деревянного домостроения (АДД):
— Предпочтения тех, кто уже задумал переехать в частный дом в ближайшие год-два, могут сильно отличаться, в том числе и относительно предпочитаемых технологий строительства. Так, 57% респондентов в исследовании «Дом.РФ», которые хотели бы жить в доме из кирпича, после изучения смет, вероятно, будут вынуждены выбрать другие материалы, например газобетон. Но удивительно, что результат опроса 40%, которые мечтают построить дом из деревянных конструкций, совпадает с фактической долей деревянного домостроения в общем объеме коттеджного строительства в России. Также распределение предпочтений по площади домов и количество домов достаточно близко к текущим фактическим показателям.
Для каких целей строят частные дома
Практически все семьи планируют покупку или строительство индивидуального дома для постоянного проживания своей семьи или родственников. В исследовании отмечается, что только 1% семей планируют использовать дом для сдачи в аренду или рассматривают его как инвестицию (с целью последующей перепродажи). В качестве жилья для сезонного проживания покупку или строительство дома рассматривают 3% респондентов.
Инфраструктура и транспортная доступность
Активное развитие удаленного формата работы, при котором не требуется постоянно ездить в офис, стало дополнительным драйвером роста потребности в индивидуальных домах. Однако для полноценной жизни и работы необходима развитая транспортная и социальная инфраструктура.
Согласно опросу, 89% семей готовы тратить на поездку от дома до работы не более часа, но идеальное время для 67% — полчаса.
К ключевым требованиям к инфраструктуре индивидуальных домов относятся наличие поблизости социальных объектов, а также магазинов и сервисов (55%), детских площадок и зон отдыха (40%), остановок общественного транспорта (38%).
Желаемые объекты рядом с домом, % от тех, у кого есть потребность в индивидуальном доме в пятилетней перспективе, возможно несколько вариантов ответа:
Антон Финогенов, «Дом.РФ»:
— Несмотря на рост спроса на индивидуальные дома, остались актуальными вопросы качества жилищного строительства, доступности кредитования ИЖС и обеспечения качественной инфраструктурой — транспортной, инженерной и социальной. По всем этим направлениям «Дом.РФ» совместно с Минстроем ведет активную работу. Это и проведение конкурса типовых проектов в сфере ИЖС, и внедрение ипотеки, и проектное финансирование, и инфраструктурные облигации.
Ипотека станет основным способом покупки частных домов
По расчетам «Дом.РФ», спрос на приобретение индивидуальных домов может составить 2,3 млн единиц в пятилетней перспективе. Ежегодный спрос — 460 тыс. в год, примерно в 1,5 раза выше текущего объема ввода (около 300 тыс.) Однако, по оценке «Дом.РФ», такой спрос можно реализовать только при условии массового строительства домов с указанными характеристиками.
Планы по улучшению жилищных условий
Всего в пятилетней перспективе улучшить жилищные условия планируют 17,8 млн семей:
По текущим ставкам (от 10–11%) ипотекой для строительства индивидуального дома готовы воспользоваться не более 88 тыс. семей (4% от спроса на строительство дома). При снижении ставок и льготных кредитных программах этот спрос будет значительно выше. Так, по расчетам «Дом.РФ», при ставке по ипотеке под 8–9% кредитами готовы воспользоваться 800 тыс. семей (160 тыс. в год):
Потенциальный объем ипотечного рынка на ИЖС, по прогнозам «Дом.РФ», может вырасти в шесть раз — до 19% всего спроса на строительство индивидуальных домов. На условиях обязательного привлечения подрядчика к строительству дома ипотечный кредит готовы оформить 540 тыс. семей (108 тыс. в год) — 69% от тех, кто хотел бы взять такую ипотеку в случае запуска программы под 8–9%, отмечается в исследовании.
