Федеральные стандарты оценки что это
Федеральные стандарты оценки что это
Статья 20. Стандарты оценочной деятельности
(в ред. Федерального закона от 28.12.2010 N 431-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности. Разработка федеральных стандартов оценки осуществляется на основе международных стандартов оценки.
(часть вторая в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Федеральные стандарты оценки, за исключением федеральных стандартов оценки, устанавливающих требования к определению кадастровой стоимости, разрабатываются национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков и (или) саморегулируемыми организациями оценщиков и представляются на рассмотрение в совет по оценочной деятельности в сроки, предусмотренные программой разработки федеральных стандартов оценки.
(часть третья в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
В случае, если национальное объединение саморегулируемых организаций оценщиков не представило разработанный проект федерального стандарта оценки на рассмотрение в совет по оценочной деятельности в срок, предусмотренный программой разработки федеральных стандартов оценки, проект соответствующего федерального стандарта оценки разрабатывается и после его рассмотрения советом по оценочной деятельности утверждается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
(часть пятая в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отказывает в утверждении федеральных стандартов оценки в случае, если разработка представленного проекта федерального стандарта оценки не предусмотрена программой разработки федеральных стандартов оценки, а также в случае их несоответствия требованиям международных договоров Российской Федерации, Конституции Российской Федерации, настоящего Федерального закона, других федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации об оценочной деятельности.
(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Утвержденные федеральные стандарты оценки подлежат опубликованию уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и размещению на официальном сайте уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
(в ред. Федерального закона от 11.07.2011 N 200-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Утвержденные федеральные стандарты оценки и методические указания о государственной кадастровой оценке не подлежат государственной регистрации.
Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить настоящему Федеральному закону и федеральным стандартам оценки, методическим указаниям о государственной кадастровой оценке.
(в ред. Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ)
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
«Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»
утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»
I. Общие положения
1. Настоящий Федеральный стандарт оценки определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.
2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
II. Общие понятия оценки
3. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
4. Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.
5. Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».
6. Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
7. Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
8. Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.
Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
9. Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.
10. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
III. Подходы к оценке
12. Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
13. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
14. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
15. Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
16. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
17. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.
18. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
19. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.
20. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.
IV. Задание на оценку
21. Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки.
Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки;
ж) допущения, на которых должна основываться оценка;
з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.
22. Дополнительные требования к заданию на оценку могут быть регламентированы соответствующими федеральными стандартами оценки.
V. Требования к проведению оценки
23. Проведение оценки включает следующие этапы:
а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
д) составление отчета об оценке.
24. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.
25. В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).
26. После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
27. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.
28. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2002, № 4, ст. 251; № 12, ст. 1093; № 46, ст. 4537; 2003, № 2, ст. 167; № 9, ст. 805; 2004, № 35, ст. 3607; 2006, № 2, ст. 172; № 31, ст. 3456; 2007, № 7, ст. 834; № 29, ст. 3482; № 31, ст. 4016; 2008, № 27, ст. 3126; 2009, № 19, ст. 2281; № 29, ст. 3582, ст. 3618; № 52, ст. 6419, 6450; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; № 27, ст. 3880; № 29, ст. 4291; № 48, ст. 6728; № 49, ст. 7024, ст. 7061; 2012, № 31, ст. 4333; 2013, № 23, ст. 2871; № 27, ст. 3477; № 30, ст. 4082; 2014, № 11, ст. 1098; № 23, ст. 2928; № 30, ст. 4226; 2015, № 1, ст. 52; № 10, ст. 1418) и федеральными стандартами оценки.
Федеральные стандарты оценки что это
от 20 мая 2015 года N 297
Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»
В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.3813; 2006, N 31, ст.3456; 2010, N 30, ст.3998; 2011, N 1, ст.43; N 29, ст.4291; 2014, N 30, ст.4226)
2. Настоящий приказ вступает в силу после вступления в силу приказа Минэкономразвития России о признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» (зарегистрирован в Минюсте России 22 августа 2007 года, регистрационный N 10040) в редакции приказа Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 509 (зарегистрирован в Минюсте России 7 декабря 2010 года, регистрационный N 19129).
УТВЕРЖДЕН
приказом Минэкономразвития России
от 20 мая 2015 года N 297
Федеральный стандарт оценки
«Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»
I. Общие положения
1. Настоящий Федеральный стандарт оценки определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.
2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
II. Общие понятия оценки
3. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
III. Подходы к оценке
11. Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
13. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
14. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
16. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
17. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.
19. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.
20. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.
IV. Задание на оценку
21. Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки.
Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки;
ж) допущения, на которых должна основываться оценка;
з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.
22. Дополнительные требования к заданию на оценку могут быть регламентированы соответствующими федеральными стандартами оценки.
V. Требования к проведению оценки
23. Проведение оценки включает следующие этапы:
а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
д) составление отчета об оценке.
24. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.
25. В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).
26. После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
27. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.
28. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.3813; 2002, N 4, ст.251; N 12, ст.1093; N 46, ст.4537; 2003, N 2, ст.167; N 9, ст.805; 2004, N 35, ст.3607; 2006, N 2, ст.172; N 31, ст.3456; 2007, N 7, ст.834; N 29, ст.3482; N 31, ст.4016; 2008, N 27, ст.3126; 2009, N 19, ст.2281; N 29, ст.3582, ст.3618; N 52, ст.6419, 6450; 2010, N 30, ст.3998; 2011, N 1, ст.43; N 27, ст.3880; N 29, ст.4291; N 48, ст.6728; N 49, ст.7024, ст.7061; 2012, N 31, ст.4333; 2013, N 23, ст.2871; N 27, ст.3477; N 30, ст.4082; 2014, N 11, ст.1098; N 23, ст.2928; N 30, ст.4226; 2015, N 1, ст.52; N 10, ст.1418) и федеральными стандартами оценки.
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО «Кодекс» и сверен по:
официальный сайт Минэкономразвития России
Федеральные стандарты оценки – от формы к содержанию
Наталья Александровна Морина
Генеральный директор XLPartners
Москва
morina@xlpartners.ru
Мотивом написания этой статьи стало понимание необходимости предпринимать шаги по повышению уровня качества оценочных услуг. Звучит банально, но игнорировать факт стагнации в этой сфере уже невозможно. Сегодняшний уровень доверия к оценке и среднее качество услуг снизились до степени, когда мы рискуем потерять независимую оценку и профессию оценщика. И стандарты – первый и действенный инструмент установления правил поведения и критериев качества в профессиональной сфере, включая отношения с потребителями оценочных услуг.
Федеральные стандарты оценки появились в 2007 году. И с тех пор, не меняясь существенно, преимущественно дополнялись новыми разделами. К стандартам привыкли, научились их применять и соответствовать им. Но акцент во внимании постепенно сместился с содержания на форму, букву. Дух и цели, которой эта форма служит, оказались отодвинуты на второй план.
Общая концепция стандартизации оценки в Российской Федерации преследует цель унификации в соответствии с общепризнанной в мире практикой. Сближение российских и Международных стандартов оценки (IVS) может в этом помочь. Для ФСО обращение к опыту IVS важно и в решении прикладной задачи переложения фундаментальных знаний и идей в свод правил. В статье проводится анализ ФСО в сравнении с IVS 2017 в части мест, напрямую связанных с качеством оценочных услуг.
Зачем и о чем написаны ФСО
Чтобы ответить на этот вопрос надо вернуться к целе-полаганию стандартов – установление и поддержание качества оценки. В «Концепции формирования систе-мы стандартов», утвержденной Распоряжением Минэкономразвития в 2014 г. говорится о необходимости обеспечить большее доверие к деятельности оценщиков, международного признания отчетов об оценке, выполненных российскими оценщиками. Не этого ли хотят сами оценщики?
Та же идея заключена в IVS, цель которых заключается в повышении уверенности и доверия пользователей оценочных услуг путем установления ясной, последовательной и единообразной оценочной практики.