Ипотека поддержит спрос
Вадим Фидаров, АДД:
— Ипотека на ИЖС по ставке от 6–9% в значительной мере поддержит спрос и станет одним из ключевых драйверов развития малоэтажного жилищного строительства в целом. Особенно актуальна такая мера сейчас, когда из-за резкого роста цен на строительные материалы большое количество заказчиков заняли выжидательную позицию, многие клиенты среднего ценового сегмента были вынуждены несколько уменьшить площадь домов, упростить проекты, удешевить комплектацию. Эти факторы в экономсегменте, помимо удорожания строительных материалов, привели к росту средней площади заказов и среднего чека.
Вам к психологу: что такое комфортное жилье с точки зрения психологии
Все говорят о физическом комфорте, эргономике в новостройках, но часто забывают о психологическом комфорте. Безопасность, дворы без машин, световая и цветовая гамма, выбор материалов для интерьеров общественных пространств в жилых комплексах, архитектура и планировка территории — это базовые с точки зрения психологии вещи, которые порождают положительные эмоции и создают комфорт.
В США и западных странах на это давно обратили внимание девелоперы, и при проектировании и разработке планировок жилых кварталов они обращаются за консультациями к психологам. В России застройщики тоже используют западные и собственные наработки при создании не только физического, но и психологического комфорта для жителей. Чаще такие проекты появляются в мегаполисах с высококонкурентным рынком жилья и в новостройках более дорогих сегментов.
Рассказываем, что такое комфортная среда с точки зрения психологии и как застройщики создают такую среду в современных новостройках.
Комфортная среда
Компания RTDA провела исследование «Комфортный город» по заказу Москомархитектуры. В исследовании отмечается, что главными опасениями при выборе жилья и оценках условий проживания для москвичей остаются шум, загруженность дворов, перенаселенность микрорайонов и повышенная нагрузка на объекты социальной инфраструктуры.
Резюмируя исследование RTDA, психолог Пол Кидуэлл дает несколько советов архитекторам, которые помогут им создать в Москве комфортную, безопасную, доступную, стимулирующую и сомасштабную человеку среду. Среди рекомендаций — квартальная периметральная застройка; многофункциональное наполнение городских пространств; разнообразные фасады; формирование сети пешеходных связей, пронизывающих весь город; создание велоинфраструктуры; ограничение парковочных мест в центре и приоритет общественного транспорта; близость парковых территорий к жилью; вариативность форматов жилья — от апартаментов до коттеджей; различная плотность застройки при оптимальной высотности 7–9 этажей.
Главные факторы психологического комфорта
На комфорт для жизни влияют сразу несколько факторов: чувство безопасности, обилие пространства и света, цветовые решения, благоустройство и наличие зелени и деревьев во дворе.
Пространство и свет
С точки зрения психологического комфорта базовые вещи — это пространство и свет. Людям неприятно находиться в небольших комнатах с низкими потолками, говорит психолог частной практики Арина Ковина. По ее словам, психологический комфорт — это воздух и та самая пресловутая инсоляция, то есть солнечные лучи должны попадать в помещение, но не давить в жару излишней духотой.
«Пространство может быть поделено на зоны перегородками и спроектировано так, чтобы не было длинных узких коридоров, как в типовых домах советского периода. Поэтому входные группы стараются делать максимально просторными, двери — стеклянными, вставлять много светлых и ярких орнаментов, которые визуально расширяют помещение», — приводит примеры Арина Ковина.
Большое влияние на психологическое благополучие человека оказывает освещение, поэтому в ЖК Sydney City компании ФСК квартиры запроектированы с учетом глубины комнат, площади остекления, с использованием компьютерного моделирования уровня доступа естественного света (sDA 200,40%). В местах общего пользования предусмотрено «циркадное освещение», когда уровень яркости, блики и световые сценарии в течение дня будут рассчитаны на природные циклы человека.
В некоторых проектах девелоперская компания «Брусника» применяет технологию второго света, благодаря которой солнечные лучи распределяются равномерно, а между уровнями нет глухого перекрытия. Другой пример — зенитные окна, они используются на верхних этажах и представляют собой застекленный проем в потолке, который обеспечивает большее проникновение солнечного света, поясняют в пресс-службе компании.