Все пункты двух стандартов являются детализацией основной идеи. Кажется очевидным, что соответствует стандартам та оценочная работа, в которой обеспечена высокая достоверность результатов, прозрачность и последовательность процедур, способствующая высокой степени удовлетворенности потребителей качеством услуг. И у нас должны быть только такие примеры отчетов. Однако это не так. Благая цель натолкнулась на реальность. И здесь есть вопросы к самим ФСО. Наиболее очевидные связаны с процессом оценки:
• отношение к информации;
• выбор подходов к оценке и его обоснование;
• место рыночной информации;
• значение допущений и ограничений оценки.
Отношение к информации – существенность и подтвержденность
«При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
— в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
— информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
— содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц …, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.» (ФСО №3, п.5)
Главное требование стандартов, которое вытекает из описанной выше цели, – отчет должен содержать информацию для ясного понимания процесса и результатов оценки. И в ФСО, и в IVS прослеживается мысль о формировании ясного и понятного отчета, с полным объективным описанием объекта и процесса исследования, существенных фактов, положения которого обоснованы, подтверждены, аргументированы.
ФСО конкретизируют, как именно обеспечить адекватное понимание пользователями отчета, – для этого необходимо привести в отчете существенную подтвержденную информацию. Каковы же пределы существенности информации и как следует информацию подтверждать?
В ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» говорится, что существенная информация – важная с точки зрения оценщика для определения стоимости. Оценщику предложено решить, какую информацию он считает важной. Очевидно, что действительно важная информация и информация, которую оценщик использует в оценке – не одно и то же. Выбор зависит от оценщика, его объективности и профессиональности.
В результате мы имеем много примеров, когда оценщик решает поместить в отчет только информацию, непосредственно использованную в оценке (безусловно, важную) для определения стоимости. Другая информация, способная подтвердить и усилить вывод о стоимости или, напротив, посеять сомнения, не использованная оценщиком по той или иной причине, не приводится в отчете, формируя у читателя неполное представление об объекте оценки, рынке и прочих обстоятельствах.
Так, опускаются сведения о компаниях в отрасли по причине отказа от сравнительного подхода и отсутствия сопоставимых аналогов, приводится краткая информация (в объеме объявлений на сайтах продаж) только о выбранных аналогах объекта недвижимости, представляющих часть рынка, без пояснений причин отказа от других (более дорогих или более дешевых) аналогов, в описании оцениваемой компании опускается состав ее материальных и нематериальных активов, суть бизнеса и способ получения дохода, типичные деловые операции, подменяя все это скупыми строками бухгалтерского баланса.
Имелось ли в виду в ФСО №3 такое выборочное отношение к информации – нужна только та информация, что подтверждает выводы оценщика? Конечно, нет. Ведь ФСО №3 развивает основную идею всех стандартов – укрепление доверия к оценке. А для этого в отчете должна быть вся информация, существенная для определения стоимости. Даже если в итоге напрямую она не используется в процессе оценки, причины отказа от ее использования, к слову, тоже требуют аргументов или попросту пояснений.
Тогда почему ФСО говорят о точке зрения оценщика? Это вполне объяснимо. Оценщик – это компетентный специалист, который ясно понимает, какие сведения важны для определения стоимости, проводит анализ и отбор достоверной информации. Никто лучше него не знает особенности объекта оценки и рынка.
Для того, чтобы привлечь внимание оценщика к вопросу анализа информации, ФСО №3 устанавливает – в отчете об оценке должен присутствовать анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость (ФСО №3, п.8а). Здесь стандарты помогают определить, какое множество данных следует изучить оценщику. Трудно предположить, что целью этого пункта является предоставление пользователю отчета пространных общедоступных сведений об экономике страны и общих показателях отрасли, которые не используются в определении стоимости объекта оценки. Тем не менее, на деле это трактуется чаще всего именно так, удовлетворяя форме требований ФСО и не привнося содержание в исследование и текст отчета.
Какая мысль приходит первой в голову, если мы обнаруживаем, что какая-то информация отсутствует в отчете, но является или может являться существенной для вывода о стоимости? Либо оценщик не поместил ее в отчет умышленно либо по незнанию. И то, и другое снижает доверие к выводам. Цели стандартов, таким образом, не достигаются.
Никакая детализация «существенной» информации, того, что должен содержать анализ рынка, описание объекта оценки и весь отчет об оценке не способна покрыть все возможные случаи. Любой конкретный перечень будет либо избыточен, либо недостаточен без побуждений к осмысленным действиям. Этот перечень также можно будет привести в отчете, потратив, вероятно, чуть больше времени.
Однако смысл стандартов не том, чтобы поместить в отчет информацию согласно обязательному перечню, а в том, чтобы в отчете была вся важная в конкретном случае информация, способная потенциально влиять на стоимость конкретного объекта оценки.
Глубина раскрытия информации в отчете зависит от существенности и степени потенциального влияния на стоимость. Отказ от учета каких-либо сведений может вытекать из логики оценки, задания на оценку либо ограничений и допущений процесса оценки. Поддержанию ясности выводов поможет явное описание такого анализа в отчете об оценке.
Информация от заказчика оценки.
Отдельного внимания заслуживает вопрос о достаточности и достоверности сведений от заказчика оценки. Можно ли признать надежной такую информацию? Повышает ли достоверность оценки справка от клиента в виде прогнозов объема продаж, оптимизации себестоимости?
Понятно, что покупателя бизнеса не удовлетворит подпись продавца как подтверждение стоимости объекта. Не усиливает она и доверие к оценке. Подобная форма не подтверждает адекватность информации для оценки, поэтому заверение ее заказчиком не следует считать надлежащим подтверждением. Настоящее подтверждение, о котором говорится в ФСО, должно быть объективным и достигается оно через проверку данных, обращение к заслуживающим доверие независимым источникам.
IVS, например, предписывает оценщику отказаться от использования информации, достоверность которой тот не может проверить. Например, когда оценщик наблюдает в жизни другую реальность. В отличие от IVS действующие ФСО не содержат указаний на то, как относится к информации заказчика. Их требования фактически означают разделение ответственности между оценщиком и заказчиком путем заверения последним предоставленных данных.
Тем не менее, при оценке рыночной стоимости важно исходить из постулата о максимальной объективности информации, только тогда будут объективны и выводы на ее основе. Поэтому информация заказчика, требует разумного суждения о ее адекватности и применимости для оценки. Именно это соответствует духу ФСО.
Надо признать, что одной из причин, останавливающих оценщиков от описания и применения обширной информации является невозможность «подтвердить» ее со ссылками, принт-скринами, подписанными документами. Попробуйте подтвердить вывод корректировки в сравнительном подходе, гораздо проще взять ее в готовом виде в сборнике чьих-то мнений, к слову, ничем не подтвержденных.
А ведь подтверждение информации имеет простую цель – для того, чтобы выводы были объективными и непредвзятыми, полной и достоверной должна быть используемая информация.
К конкретному подтверждению в отчете всегда можно отнестись с недоверием, чем охотно пользуются проверяющие. Поэтому привычным делом стало помещать в отчет гигиенический минимум информации с принт-скринами, ссылками на статьи в открытых (любых) изданиях, ссылка на мнения третьих лиц (экспертов и не очень).
Все, что угодно, только не анализ непосредственно рыночных данных оценщиком. Тут уже придраться не к чему. И кипит работ по копированию интернет страниц, раздуванию отчетов всевозможными копиями документов, без анализа адекватности этих данных. Заказчики привыкают и часто тоже ждут именно этого.
Выше мы уже задавались вопросом, подтверждает ли «справка» от заказчика достоверность данных? А как насчет силы подтверждения принт-скрином информации о цене продажи аналога, если он дороже доступных рыночных альтернатив?
Подтверждение не означает простого наличия ссылки на источник. Подтверждение – это действие, анализ оценщика, приводящий к выводу о том, что информация адекватна, надежна для использования в оценке, не ведет к искажению выводов.