Двор без машин и озеленение
С точки зрения психологии двор без машин создает ощущение безопасности, потому что автомобиль ассоциируется с движением, скоростью и представляет потенциальную угрозу жизни. Отсутствие парковки у дома позволяет расслабиться, вызывает доверие к жилому пространству и ощущение безопасности, говорит Арина Ковина.
Также наличие зелени успокаивающе действует на человека. «Зелень и ровный газон ассоциируются с успехом, счастьем и хорошим настроением. Плюс эргономика: удобные дорожки, проходы между домами, арки и широкие тротуары — все это должно показать жителям, что именно они здесь на первом месте», — отмечает психолог.
«Доступ к природе оказывает огромное влияние на самочувствие человека, поэтому в своих проектах уделяем особое внимание благоустройству, для чего дополнительно привлекли профессиональных психологов, которые прорабатывали расположение детских, спортивных площадок и зон для релакса в соответствии с психологическими аспектами взаимоотношений между жителями комплекса», — говорит директор департамента по развитию продукта ГК ФСК Петр Кирилловский.
Цветовая гамма
Цветовая гамма, признанная психологами наиболее оптимальной для жизни, — это любые природные цвета. По словам Арины Ковиной, основу любого успокаивающего пейзажа составляют все оттенки зеленого, синий и голубой, а также желтый и коричневый. При этом яркие пятна оранжевых и ярко-желтых оттенков считаются оптимистичными и повышающими настроение, но только в разумных пределах, добавляет психолог.
Детские площадки и зоны отдыха
Еще одна тенденция для создания полноценной психологической среды — уход от дворов, предназначенных только для детей. Разумеется, детским площадкам по-прежнему отдается приоритет, но застройщики стали делать зоны отдыха для разных возрастных групп, бездетных жителей, а также скверы и зоны для барбекю и шашлыков, говорит Арина Ковина.
Благоустройство и городская среда
С точки зрения психологии еще одна сложность в мегаполисах — это нависающие высотные дома, рядом с которыми человек чувствует себя маленьким, эффект небоскребов. Эту проблему обычно решают с помощью корпусов разной этажности и яркого оформления фасадов, приводит пример Арина Ковина.
Западный опыт
В США в 2014 году был создан стандарт для жилых домов WELL, включающий в себя компоненты как физического, так и психологического здоровья человека. Исследователи разбирали все аспекты, которые влияют на жизнь человека в городе. Это качество воздуха, чистота воды, уровень освещенности и еще семь компонентов, ежесекундно определяющих, как мы себя чувствуем. На основе глубокого анализа специалисты составили обширный перечень требований и рекомендаций, которым нужно следовать для проектирования по-настоящему приятного для жизни места.
Сейчас в мире порядка 400 зданий, которые прошли сертификацию WELL. Почти треть — в Европе, еще треть — в США и Австралии, значительная часть — в Китае.
Где строят комфортные дома
К оцениваемым порталом ЕРЗ.РФ параметрам жилых комплексов в части психологического комфорта можно отнести:
Среди регионов, где оценено не менее десяти жилых комплексов, лидерами по развитию элементов для создания психологического комфорта в ЖК стали: Москва (15,6 балла), Астраханская область (15,5 балла), Республика Мордовия (14,5 балла), Архангельская (14,4 балла) и Свердловская (13,9 балла) области. Санкт-Петербург набрал 13,8 балла, Ленинградская и Московская области 9,1 и 8,8 балла соответственно.
Портал ЕРЗ.РФ также оценивает и элементы дискомфортной среды, такие как вредные воздействия (загрязненная почва, источники шума, магнитных полей, вибрации, неприятного запаха) и неблагоприятное соседство (кладбище, СИЗО, психиатрическая или наркологическая больница, пустыри).