Об этом говорится в IVS, которые более сосредоточенных на содержании и цели работы оценщика. ФСО, в свою очередь, содержат положения, предписывающие оценщику собирать такие доказательства, формировать мнение, в частности, в отношении информации от экспертов. И это более важно, чем поток других, более формальных требований о приложении к отчету копий материалов сети интернет и закрытых изданий и прочих.
Выбор подходов к оценке
Cтандарты справедливо оставляют за оценщиком выбор подходов к оценке. Требование заключается в обосновании выбора подходов и объяснении расхождений их результатов (согласование).
ФСО по этому вопросу солидарны с IVS – не настаивают на применении нескольких подходов, но нацеливают оценщика на вдумчивый выбор, цель которого – найти наиболее подходящий метод. Ни один из методов не применим во всех случаях – говорят нам IVS.
Наиболее подходящий для оценки – не значит всегда только один. Чем больше наблюдений – тем надежней статистика, чем больше методов и подходов применяют к оценке – тем надежнее выводы. Есть много примеров, когда применимы все подходы. К сожалению, в неоправданно большом числе случаев на практике выбирается один подход. Так, распространена практика оценки бизнеса одним подходом – преимущественно доходным, «справочное» применение второго и третьего подходов.
Следует отметить, что, в отличие от ФСО, IVS содержит более настойчивую рекомендацию рассмотреть применимость более, чем одного подхода, поскольку это усиливает надежность выводов. «Ни один подход или метод не применимы в любых обстоятельствах», другие подходы на равных основаниях, объективно, следует примерить к ситуации оценки конкретного актива.
Другая сторона явления – выбор подхода просто констатируется в отчете в разделе с названием «Выбор подхода к оценке». А ведь от того, что в отчете есть раздел под названием «Обоснование» или «Выбор» не следует автоматически само обоснование и мотивация выбора, необходимы аргументы.
Выбор, как и обоснование, наиболее подходящего метода и подхода – это действие, анализ факторов за и против. Именно итоговые убедительные аргументы должны быть представлены в отчете, а не формальное выделение разделов и заголовки в виде цитат из ФСО.
Неоспоримое преимущество среди всех подходов к оценке рыночной стоимости – у сравнительного подхода. Он опирается непосредственно на рыночные данные, не умозрительные построения, а прямые факты с рынка, что обеспечивает максимальную объективность. Вместе с тем применение сравнительного подхода ограничено доступными данными, впрочем, как и других подходов.
Главным критерием применимости сравнительного похода в ФСО выступает доступность информации о ценах и характеристиках аналогов. И снова о качестве информации предстоит судить оценщику. Стандарты подсказывают правила выбора аналогов, но они остаются достаточно вместительными. Так, при оценке бизнеса это должны быть компании из одной отрасли, сходные по количественным и качественным параметрам – в такие критерии впишется как признание, так и отказ признать сопоставимыми один и тот же набор компаний.
В результате мы имеем много примеров отказа от сравнительного подхода по причине отсутствия аналогов. Десятки сделок с компаниями в той же отрасли, что и объект оценки, признаются оценщиком недостаточными для применения сравнительного подхода. Вместе с тем отсутствие информации о реальных сделках, низкая активность рынка не смущает при выборе сравнительного подхода к оценке низко ликвидных объектов недвижимости. Часто примеры сделок с акциями и долями бизнеса, котировок, которые оценщик не признал аналогами, остаются известными только ему и не попадают в отчет (к вопросу о существенности информации).
Заметим, что невозможно сделать вывод о применении или неприменении сравнительного подхода к оценке бизнеса без анализа положения компании в отрасли и среди конкурентов, фактов сделок и котировок акций компаний в отрасли, т.е. естественным образом в процессе оценки этот анализ идет до вывода о применении сравнительного подхода. Остается дело за малым – отразить результаты анализа в отчете. Отсутствие таких сведений в отчете говорит об одном – оценщик не делал подобный анализ, его вывод о неприменимости сравнительного подхода не обоснован.
Доходный подход сегодня – излюбленный подход к оценке бизнеса. Он дает колоссальное поле для творчества, по нотам раскрывает природу стоимости, кажется, что для него всегда найдутся данные. Но так ли это?
ФСО прямо указывают на информационную обеспеченность, как главный критерии применимости доходного подхода, причем информация должна быть такого качества, чтобы давать возможность прогнозировать будущие доходы. О доступности прогнозов доходов как необходимом условии применения доходного подхода говорят и IVS. При этом отмечается, что ретроспективные показателям не гарантируют надежных прогнозов. Исторические показатели предприятия, работавшего исключительно по заказам материнской компании или родственных компаний той же группы, окажутся почти бесполезными при оценке рыночной стоимости этого предприятия. При смене собственника и выходе на конкурентный рынок последуют изменения в характере деятельности, заказах, доходах и прибыли.
О степени доверия информации, предоставленной заказчиком оценки или собственником объекта, уже говорилось выше. Конечно, никто не знает лучше оцениваемый бизнес, чем руководство компании. От него оценщик получает подавляющую часть необходимых данных. Но информация заинтересованной стороны субъективна. Кроме того, идут помехи в виде синергетического эффекта, влияния на денежные потоки фигуры владельца компании и другие специфические обстоятельства, которые могут существенно искажать картину рыночного потенциала дохода. И оценщику следует в таких ситуациях проявлять бдительность.
В целом за доходным подходом нельзя признать исключительность. Ситуации, в которых доходный подход не приводит к надежным выводам о стоимости, не так уж редки: отсутствие истории работы на рынке, реорганизация предприятия, ведущие к неадекватности ретроспективных данных для построения прогнозов, потребность в модернизации и крупных инвестициях без возможности их надежной оценки, изначально недоходный характер бизнеса.
В списке критериев значимости доходного подхода IVS приводит отсутствие или малочисленность аналогов для сравнительного анализа. Стандарт четко стоит на позиции предпочтительности более одного подхода и приоритете сравнительного, поэтому рекомендует расширять поле зрения, обращать внимание на свойства объекта оценки и задачи.
Оцениваем рыночную стоимость – применяем рыночные данные
Можно ли определить рыночную стоимость, не используя рыночных данных? Пожалуй, если не все, то многие дадут отрицательный ответ. Оценка рыночной стоимости возможна только с применением рыночных данных. Чем их больше, при условии надежности, тем ближе результат к объективной рыночной стоимости как наиболее вероятной цене отчуждения на открытом рынке.
Однако это напоминает ситуацию, когда согласиться не значит так и сделать. Картина, когда прогнозы доходного подхода построены на ретроспективных показателях, без проверки на соответствие рынку – далеко не редкость. Какая стоимость будет получена в результате применения только фактических исторических показателей предприятия – объема продаж, цен, уровня себестоимости (и рентабельности), оборотного капитала, капитальных вложений?
Предположу, что во многих случаях рыночную, но далеко не во всех. Следует признать, что построение вульгарных моделей на основе только ретроспективных данных и общих макроэкономических тенденций в общем случае нельзя считать оценкой.
Случаи, когда при оценке рыночной стоимости компании доходным подходом прогноз выручки выполнен путем инфлирования ретроспективных показателей, без анализа рыночных цен и связи их динамики с инфляцией, рыночных факторов продаж, рентабельности – относятся к ограниченной оценке и заслуживают оговорок в отчете в виде специфических ограничений и допущений.
Несмотря на то, что ФСО, в отличие от IVS, не содержат требований максимально использовать рыночные данные во всех применяемых подходах к оценке, само определение рыночной стоимости не оставляет сомнений в их актуальности, на любом экономическом пространстве, в любой юрисдикции.
Допущения и ограничения
Редкая оценка стоимости обходится без ситуации, требующей специфических оговорок – допущений и ограничений. Но также редко встречаются отчеты с продуманными и полными специфическими допущениями и ограничениями. Это не значит, что оценщики не делают предположений. Делают, только явным образом об этом не говорят, не акцентируют внимания. Оценивают имущественный комплекс в составе действующего предприятия без затрат на запуск, простоя на время выхода на рынки сбыта, не учитывают последствия судебного иска, не давая ясных пояснений. Конечно, подготовленный читатель отчета все такие места отметит и поймет (если в тексте все же приведена вся существенная информация), из каких допущений на самом деле исходил оценщик. А если читатель менее подготовленный? Такого отчет введет в заблуждение.
В некоторых случаях возникает вопрос о степени соответствия рынку сделанных предположений, имел ли право оценщик делать такие допущения, осведомлен ли заказчик с тем, что была выполнена ограниченная оценка.
Например, существенно допущение о том, что финансовые показатели, скорректированные менеджментом оцениваемой компании с учетом исключения некоторых звеньев производственной цепочки из выделяемого бизнеса, соответствуют рыночным. Типичное допущение о том, «что текущий уровень компетентности и эффективности управления будет сохраняться и в дальнейшем», и что «характер деятельности предприятия существенно не изменится в случае продажи, реорганизации, изменения или уменьшения доли участия владельцев», оторвано от реальности, когда речь идет о предприятии, обслуживающем потребности конкретной группы юридических и физических лиц.
IVS уделяют особое внимание важности допущений и ограничений. Этот раздел отчета – не простая формальность, а предупреждение, акцентирование внимания пользователя отчета на условиях, для которых определена рыночная стоимость объекта. Предпосылки и допущения могут очень существенно влиять на вывод о стоимости и даже на само существование положительной стоимости. Поэтому IVS не признает настолько серьезные допущения и ограничения, что ставят под сомнение надежность выводов оценки. Такие допущения в процессе оценки не соответствуют стандартам IVS.
В российских стандартах такое требование отсутствует. ФСО №1 «Общие понятия оценки, приемы и требования к проведению оценки» устанавливает, что атрибутом задания на оценку являются допущения, на которых должна основываться оценка. Это является сигналом к тому, что допущения и ограничения должны быть «на берегу» согласованы с заказчиком оценки, тот участвует в формировании предпосылок оценки, отдавая себе отчет о пределах применения ее выводов.
Следует признать рекомендации IVS о том, что все ограничения и допущения, сделанные в процессе оценки, должны быть идентифицированы и описаны в отчете об оценке. Раздел «Допущения и ограничения» есть в каждом отчете об оценке. Его наполнение живым содержанием позволит пользователю составить наиболее ясное представление о процессе оценки и применимости ее результатов для своих целей.
Выводы
Федеральные стандарты оценки содержат основные рекомендации и требования, соответствующие международной теории и практике оценки, в основных положениях они согласованы с Международными стандартами оценки. Другое невозможно. Оба стандарта преследуют одну цель – повышение доверия пользователей оценочных услуг путем установления ясной, последовательной и единообразной оценочной практики. Конкретные формулировки стандартов следует читать и применять с учетом этой концепции.
И суть основных положений и требований проста:
— объективность информации, используемой в оценке, ее проверка, оценка надежности и применимости для целей оценки;
— приоритет рыночных данных;
— полнота исследования в процессе оценки, в том числе при выборе подходов, при тщательно продуманных и открыто сформулированных допущениях и ограничениях.
Основное содержание стандартов – описание критически важных пунктов, развилок в исследовании оценщика, чтобы помочь достичь цели, не сбившись с пути. В этой системе координат отчет об оценке – это иллюстрация результата исследования оценщика, средство донесения его до пользователя, а не сама его цель.
Несмотря на верный в целом информационный посыл, ФСО не обеспечивают движение к поставленной перед ними цели. Необходимо преодолеть это противоречие. Одним из способов решения этой задачи является активная дискуссия в профессиональном сообществе и среде потребителей, где и находят воплощение идеальные образы стандартов, авторитетное комментирование стандартов на начальном этапе и в итоге – максимальное сближение ФСО с Международными стандартами оценки.